Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 16 juin 2026 — n° 23/11626

FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2010, la SCPI Fructipierre a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la société ATAC SAS, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Auchan Supermarché, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 337 680 euros, hors charges et hors taxes. Par avenant du 18 octobre 2010, les parties ont rappelé la date à laquelle les conditions suspensives stipulées au bail ont été levées. Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, la société Auchan Supermarché a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, et la fixation du loyer à la somme annuelle de 350 000 euros, hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2022, la société Fructipierre a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2022, mais moyennant un loyer annuel à la somme de 450 000 euros, hors taxes et hors charges. Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2023, la société Auchan Supermarché a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 350 000 euros, à compter du 1er juillet 2022. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la société Auchan Supermarché a assigné la société Fructipierre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 350 000 euros. Par jugement du 25 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant la société Fructipierre et la société Auchan Supermarché, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5], à compter du 1er juillet 2022 ; - dit que le prix du loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010 liant les parties ; et, - avant-dire droit, ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Mme [M] [F] [K], avec mission essentielle de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022. L'expert a déposé son rapport le 4 août 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er juillet 2022, à la somme de 392 000 euros par an en l'absence de pondération des surfaces et à la somme de 397 000 euros par an en cas de pondération des surfaces. Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2026, la société Auchan Supermarché demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 et R. 145-1 à R. 145-33 du code de commerce, de : « – CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés au [Adresse 5] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 ; – DIRE et JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail ; A titre principal : – DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 5] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 350.000 euros ; – En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 350.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ; A titre subsidiaire, si par impossible le Juge des loyers était amené à considérer que la v…

* MOTIFS DU JUGEMENT À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Il résulte du jugement rendu le 25 juillet 2024 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2022. Il ressort du même jugement et il n'est pas davantage contesté par les parties que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010 liant les parties. Cet article stipule : « 7.1. Principe A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu'en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie ci-après, à l'article VI-7.2. du Bail, et ce nonobstant les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce auxquelles les Parties entendent déroger. Toutes autres clauses et conditions du bail, en ce compris, le cas échéant, le loyer variable additionnel, seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé. 7.2. Détermination de la valeur locative de marché Pour la détermination de la valeur locative de marché, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, les Parties déclarent se soumettre aux dispositions expresses suivantes : – La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux comparables, et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle des Locaux, et dans les mêmes secteurs géographique et d'activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer par des références dans d'autres surfaces, zones et/ou activités. – La valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers des baux librement débattus entre bailleurs et locataires, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l'occasion de modifications locatives, soit encore à l'occasion de renouvellements amiables de baux, à l'exclusion de toute référence aux loyers fixés judiciairement. Les loyers en capital constitués des droits d'entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative. Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement, au titre des trois années précédant la date d'effet du renouvellement du bail, outre ceux de l'année en cours. Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. Cet article constitue une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n'aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur. » Sur la surface des locaux Les parties s’accordent sur la surface utile totale des locaux, qui s’établit à 2 219 m². Elles s'opposent en revanche sur la prise en compte d'une surface pondérée. En effet, la société Auchan Supermarché retient une surface pondérée de 1 707 m²P, indiquant s'en remettre à l'avis de l'expert sur ce point, tandis que la société Fructipierre estime qu'il n'y a pas lieu de procéder à une pondération au vu des termes du bail. Pour solliciter l'absence de toute pondération, la bailleresse se prévaut de la disposition contractuelle suivante : « Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. » En présence d'une exclusion claire et précise, il convient donc de n'appliquer aux surfaces utiles aucune pondération, bien que le recours à la pondération soit en principe justifié tant dans le cadre de l'évaluation d'une valeur de marché que dans l'évaluation d'un loyer de renouvellement statutaire, ce que rappelle la charte de l'expertise en évaluation immobilière. En conséquence, dès lors que la surface utile de 2 219 m² n'est pas contestée, celle-ci sera retenue. Sur la destination des lieux Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « vente au détail de tous produits alimentaires et non alimentaires et la prestation de tous services tels qu'ils sont offerts en général dans les magasins de type supermarché Simply Market ». La bailleresse estime que cette destination s’apparente, pour l’activité de vente, à une clause « tous commerces » mais n'en tire pas de conséquence pour la détermination du loyer. La locataire ne forme pas d'observation sur ce point. Il est constaté qu'aucun correctif de la valeur locative n'est sollicité de ce chef. Sur les éléments de comparaison *Sur la méthode de comparaison retenue S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage et de l’estimation de la valeur locative, l’expert indique avoir procédé selon deux hypothèses : d'une part la valeur locative fondée sur la surface utile, avec des références non pondérées, d'autre part la valeur locative fondée sur la surface utile pondérée, avec des références pondérées. La preneuse n'indique pas quelle méthode elle sollicite de voir privilégier, celle-ci étant indifférente sur la valeur locative finale de 350 000 euros qu'elle retient. La bailleresse, pour sa part, se réfère exclusivement à l’hypothèse reposant sur la surface utile, avec des références non pondérées. En l'espèce, comme rappelé précédemment, le bail stipule : « Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. » En application de cette clause, il convient donc de ne retenir que l'hypothèse de l'absence de toute pondération. *Sur les termes de comparaison retenus Dans le cadre de l'hypothèse de la valeur locative sans pondération, l'expert judiciaire a retenu 19 références de nouvelles locations et 5 références de renouvellements amiables. Il indique que les nouvelles locations sont comprises entre 158 euros/m²/an et 1 000 euros/m²/an, et que les valeurs locatives varient sensiblement en fonction des arrondissements, les valeurs les plus élevées étant situées dans le [Localité 6] tandis que les autres valeurs unitaires sont majoritairement comprises entre 200 euros et 500 euros. L'expert explique que les valeurs unitaires varient également en fonction de la surface utile, puisqu'en excluant les deux références supérieures à 600 euros portant sur des locaux situés dans le [Localité 6], il constate que les valeurs locatives diminuent lorsque la surface utile augmente, avec pour les locaux d’une surface supérieure à 1 000 m² des valeurs locatives inférieures à 300 euros/m²/an. Concernant les renouvellements amiables, l'expert observe qu'ils sont compris entre 116 euros/m²/an et 320 euros/m²/an.

* PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Fixe à la somme de 392 021 euros par an, hors taxes et charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 entre la SCPI Fructipierre et la SAS Auchan Supermarché, portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4] ; Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 23 mai 2024, date de réception du mémoire en défense notifié par la bailleresse pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ; Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 23 mai 2024, produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil ; Déboute la société Auchan Supermarché de sa demande d'arrêt des comptes entres les parties ; Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ; Dit n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Fait et jugé à [Localité 1] le 16 juin 2026, La Greffière La Présidente M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES