Tribunal judiciaire, jugecontentieuxprotection, 16 juin 2026 — n° 25/01540

RAPPEL DES FAITS Suivant acte sous seing privé en date du 02 octobre 2015 prenant effet le même jour, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 680 €. Suite à des loyers impayés, Madame [Z] [S] a fait signifier le 25 janvier 2023 à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant d'impayés de 1 620 € arrêté à janvier 2023 inclus, outre d'avoir à justifier d'une assurance et de l'occupation du logement. Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023, Madame [Z] [S] a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] par devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour voir constater le jeu de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail et ordonner leur expulsion, outre leur condamnation solidaire au payement. Par jugement en date du 22 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a notamment : - constaté la résiliation du bail à compter du 26 mars 2023, - accueilli les consorts [M] en leur demande de délais de payement et de suspension des effets de la clause résolutoire, - condamné solidairement les consorts [M] à payer en deniers ou quittances à Madame [S] au titre des loyers dus au mois de janvier 2023 inclus la somme de 770 €, avec intérêts de droit à compter du jugement, - dit qu'ils pourront s'en acquitter en sept versements mensuels de 110 €, - ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, - dit que, si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités précités, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, - dit en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de payement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite, - dit que le défaut de payement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible. Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] ayant respecté les délais de payement accordés, la clause résolutoire n'a finalement pas joué. * Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Madame [Z] [S] a fait signifier aux époux [M] un congé aux fins de vente du bien immobilier lui appartenant, avec effet au 1er octobre 2024 à minuit. Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Madame [Z] [S] a fait signifier aux époux [M] une sommation interpellative afin de connaître les raisons de leur maintien dans les lieux et la date prévue pour leur départ effectif des lieux. Les preneurs se maintenant malgré tout dans les lieux postérieurement à l'effet du congé délivré, Madame [Z] [S] a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, principalement pour obtenir la validation du congé et l'expulsion. Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 25 novembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Madame [Z] [S].

MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties. I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL : Sur la validité du congé En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code ». Cependant, l’article 25-3 de la même loi exclut expressément l’application de cet article aux baux d’habitation concernant des logements meublés. * Aux termes de l'article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 s’agissant des logements meublés résidence principale, « [Etablissement 1] bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ». Conformément à l’article 25-8 II de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. [...] L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ». De manière générale, et en cas de saisine dans le cadre de la contestation d'un congé, le juge doit s'attacher à pratiquer un certain nombre de vérifications en ce qui concerne tout d'abord le respect des délais légaux imposés à peine de nullité, ensuite celui des motifs invoqués dans leur existence matérielle tels qu'ils doivent être repris dans le corps même de l'acte énonçant le congé et enfin le respect du formalisme et de l'ensemble des mentions imposées par la loi. En l'espèce, d'une part, le congé pour vendre délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 (pièce 3 demandeur) l'a été conformément aux conditions de délai posées par les dispositions susvisées. Le motif du congé (« afin de vendre le bien loué ») est bien mentionné dans l'acte délivré et son caractère réel et sérieux, bien que non justifié dans le cadre de la présente procédure, n'est pas contesté par les défendeurs. * D'autre part, Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] soulèvent la nullité du congé faute d'offre de relogement de la part de la bailleresse. Ils opposent leur âge et leur situation financière à la date de signification du congé et demandent à bénéficier de la protection prévue par la loi. Les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 posent trois conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé : - que le logement constitue la résidence principale du locataire, - que le locataire soit âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat, - que le locataire justifie de ressources modestes, inférieures au plafond fixé par arrêté, au jour de notification du congé. Tout d'abord, il n'est pas contesté que le bien constitue la résidence principale des époux [M]. Ensuite, il est constant Monsieur [L] [M] est né le 13 août 1955 et Madame [W] [M] est née le 06 octobre 1955. Les locataires étaient donc tous deux âgés de 68 ans au jour de la délivrance du congé et donc de plus de 65 ans au jour d'effet du congé le 1er octobre 2024. Enfin, il résulte incontestablement de l'avis d'imposition que le montant des ressources annuelles du couple [M] déclarées à l’administration fiscale, avant abattement ou déduction, à la date de notification du congé, à savoir le 26 juin 2024, s'élèvent à la somme de 23 193 € (pièce 14 défendeurs), soit en dessous du plafond fixé par arrêté du 29 juillet 1987 (30 238 € pour deux personnes). Madame [Z] [S] reconnaît n'avoir fait aucune offre de relogement en raison de son ignorance de la situation financière des locataires. Cependant, d'une part, de jurisprudence constante, l'inaction du bailleur pourtant alerté sur la situation personnelle et financière de ses locataires, notamment par le biais d'une précédente action intentée en vue d'obtenir le payement d'une dette locative, caractérise un manquement à ses obligations de nature à entraîner la nullité du congé (voir notamment CA [Localité 4], Pôle 4, chambre 3, 31 mars 2022 n°19/17155). Or, en l'espèce, force est de constater que, par jugement en date du 22 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a condamné les époux [M] au payement d'un arriéré locatif et leur a octroyé des délais de payement. Cette seule situation d'impayés aurait dû alerter Madame [Z] [S], sans compter les justificatifs des ressources qui ont probablement été fournis par les défendeurs dans le cadre de la précédente instance en vue d'obtenir des délais de payement.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE la nullité du congé délivré le 26 juin 2024 par Madame [Z] [S] à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] concernant un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] ; DEBOUTE Madame [Z] [S] de sa demande de résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024, et de toutes les autres demandes afférentes devenues sans objet ; DIT que le logement loué par Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] sis [Adresse 3] à [Localité 1] suivant contrat de bail d'habitation meublée en date du 02 octobre 2025 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ; DIT que Madame [Z] [S] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent sis [Adresse 3] à [Localité 1] en cours de bail ; CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ; DEBOUTE Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] de leurs demandes de diminution et de remboursement des loyers payés rétroactivement sur cinq années; CONDAMNE Madame [Z] [S] aux entiers dépens; CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] la somme de 1 200 € (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier. Le cadre greffier Le juge