Tribunal judiciaire, tpx poi jcp fond, 16 juin 2026 — n° 25/00855

EXPOSE DU LITIGE La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [U] [M] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] – Lgt. [Adresse 4] – [Localité 2] par contrat du 7 mai 2018, moyennant un loyer mensuel hors charges qui était en dernier lieu de 654,79€. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4413,16€ a été délivré à Mme [U] [M] [H] le 29 avril 2024. Devant l'absence de régularisation, la société IMMOBILIERE 3F, par acte du 19 août 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 21 août 2025, a fait assigner Mme [U] [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail ;L’expulsion de Mme [U] [M] [H] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de Mme [U] [M] [H] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer majoré de 50% et augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de Mme [U] [M] [H] à lui payer la somme de 3763,67€ au titre des arriérés de loyers et charges ;La condamnation de Mme [U] [M] [H] à lui payer la somme de 350€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026. La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 5548,50€, échéance de mars 2026 incluse. Mme [U] [M] [H] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir démissionné de son emploi pour entreprendre des études d’infirmière ; elle passe en 3ème année d’étude. Par ailleurs, elle a fait face à des décès successifs au sein de sa famille, qui l’ont contrainte à se rendre en Afrique et l’ont plongée dans la dépression. Elle fait valoir divers désordres dans le logement, en particulier de l’humidité excessive et une fuite au niveau du compteur d’eau. Elle est actuellement indemnisée par France Travail et envisage de déménager lorsqu’elle aura terminé ses études. Elle a 5 enfants à charge. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d‘impayés le 3 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9). Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 4413,16€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [U] [M] [H] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 juin 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Mme [U] [M] [H] reste devoir la somme de 5548,50€ à la date du 16 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse. Mme [U] [M] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5548,50€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation, du 1er avril 2026, jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation, laquelle trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien. En l’espèce, le bailleur ne rapporte aucun élément pour étayer le préjudice réel subi au-delà de la perte des loyers subie, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme correspondant aux loyers et charges actualisés. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, Mme [U] [M] [H] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire. La société IMMOBILIERE 3F ne s’y oppose pas à l’audience. Mme [U] [M] [H] propose de verser 100€ en sus du loyer courant. En outre, la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience est matérialisée par un paiement de 2000€ réalisé par la locataire au profit du bailleur le 9 avril 2026. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que Mme [U] [M] [H] est en situation de régler sa dette locative. En effet, elle a démissionné pour entreprendre des études d’infirmière et perçoit des allocations chômage de l’ordre de 1900€, outre 1600€ d’allocations familiales pour ses 5 enfants et une APL de 162€, ce qui porte ses ressources à la somme de 3725€. Elle rembourse un crédit immobilier à hauteur de 944€ par mois pour un bien immobilier qu’elle a acheté mais ne peut pas encore habiter. Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l'octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens Mme [U] [M] [H], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [U] [M] [H] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à compter du 30 juin 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONDAMNE Mme [U] [M] [H] à payer à la SA [Adresse 5] une somme de 5548,50€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 16 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Mme [U] [M] [H], sauf accord contraire des parties, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 100€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour Mme [U] [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; que Mme [U] [M] [H] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Mme [U] [M] [H] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Mme [U] [M] [H] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. La Greffière La juge