Tribunal judiciaire, tpx poi jcp fond, 16 juin 2026 — n° 25/00753

EXPOSE DU LITIGE L’ASSOCIATION FREHA a consenti, par contrat de bail en date du 10 octobre 2022, la location d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] à Mme [J] [M], moyennant un loyer mensuel de 506,72€. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire et portant sur un montant en principal de 3622,09€ a été délivré à Mme [J] [M] le 27 juin 2023. Devant l'absence de régularisation, l’ASSOCIATION FREHA, par acte du 28 février 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 4 mars 2024, a fait assigner Mme [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [J] [M] et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L’affaire a fait l’objet d’une radiation avant d’être rétablie au rôle sur demande de l’ASSOCIATION FREHA. Après deux renvois à la demande des parties, elle a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026. L’ASSOCIATION FREHA, représentée par son conseil, sollicite du juge qu’il : Déboute Mme [M] de toutes ses demandes ;Condamne Mme [J] [M] à lui payer la somme de 3116,49€ incontestablement due au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2026 incluse, et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire ;Subsidiairement, prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;Ordonne l’expulsion de Mme [J] [M] et de toutes personnes dans les lieux de son chef ;Condamne Mme [J] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi ;Condamne Mme [J] [M] à lui verser la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’ASSOCIATION FREHA souligne que les impayés locatifs perdurent depuis l’entrée dans les lieux de Mme [J] [M] et s’oppose aux demandes d’expertise et de réduction du loyer formées par la défenderesse. En effet, elle indique que lors de la prise à bail par Mme [J] [M], le logement était en bon état. Lorsque la locataire s’est plainte de désordres, le bailleur s’est déplacé sur place et des travaux ont été entrepris pour remédier à ceux-ci. L’ASSOCIATION FREHA a ainsi procédé notamment au remplacement de la chaudière, à la reprise des peintures et la remise en état du palier suite à un dégât des eaux, ainsi qu’à la désinsectisation complète du logement. Mme [J] [M] a multiplié les demandes auprès de la mairie et du [Etablissement 1], auxquelles le bailleur s’est efforcé de répondre et de remédier à chaque fois, bien que la locataire ne soit pas toujours présente lors des rendez-vous fixés, faisant obstacle aux interventions des entreprises. Elle considère ainsi qu’il n’est pas démontré que la présence d’humidité et de traces de moisissures dont Mme [J] [M] continue de faire état résulteraient de la faute du bailleur, en ce que le système de ventilation a été réparé par ses soins depuis longtemps, et s’interroge sur l’aération suffisante du logement par la locataire. Elle estime par conséquent que la demande d’expertise ne saurait pallier l’absence de preuve de Mme [J] [M].

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur la demande d’expertise avant dire-droit  Conformément à l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d’instructions peuvent, aux termes de l’article 144 du même code, être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Nonobstant, l’article 146 du même code précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Il résulte de ces dispositions que la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.  De même, les juges du fond apprécient souverainement la carence du demandeur dans l'administration de la preuve qui leur incombe. En l’espèce, si l’ASSOCIATION FREHA produit diverses factures démontrant qu’elle est intervenue à plusieurs reprises dans le logement de Mme [J] [M] en réponse aux réclamations faites par cette dernière (notamment, remplacement de la chaudière en octobre 2022, désinsectisation début 2023, réparation d’un volet cassé, vérification du problème d’évacuation de la salle-de-bain, reprise des peintures et des plinthes en décembre 2023, dégorgement des tuyaux d’évacuation de la cuisine en mars et avril 2024, dépannage de la chaudière en février 2025, travaux de chauffage en janvier 2026), toutefois force est de constater que des désordres locatifs importants sont présents depuis plusieurs années et persistent au jour de l’audience, ce que le bailleur ne conteste d’ailleurs pas. Mme [J] [M] produit à ce titre des photographies, des échanges de courriels entre les services du CCAS et ceux du bailleur, des éléments médicaux relatifs à l’état de santé de ses enfants, une pétition de plusieurs locataires adressée au directeur de l’ASSOCIATION FREHA relative à une humidité excessive dans les logements constatée par l’ensemble des signataires, ainsi que des rapports de visite. Parmi ces derniers figurent celui de la police municipale d’[Localité 6] en date du 20 octobre 2023, qui relève des cloques et des écaillements de peintures sur les plafonds de la salle de bain et de la cuisine, des traces de moisissures sur le plafond au-dessus et autour de la douche ainsi que sur le sol de l’ensemble du logement, lequel se décolle, une fuite d’eau sous la chaudière, outre des murs et plinthes gorgés d’eau. Un rapport d’expertise du cabinet Ferrand & Associés suite à une visite du 7 mai 2025 constate des infiltrations d’eau persistantes par le plancher haut de la salle de bain et préconise au bailleur une recherche de fuite à l’étage supérieur par rapport à celui où réside Mme [J] [M]. En outre, le rapport définitif de la MACIF ILE DE FRANCE, assureur de la locataire, expose que la remise en état du logement est subordonnée à la recherche de la fuite et sa réparation, précisant que l’assurée subit également un phénomène condensatoire dans toutes les pièces. Enfin, un rapport de visite de la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 5] Seine & Oise du 25 février 2026, soit très récent, confirme que l’appartement est dans un état dégradé, avec des signes visibles d’humidité dans toutes les pièces, en particulier la salle de bain et les deux chambres, outre des traces de moisissures dans l’ensemble du logement. Le rapport ajoute que la chargée de visite a pu constater que le logement était bien entretenu par la locataire (propre et air intérieur sain). Les fenêtres sont décrites comme anciennes et laissant passer l’air. Si, comme indiqué ci-dessus, la bailleresse démontre avoir réalisé certains travaux, une contestation persiste quant à leur effectivité et à la persistance des désordres, notamment au regard des critères de décence et de salubrité du logement. Par ailleurs, en raison des griefs contradictoires exposés par les parties, il existe une incertitude quant à la nature précise, à l’actualité, à l’origine et à l’imputabilité des désordres affectant le bien loué, et ce d’autant plus que contrairement à ce qu’indique l’ASSOCIATION FREHA, l’état des lieux d’entrée du 10 octobre 2022 laissait déjà apparaitre certaines anomalies ou à tout le moins un logement pas entièrement en bon état (plinthes et murs en état d’usage dans certaines pièces avec des traces de salissure et des fissures, fenêtres en état d’usage, ventilation sale dans la salle de bain, voire HS dans la cuisine, moisissures dans la salle de bain…). Ce différend manifeste traduit un antagonisme persistant sur l’état réel du logement. Eu égard à l’ensemble des documents produits et à la nature des débats, il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, dont la mission sera définie au dispositif, afin de permettre une analyse objective et complète de la situation litigieuse et des préjudices subis par les parties. La mesure sollicitée repose sur un motif légitime, elle est cohérente avec l’intérêt de chacune des parties pour assurer une défense loyale de leurs droits respectifs, et ce sans préjuger du fond du litige. Les frais afférents à cette expertise, laquelle est ordonnée à la demande de Mme [J] [M], seront avancés par l’Etat, eu égard à son bénéfice de l’aide juridictionnelle. Dans l’attente des résultats de l’expertise, il convient de réserver toutes les demandes formulées par les parties, dont le traitement dépendra nécessairement des conclusions du rapport d’expertise. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile En l’espèce, les dépens seront réservés de même que les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, AVANT DIRE DROIT, ORDONNE une expertise judiciaire, DÉSIGNE pour y procéder M. [Z] [I] expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 7],28 [Adresse 4] ([Localité 8]. : 01.30.80.48.66 ; mail. : [Courriel 1]) DIT que l’expert aura pour mission de : visiter le logement de Mme [J] [M] situé [Adresse 5] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire ; décrire très précisément son état ; vérifier si les désordres existent ; décrire avec précision les désordres et non conformités s'il y en a, en indiquer la nature, l’importance et la localisation ; lister les inachèvements, les décrire, préciser les ouvrages ou les éléments d’ouvrage sur lesquels ils portent, en préciser l’importance ; pour chaque désordre, rechercher s’il affecte un élément du gros œuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros œuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre le logement , actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ; rechercher la cause des désordres et notamment l’origine de la ou les fuites d’eau éventuellement persistante(s) en précisant, pour chacun, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou toute autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché (préciser si le propriétaire a entrepris des travaux suffisants et si le locataire l’a correctement entretenu) ; dire si cette habitation remplit les conditions d’un logement décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, notamment s’agissant de l’humidité, de l’isolation, du chauffage, de la ventilation, de l’éclairage, du réseau électrique et des éléments d’équipements et de conforts normalement attendus ou de tout autre élément ; donner son avis sur les installations, transformations et autres travaux effectués depuis la signature du bail ; donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication ; donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité ou la santé des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ; fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les responsabilités éventuelles encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire ; fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les préjudices subis par le locataire depuis l'apparition des désordres et notamment un éventuel trouble de jouissance ; apporter toutes précisions utiles sur l'impact sur la santé des désordres constatés ; apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ; répondre aux dires écrits des parties après rédaction d’un pré-rapport ; DIT que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et,…