Tribunal judiciaire, pcp jcp référé, 16 juin 2026 — n° 26/01909

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 juillet 2025, Madame [G] [S] a donné à bail à Monsieur [H] [X] un appartement meublé à usage d’habitation, à titre de résidence secondaire, d’une durée d’un an à effet du 10 juillet 2025 avec possibilité de résiliation anticipée en respectant un délai de préavis d’un mois, pour un loyer mensuel de 2 300 euros outre 200 euros de provision sur charges, taxes en sus. Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2026, Madame [G] [S] a donné congé à Monsieur [H] [X] à effet au 2 mars 2026, motifs pris notamment de la multiplication de ses « revendications sur les sujets les plus divers : chauffage (collectif) insuffisamment puissant, demande de modifications de la cuisine, étagères, poignées, volets, Wi-Fi, ainsi que des demandes constantes relatives à des menues réparations », de l’occupation à titre principal de l’appartement par sa mère et de l’absence de paiement à la bonne date de l’intégralité des loyers et des charges. Monsieur [H] [X] a proposé à Madame [G] [S] la signature d’un avenant prorogeant l’échéance du bail au 31 décembre 2026 avec l’engagement de la bailleresse de réaliser diverses réparations, ce que cette dernière a refusé. Par acte de commissaire de justice du 26 février 2026, Monsieur [H] [X] a assigné Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir : - la requalification du bail en un contrat de location meublée à titre de résidence secondaire sans possibilité de résiliation anticipée, - l’annulation du congé signifié le 30 janvier 2026, - sa condamnation à lui donner le code de l’abonnement Wi-Fi afin de pouvoir le changer ainsi qu’à réaliser les divers petits travaux convenus avec elle (pose d’une étagère dans la cuisine, réparation des poignées de porte et pose de « bloquants » pour les volets), - le paiement d’une somme de 800 euros retenue sur les loyers de décembre 2025 et de février 2026 en compensation des nuisances subies, - la fixation à 100 euros par mois de la retenue à appliquer sur le loyer tant que le sèche serviette ne sera pas changé et à 100 euros par semaine la retenue à appliquer sur le loyer en cas d’absence de fonctionnement du chauffage. À l’audience du 6 mai 2025, Monsieur [H] [X], comparant en personne, a maintenu ses demandes sauf celle concernant la retenue à appliquer au titre du sèche serviette et y ajoutant a sollicité la condamnation de Madame [G] [S] à lui payer la somme de 800 euros en indemnisation du préjudice subi en raison de la panne de l’ascenseur de l’immeuble depuis mi-mars 2026. Madame [G] [S], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a conclu : - au débouté des demandes, - à l’expulsion de Monsieur [H] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, passé le délai légal suivant le commandement de quitter les lieux et subsidiairement au terme du bail le 9 juillet 2026, Décision du 16 juin 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/01909 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFCV - à sa condamnation au paiement : - d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 500 euros hors charges, à compter du 2 mars 2026 et subsidiairement à compter du 9 juillet 2026, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, - de la somme de 300 euros au titre des retenues sur les loyers et charges, - de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, - outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du congé délivré le 30 janvier 2026. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2026.

MOTIFS Sur les demandes des parties et les pouvoirs du juge des référés En application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droits qui lui sont applicables. Il lui incombe, donc, de déterminer le fondement juridique de la demande si celui-ci n’est pas précisé, ce qui est le cas en l’espèce. L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’urgence correspond à la situation qui requiert une intervention rapide du juge, à peine de dommages irréversibles ou graves, c’est-à-dire lorsqu’une partie est exposée à un préjudice imminent, qui pourrait être irréparable. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge de fond L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble. Décision du 16 juin 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/01909 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFCV L’article 835 alinéa 2 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En cas d’obligation non sérieusement contestable, seule une somme provisionnelle peut donc être allouée et non une somme à titre de dommages et intérêts ou au titre d’une créance contractuelle. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Enfin, l’article 484 dispose que l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. Le juge des référés détermine les mesures justifiées par l’existence d’un différend ou qui ne se heurtent pas l’existence d’une contestation sérieuse ou celles de nature à prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Mais, ces pouvoirs sont strictement encadrés et il ne peut s’agir que d’une mesure provisoire. Ainsi, il ne peut annuler une convention ou un acte ; il n’a pas non plus le pouvoir d’interpréter les clauses d’un contrat, d’un règlement intérieur, de statuts ou de qualifier une convention, ni d’ordonner la compensation de créances réciproques. Dès lors, Monsieur [H] [X] ne peut demander au juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire, la requalification du bail en un contrat de location meublée à titre de résidence secondaire sans possibilité de résiliation anticipée. De même, aucune contestation même sérieuse du congé ne peut aboutir à ce qu’il soit déclaré nul, le juge des référés n’en ayant pas le pouvoir. S’agissant de la demande de travaux, aucun élément n’est produit de nature à justifier de la réalité des désordres allégués et de l’engagement de la bailleresse d’y remédier. L’obligation de poser une étagère dans la cuisine, de réparer les poignées des portes et d’installer des « bloquants » au niveau des volets est donc sérieusement contestable. La demande tendant à obtenir le code de l’abonnement Wi-Fi n’est ni explicitée, ni justifiée. La demande d’indemnisation du préjudice subi en raison de la panne de l’ascenseur depuis mi-mars 2026 n’est étayée par aucune pièce, étant observé que seuls des dommages et intérêts à titre provisionnel peuvent être alloués par le juge des référés. Enfin, il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner la compensation entre une créance de loyers et une créance de dommages et intérêts, motifs pris d’une absence de chauffage qui est contestée par la bailleresse et apparaît fonctionner correctement au vu du rapport de dépannage qu’elle produit, ou de la panne de la salle de bains qu’elle justifie avoir remplacé. En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [H] [X]. Il n’y a également pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Madame [G] [S]. Ainsi, il sera rappelé que le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée. Décision du 16 juin 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/01909 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFCV Or, la validité du congé délivré par Madame [G] [S] à effet du 2 mars 2026 dépend du point de savoir si dans un contrat de location à usage de résidence secondaire conclu « pour une durée déterminée de 12 mois » (article 4) et prévoyant comme d’usage une clause résolutoire « en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou de non-respect des obligations du locataire » (article 12) peut être également insérée une clause de résiliation anticipée avant le terme prévu (article 11), alors que si une telle faculté de résiliation unilatérale est prévue pour les contrats à durée indéterminée, ainsi que le précise l’article 1211 du code civil, l’article 1212 du même code dispose que « lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme ». Dès lors que la validité du congé, résultant de l’insertion dans le bail d’une clause pouvant être considérée abusive par le juge du fond, est sérieusement contestable, le maintien dans les lieux de Monsieur [H] [X] postérieurement à sa date d’effet n’apparaît pas manifestement illicite. De même, il n’appartient pas au juge d’ordonner par anticipation l’expulsion d’un locataire d’un bail dont le terme n’est pas encore acquis. La demande en paiement d’une indemnité d’occupation, qui est la conséquence de la perte du droit au maintien dans les lieux, est sans objet. Enfin, les demandes de dommages et intérêts et de retenues sur loyers ne sont pas formulées à titre provisionnel et sont donc irrecevables. Sur les mesures accessoires Par application de l’article 491 du code de procédure civile, il convient de laisser à chacune des parties les dépens qu’elle a exposés et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [G] [S].

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [H] [X], DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [G] [S], DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [G] [S], DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens, RAPPELONS que la présente ordonnance est revêtue de plein droit de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière, Le juge des contentieux de la protection