Tribunal judiciaire, tpx poi jcp fond, 16 juin 2026 — n° 25/01139

EXPOSE DU LITIGE La SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par contrat du 17 avril 2008, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 824,20€ charges comprises. Trois commandements de payer les loyers, visant la clause résolutoire, ont été délivrés à M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] les 7 juin 2024, 20 janvier 2025 et 16 mai 2025. Puis, la société LOGIREP, par acte du 28 octobre 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 29 octobre 2025, a fait assigner M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des défendeurs, pour manquements réitérés de M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] à leurs obligations contractuelles, et notamment pour défaut de paiement régulier des loyers et charges aux échéances convenues,L’expulsion des locataires et de leurs biens des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef,La condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, de M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] à lui payer la somme de 1521,15€ au titre de l’arriéré de loyers et charges, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience,La condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, de M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés, jusqu’à la libération des lieux,La condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, de M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] à lui verser 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, de M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026. La société LOGIREP, représentée par son conseil, sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, pour impayés locatifs et pour défaut d’assurance, portant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 477,42€ au 27 avril 2026. Elle se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs dès lors que ceux-ci démontrent avoir souscrit à une assurance locative. M. [I] [L] [D] comparait en personne. Il soutient avoir une assurance locative à jour et l’avoir transmise au gardien de son immeuble. Il demande à se maintenir dans les lieux, précisant percevoir 1900€ par mois, tandis que Mme [D] perçoit 1500€. Mme [O] [D] ne comparait pas et ne se fait pas représenter. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Sur demande du juge, le conseil du bailleur a fait parvenir en cours de délibéré l’attestation de responsabilité civile locative des défendeurs auprès d’Allianz.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La CCAPEX des Yvelines a été saisie le 23 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. Par ailleurs, l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou de souscription à une assurance contre les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12). Par actes de commissaire de justice des 7 juin 2024, 29 janvier 2025 et 16 mai 2025, le bailleur a fait commandement de payer respectivement 1484,04€, 2437,49€ et 1390,04€ au titre des loyers et charges impayés. Toutefois, il n’est pas contesté que les causes de chaque commandement de payer ont été régularisées à chaque fois dans le délai de deux mois imparti aux locataires, ce que le bailleur reconnait dans son acte introductif d’instance et qui ressort par ailleurs du décompte locatif actualisé au 27 avril 2026. Les causes des commandements de payer ayant été régularisées dans les temps, il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. En outre, force est de constater qu’aucun des commandements ne vise le défaut d’assurance, de sorte qu’il n’y a pas davantage lieu de constater la résiliation du bail pour ce motif. La SA LOGIREP sera en conséquence déboutée de sa demande formée à l’audience en ce sens. Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. L’article 1741 du Code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Enfin, en application des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que si des impayés locatifs étaient récurrents depuis plusieurs mois, nécessitant la délivrance par le bailleur de trois commandements de payer en juin 2024, janvier et mai 2025, pour autant M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] n’ont jamais totalement cessé de s’acquitter du paiement des loyers pendant une durée significative. En effet, l’arriéré locatif est variable, sans toutefois dépasser, à titre exceptionnel, la somme de 3225,35€ (janvier 2025). Les locataires ont à chaque fois régularisé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois qui leur était imparti. Surtout, l’arriéré locatif est soldé au jour de l’audience, puisqu’il ressort du décompte locatif actualisé au 27 avril 2026 qu’après déduction des frais de procédure, le solde locatif en principal est nul, et même créditeur de 109,82€ au profit des défendeurs. Il ressort par ailleurs du rapport social que l’apparition des impayés locatifs s’explique par des frais médicaux et d’obsèques déboursés par M. [D] pour sa famille au Congo, ainsi que par un chèque de 1200€ qu’il aurait déposé à la loge du gardien et qui aurait disparu. Dès lors, au regard en particulier du solde locatif nul selon le dernier décompte produit, aux efforts de paiement importants faits par les locataires, et en considération de la situation financière et personnelle de ceux-ci, il y a lieu de considérer que l’interruption temporaire du paiement des loyers ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail. S’agissant de la résiliation judiciaire pour défaut de souscription à une assurance contre les risques locatifs, le bailleur produit en cours de délibéré une attestation d’assurance au nom de M. [D] à jour, souscrite auprès de la société Allianz, valable du 5 mai 2025 et jusqu’au 4 mai 2027. Ainsi, la résiliation judiciaire pour défaut d’assurance ne se justifie plus et ne saurait être prononcée. Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail de la SA d’HLM LOGIREP sera rejetée de même que la demande d’expulsion subséquente Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SA LOGIREP produit un décompte démontrant que M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] restent devoir la somme de 477,42€ au 27 avril 2026. Toutefois, après soustraction des frais de poursuite, force est de constater que le solde locatif en principal est nul. Par conséquent, la SA LOGIREP sera déboutée de sa demande en paiement. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens Malgré la résorption de la dette au jour de l’audience, eu égard aux impayés locatifs récurrents, ayant contraints la bailleresse à diligenter la présente procédure en expulsion, au titre de laquelle elle a dû débourser des frais, M.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] à la date du 27 avril 2026; CONSTATE que les causes des commandements de payer des 7 juin 2024, 29 janvier 2025 et 16 mai 2025 ont à chaque fois été régularisées dans le délai légal de deux mois par M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] et en conséquence, DEBOUTE la SA D’HABITATION A LOYER MODERE LOGIREP de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ; DEBOUTE la SA D’HABITATION A [Localité 3] LOGIREP de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs et défaut d’assurance et en conséquence, DEBOUTE la SA D’HABITATION A [Localité 4] de sa demande d’expulsion de M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] et de ses demandes annexes ; DEBOUTE la SA D’HABITATION A [Localité 3] LOGIREP de sa demande en paiement, la dette locative étant soldée au jour de l’audience ; CONDAMNE solidairement M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] à payer à la SA D’[Adresse 6] la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE solidairement M. [I] [L] [D] et Mme [O] [D] à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. La Greffière La juge