Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 16 juin 2026 — n° 25/12373

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 1995, M. [S] [R] a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L TOP 5, un local commercial d’environ 176 m² situé au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pour une activité de « STOCKAGE POUR LA VENTE DE PRODUITS TEXTILES CONCERNANT L’HABILLEMENT – SOLDES – GADGETS – ARTICLES DE MODE – SHOW ROOM & STOCKAGE DE CARRELAGE », pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 1995, moyennant un loyer annuel de 36.037 francs (5.493,80 euros). Par acte sous seing privé du 30 juillet 1998, la société Top 5 a cédé son droit au bail à la S.A.R.L Promo Carreau. Par acte sous seing privé du 23 septembre 2005, le bailleur a consenti à la société Promo Carreau un bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2004, moyennant un loyer annuel en principal de 6.486,84 euros. Par acte du 20 décembre 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 9.317,23 euros, payable trimestriellement à terme échu. M. [C] [N] a acquis la propriété des locaux objets du bail par acte authentique du 11 février 2014. Par exploit du 9 septembre 2024, le bailleur a signifié un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel en principal porté à 48.000 euros HC/HT. Par mémoire préalable notifié le 25 février 2025, M. [N] a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2025 à la valeur locative estimée à la somme annuelle en principal de 48.000 euros, en faisant valoir la monovalence des locaux et la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par acte exploit du 8 octobre 2025, M. [N] a fait assigner la société Promo Carreau devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - juger que le loyer de renouvellement du bail à effet au 1er avril 2025 doit être fixé à la valeur locative des locaux, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2025 à la somme annuelle de 48.000 euros en principal hors taxes hors charges, - dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, - juger que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, Subsidiairement, - désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux telle qu’elle résulte des éléments visés par les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce, - fixer à la somme de 48.000 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel provisionnel, En toute hypothèse, - condamner la locataire à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans caution. Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 18 avril 2025, la société Promo’Carreau demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes, - fixer le loyer de renouvellement à la somme de 11.654 euros par an HT/HC à compter du 1er avril 2025, - à titre subsidiaire, fixer le loyer provisionnel pendant le cours de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, - condamner le bailleur à verser la provision sur les frais de l’expert judiciaire, - le condamner aux entiers dépens de l’instance. Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

* MOTIFS DU JUGEMENT Sur le principe du renouvellement du bail commercial En l’espèce, il est constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], à compter du 1er avril 2025. Elles s’opposent sur le montant du loyer. Sur le montant du loyer du bail renouvelé  M. [N] soutient que le local bénéficie d’un emplacement et d’une commercialité extrêmement favorable à l’activité exercée ; que l’emplacement bénéficie d’une bonne desserte en transports en commun et par les axes routiers ; que le quartier a connu une profonde mutation au cours des dernières années ; qu’un entrepôt situé intra-muros constitue un actif recherché par plusieurs acteurs : le e-commerce, les e-restaurants, les commerces classiques souhaitant stocker leurs marchandises en dehors de la surface commerciale ; que le local étant monovalent, le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement conformément à l’article R.145-10 du code de commerce ; que les valeurs locatives de comparaison constituées par des annonces d’entrepôts disponibles à la location dans un périmètre géographique raisonnable se situent entre 299 et 370 euros/m² HC et HT par an ; qu’il estime que la valeur locative s’évalue à 333,33 euros par m² par an. La société Promo Carreau estime que la commercialité de l’emplacement est moyenne pour l’activité exercée ; que le caractère monovalent des locaux n’est pas démontré par le bailleur, à savoir que des travaux importants seraient nécessaires pour affecter les locaux à une autre activité ; que les locaux ne comportent aucun aménagement spécifique non amovible de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme monovalents ; qu’aucun des critères du déplafonnement n’est démontré ; que l’évolution de la commercialité n’est étayée par aucun exemple précis ; que le développement du e-commerce ne constitue pas un facteur local de commercialité ; qu’elle est bien fondée à demander la fixation du loyer au loyer plafond. Elle estime en outre que la demande subsidiaire d’expertise formée par le bailleur n’est pas fondée et que cette mesure ne peut avoir pour effet de substituer la carence du bailleur dans l’administration de la preuve. Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33. Ces éléments sont : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité. La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. L’article R.145-10 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». En l’espèce, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de M. [N], demandeur à la présente instance et qui a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer. Sur l’injonction à rencontrer un médiateur Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. » Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. » En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle. Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle. Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ». En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur la fixation du loyer provisionnel Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives. Sur les demandes accessoires Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

* PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le renouvellement du bail commercial liant M. [C] [N] à la S.A.R.L Promo Carreau portant sur les locaux situés en sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 5], à compter du 1er avril 2025, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Madame [U] [V] [Adresse 1] [XXXXXXXX01] - [Courriel 1] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux et de les décrire, * d’entendre les parties en leurs dires et explications, * déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ; * rechercher les références utiles de comparaison ; * de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, * de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité, * de donner son avis sur la monovalence des locaux, * de rechercher le montant du loyer plafonné à la date du renouvellement, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de concilier les parties, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er juillet 2027,   Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par M. [C] [N] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 6]) avant le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,   Dit que l’affaire sera rappelée le 19 octobre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,   Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,   Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Monsieur [A] [B] STELLA MEDIATION [Adresse 2] [Courriel 2] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alo…