Tribunal judiciaire, jugecontentieuxprotection, 16 juin 2026 — n° 25/01128

RAPPEL DES FAITS L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Monsieur [R] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 11 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 486,66 €, outre 55 € de loyer complémentaire et 28,18 € de provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 février 2025 pour un montant de 1 211,80 €. L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a ensuite fait assigner Monsieur [R] [W] par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement. Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 23 septembre 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois pour permettre à Monsieur [R] [W] de reprendre le payement du loyer courant et de déposer un dossier de surendettement. A l'audience du 14 avril 2026, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées - représenté par Maître [I] [U] - demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [W] ; et de condamner ce dernier au payement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 8 083,21 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation indexée, outre une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées reconnait que des règlements ont été réalisés par Monsieur [R] [W] entre les deux dernières audiences mais affirme qu'ils ne permettent pas de couvrir le montant du loyer courant. Il ajoute que la dette locative est importante. En défense, Monsieur [R] [W] comparaît en personne. Il affirme avoir repris le payement du loyer courant et avoir dépose un dossier de surendettement auprès de la Banque de France le 03 avril 2026. La décision sur la recevabilité ne lui a pas encore été adressée au jour de l'audience. S'agissant de sa situation personnelle, Monsieur [R] [W] rappelle qu'il est toujours en arrêt longue maladie et qu'il a rencontré d'importantes difficultés pour obtenir le complément de salaire de sa prévoyance. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 septembre 2025. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LE PAYEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 083,21 € à la date du 08 avril 2026. Monsieur [R] [W] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 8 083,21 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 211,80 € à compter du commandement de payer (27 février 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES : Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ". De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). En l'espèce, le bail conclu le 11 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2025, pour la somme en principal de 1 211,80 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025. Sur la demande de délais de payement avec suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ". L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Monsieur [R] [W] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 150 € par mois afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire. Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 17 septembre 2025 que Monsieur [R] [W] vit avec sa fille âgée de 17 ans. Cet agent de la fonction publique est en arrêt de travail depuis de nombreux mois et à mi-traitement depuis le mois de janvier 2025. Le défendeur a rencontré des difficultés pour obtenir le complément de salaire auprès de sa prévoyance. Cette baisse de ressources a donc engendré d'importantes difficultés financières et le loyer n'a pas été réglé à compter du mois de décembre 2024. Un dossier de surendettement a précédemment été déposé mais a été déclaré caduc faute de respect du plan par Monsieur [R] [W]. Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que Monsieur [R] [W] a seulement réglé la somme de 1 813,70 € depuis le mois de décembre 2024, en lieu et place des 9 896,91 € dus. S'il est indéniable que Monsieur [R] [W] s'est retrouvé dans une situation financière délicate, force est de constater tout d'abord qu'il n'a pas été en mesure de reprendre le payement du loyer courant complet avant l'audience, ce qui le rend juridiquement inéligible à l'octroi de délais de payement sur 36 mois avec suspension de l'acquisition de la clause résolutoire. Ensuite, le Juge des contentieux de la protection peut octroyer des délais de payement sur une durée maximale de trois années. Or, un délai de trois ans ne sera pas suffisant pour permettre l'apurement de la dette contractée à l'aide de mensualités de 150 €. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d'un dossier de surendettement, est en mesure d'octroyer des délais de payement plus importants. Enfin, si Monsieur [R] [W] affirme avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France le 03 avril 2026, il échoue à rapporter la preuve du dépôt effectif comme de sa date, les documents produits aux débats ne comportant que sa signature. Si tant est que ce dépôt soit effectif, il reste en toute hypothèse tardif, un renvoi ayant été octroyé dès l'audience du 23 septembre 2025 pour permettre le dépôt de ce dossier de surendettement, et ne permet pas de bénéficier des dispositions protectrices et dérogatoires de l'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 tant qu'il n'a pas été statué sur la recevabilité. En conséquence, Monsieur [R] [W] sera débouté de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée. Sur l'indemnité d'occupation Monsieur [R] [W] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2023 entre l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées et Monsieur [R] [W] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 28 avril 2025 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 8 083,21 € (huit mille quatre-vingt-trois euros et vingt-et-un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 08 avril 2026, incluant un dernier appel de 623,71 € pour le mois de mars 2026 et un dernier versement de 597,70 € enregistré le 1er avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 1 211,80 € et à compter du présent jugement pour le surplus; CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer à l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 623,71 € (six cent vingt-trois euros et soixante-et-onze centimes) ; REJETTE la demande de délais de payement et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire présentée par Monsieur [R] [W] ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2025, de sa notification à la CCAPEX le 12 mars 2025, de l'assignation du 20 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 21 mai 2025 ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ; DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier. Le cadre greffier Le juge