Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 16 juin 2026 — n° 25/14008

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ Loyers commerciaux N° RG 25/14008 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKPZ N° MINUTE : 2 Assignation du : 12 Novembre 2025 [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : 16/06/2026 Expert:[F] [R]] [2] À Me GIZARDIN et Me BENAZERAH CCC à M. [S] [Localité 2] et Mme [U] [Adresse 1] 09.61.10.84.05 Médiateur :[V] [U] [Adresse 2] 01.84.79.49.94 - 06.62.70.60.57 [Courriel 1] JUGEMENT rendu le 16 Juin 2026 DEMANDERESSE S.A.S. HIGH STREET RETAIL VALORISATION 2 [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Morgan GIZARDIN de la SELARL MORGAN GIZARDIN AVOCAT, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0116 DEFENDERESSE S.A.S. [Z] [M] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Jacky BENAZERAH, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1097 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 14 Avril 2026 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 28 octobre 1997, la SCI [O], aux droits de laquelle est venue la SAS Hight Street Retail Valorisation 2, a donné à bail commercial à la société Silver Moon, aux droits de laquelle est venue la SAS [Z] [M], un local situé au [Adresse 7] à [Etablissement 1] 10ème arrondissement, pour une durée de 9 ans à compter du 29 septembre 1997, moyennant un loyer annuel de 250.000 francs (38.112,25 euros) hors charges et hors taxes. Par acte sous seing privé du 18 juin et du 1er juillet 2013, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2009, le loyer étant porté à 67.650 euros HC et HT. Il s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance le 30 septembre 2018. La destination est la suivante : « Vente de produits de parfumerie à titre principal, avec adjonction, à titre accessoire d’articles de brosserie, peignes, éponges, maroquinerie, éventails, boutons de chemises et manchettes, institut de beauté et accessoires ». Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la société High Street Retail Valorisation 2 a fait signifier à la société [Z] [M] un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2025, moyennant un loyer annuel de 100.237 euros hors charges et hors taxes. Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 27 juin 2025, la société High Street Retail Valorisation 2 a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2025 à la somme annuelle en principal de 97.000 euros hors charges et hors taxes, correspondant à l’estimation de la valeur locative proposée par M. [G] [P].

* MOTIFS DU JUGEMENT Sur le principe du renouvellement du bail commercial Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 7] à [Localité 5] à compter du 1er avril 2025. Il convient de constater le principe de cet accord. Elles s’opposent sur le montant du loyer de renouvellement. Sur le montant du loyer du bail renouvelé Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Par ailleurs, l’article L. 145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La société High Street Retail Valorisation 2 soutient que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative à la date du 1er avril 2025, au motif que le bail expiré a duré plus de douze années. Elle se réfère à l’expertise qu’elle a sollicité à M. [G] [P] et expose que la surface pondérée à retenir pour les locaux est de 125 m2P ; que l’expert amiable retient une valeur locative unitaire entre 750 et 800 euros /m2B, soit une moyenne de 775 euros / m2B, en retenant une bonne situation des locaux, une forte visibilité, une configuration fonctionnelle, une taille significative, et l’analyse des références de comparaison ; que l’expert ne relève pas de clause exorbitante dans le contrat et des conditions locatives plutôt favorables au locataire, de sorte qu’aucun abattement n’est proposé. La société [Z] [M] fait valoir que le loyer doit être diminué compte tenu de la valeur locative inférieure au loyer en cours, ce que la bailleresse a déjà constaté ; que le calcul de la surface pondérée proposé par l’expert de la bailleresse ne peut pas être retenu ; que la commercialité de l’emplacement est moyenne, ce dont l’expert de la bailleresse n’a pas tenu compte ; que les références retenues par l’expert amiable ne sont pas toutes pertinentes et que l’évaluation de la valeur locative unitaire de 775 euros est excessive ; qu’un abattement de 5% doit en outre être retenu au titre du transfert des charges de copropriété et de l’indexation sur l’indice du coût de la construction. En l’espèce, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués. Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable si elle n’est corroborée par aucun autre élément justificatif. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société High Street Retail Valorisation 2, demanderesse à la procédure. Sur l’injonction à rencontrer un médiateur Selon les dispositions de l’article 21du code de procédure civile : * Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. Aux termes de l’article 1533 du même code : * Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu=il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

* PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le renouvellement du bail commercial liant d’une part la SAS High Street Retail Valorisation 2 et d’autre part, la SAS [Z] [M] portant sur les locaux sis [Adresse 8], à compter du 1er avril 2025, Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : M. [F] [Q] [Adresse 1] 09.61.10.84.05 - [Courriel 2] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux et de les décrire, * d’entendre les parties en leurs dires et explications, * déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ; * rechercher les références utiles de comparaison ; * de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce, * de rechercher le montant du loyer plafonné à la date du renouvellement, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de concilier les parties, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er juillet 2027 ; Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SAS High Street Retail Valorisation 2 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9] à Paris 17ème arrondissement) jusqu’au 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 19 octobre 2026 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Mme [V] [U] [Adresse 2] 01.84.79.49.94 - 06.62.70.60.57 [Courriel 1] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert repre…