Tribunal judiciaire, tpx poi jcp fond, 16 juin 2026 — n° 25/00795

EXPOSE DU LITIGE M. [A] [F] [O] a donné à bail à M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 22 mars 2020, moyennant un loyer mensuel de 1000€. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 15.271,65€ a été délivré à M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] le 19 mai 2025. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mai 2025. Devant l'absence de régularisation, M. [A] [F] [O], assisté de son curateur M. [S] [C], par acte du 31 juillet 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 1er août 2025, a fait assigner M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : La condamnation solidaire de M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] au paiement de la somme de 15.271,65€, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés du mois de février 2024 au mois de mai 2025 ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion immédiate de M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;La condamnation solidaire de M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1018,11€ jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamnation solidaire de M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] au paiement de la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;La condamnation solidaire de M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamnation solidaire de M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] au paiement des dépens, distraction faite directement par Me BROUT-DELBART. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026. M. [A] [F] [O], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions. Il expose que les époux [U] ne règlent aucun loyer depuis février 2024, malgré plusieurs mises en demeure et une tentative de conciliation, laquelle a échoué. Il précise que ses ressources sont essentiellement constituées de ces revenus locatifs, lesquels contribuent à financer les frais d’établissement de l’EHPAD dans lequel il réside. Il ajoute que les voisins se sont plaint des locataires, en raison notamment du défaut d’entretien de leur jardin, de son encombrement et d’odeurs désagréables émanant de cet espace. M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U], représentés par leur conseil, reconnaissent le défaut de règlement des loyers depuis février 2024, qu’ils expliquent par les difficultés financières qu’ils ont rencontrées dans le cadre de l’exploitation de leurs commerces de fleuristes. Certaines boutiques ont dû fermer et ils n’ont pu en conserver que deux. Leur situation, bien qu’en voie d’amélioration, demeure fragile, avec des revenus globaux mensuels pour le couple de 4000€. Ils sollicitent des délais de paiement sur 24 mois avec suspension de la clause résolutoire. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII). Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 15271,65€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement, ce qu’ils ne contestent pas. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, que les époux [U] seront condamnés à verser au bailleur, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et M. [A] [F] [O] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il n’est pas contesté par M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] qu’à la date du commandement de payer, soit le 19 mai 2025, ils étaient redevables de la somme 15.271,65€ correspondant à 15 mois d’impayés locatifs, somme dont M. [A] [F] [O] sollicite le règlement. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil, au paiement de la somme de 15.271,65€ arrêtée au 19 mai 2025. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est acquis que la résistance abusive est caractérisée par une faute pouvant donner naissance à dommages et intérêts en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol. Or, en l’espèce, les conditions de la résistance abusive ne sont pas réunies en ce que le seul non-paiement des loyers ne caractérise pas la mauvaise foi ou la malice. Quant aux dégradations dont il est allégué, leur éventuelle indemnisation ne relève pas de la résistance abusive mais, le cas échéant, d’autres fondements juridiques. Par conséquent, M. [A] [F] [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] sollicitent des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 24 mois. M. [A] [F] [O] s'y oppose. Les époux [U] exposent que leur situation financière est en voie d’amélioration mais demeure fragile, avec des revenus globaux pour le couple de 4000€ par mois. Cependant, force est de constater qu’ils n’ont nullement repris le paiement du loyer avant l’audience, puisqu’il n’est pas contesté qu’ils n’ont réglé aucun loyer au bailleur depuis février 2024, de sorte qu’ils ne répondent pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement. Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette des locataires et d'ordonner leur expulsion. M.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2025 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ORDONNE à M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ; DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2] [Localité 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] à payer à M. [A] [F] [O] une somme de 15.271,65€ à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 19 mai 2025 ; FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] à la somme de 1018,11€ correspondant au montant du loyer ; CONDAMNE solidairement M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] à payer à M. [A] [F] [O] à compter du 20 juillet 2025 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle fixée ci-dessus ; DBEOUTE M. [A] [F] [O] de sa demande de dommages et intérêts ; DEBOUTE M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] de leur demande de délais de paiement ; CONDAMNE solidairement M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] à payer à M. [A] [F] [O] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE solidairement M. [B] [U] et Mme [Q] [I] [V] épouse [U] à payer les dépens de l’instance avec distraction au profit de Me BROUT-DELBART ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. La Greffière La juge