Tribunal judiciaire, jugecontentieuxprotection, 16 juin 2026 — n° 25/02158

EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 02 mai 2024, Monsieur [Q] [C] a donné à bail à usage d'habitation à Madame [P] [Z], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 650 € et 50 € de provision sur charges. Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement établi entre les parties le même jour. Dans les mois suivant l'entrée dans les lieux, les voisins se sont plaints de nuisances importantes (bruits, musique, claquements de portes, tapage nocturne, cris, pleurs d'enfants, bruits de course et déplacements de meubles survenant à toutes heures, jets de mégot, seaux d'eau ou de détritus par les fenêtres) en provenance du logement de Madame [P] [Z] . Par courrier en date du 04 novembre 2024, le bailleur a mis en demeure Madame [P] [Z] d'avoir à cesser les nuisances, l'informant qu'à défaut, une procédure contentieuse serait engagée. Le voisinage continuant à se plaindre de nuisances, Monsieur [Q] [C] a fait délivrer à Mme [P] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, une assignation au visa des articles 1728 et 1729 du Code civil, ensemble les articles 6-1 et 7 de la loi du 06 juillet 1989, afin de voir : - prononcer la résolution judiciaire du bail conclu entre Monsieur [Q] [C] et Madame [P] [Z] sur le fondement des dispositions de l'article 1729 du Code civil, aux torts exclusifs de Madame [P] [Z], - juger que Madame [P] [Z] sera, à compter de la décision à intervenir, occupante sans droit ni titre du bien et ce à défaut de départ volontaire, - juger qu'à défaut pour Madame [P] [Z] d'avoir volontairement libéré le logement loué dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Q] [C] pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - fixer, en ce cas, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [P] [Z] à la somme de 700 € avec intérêts de droit et indexation, à compter de la décision à intervenir, - condamner Madame [P] [Z] au règlement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 700 € par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération complète et effective des lieux, - condamner Madame [P] [Z] à verser à Monsieur [Q] [C] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance, - juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 24 février 2026 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de la défenderesse.

MOTIFS Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties. I. SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE DE RESILIATION : Sur le manquement aux obligations contractuelles L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) provoquer la résolution du contrat (...)”. Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice”. Selon l’article 1228 du même code, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. En application des articles 7b de la loi du 06 juillet 1989 et 1728 du Code civil, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués. A défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en application de l'article 1729 du Code civil. Ces dispositions emportent, pour le locataire, le devoir de respecter et de faire respecter par les personnes auxquelles il accorde l'accès aux lieux loués ou héberge, ses obligations contractuelles de jouissance des lieux et de la résidence. La situation est appréciée au jour où le Juge statue (voir notamment Cass 3ème civ. 31 octobre 2006 n°08-21.874). Monsieur [Q] [C] produit au soutien de sa demande de résiliation du bail pour trouble du voisinage : - la plainte déposée par Madame [T] [L] le 21 juin 2024 (pièce 2 demandeur), - des échanges de SMS entre le bailleur et la locataire d'août 2024 à février 2025 (pièce 3 demandeur), - une mise en demeure en date du 04 novembre 2024 adressée par le bailleur à la locataire (pièce 4 demandeur), - plusieurs attestations de voisins ou d'intervenants dans les logements de ces derniers (pièces 5 à 7 et 11 à 13 demandeur), datées du mois d'avril 2025, - des échanges mails entre les copropriétaires, le gestionnaire de syndic, le bailleur, le commissariat et les services sociaux d'octobre 2024 à mars 2026 (pièces 9 et 14 demandeur). En défense, Madame [P] [Z] invoque le bénéfice de l'article 8 alinéa 2 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales, estimant que la demande d'expulsion n'est pas proportionnée. Elle reconnaît que ses enfants peuvent être bruyants mais estime que ce type de bruit est considéré comme un inconvénient normal de voisinage et que son usage du logement est parfaitement normal. Elle accuse ses voisins et le gestionnaire de la copropriété de tenir des propos dénigrants et dégradants à son égard. Elle estime faire l'objet d'une persécution de la part de voisins intolérants. En l'espèce, des troubles de voisinage ont cependant régulièrement été reprochés à Madame [P] [Z] entre juin 2024 et septembre 2025 (pièces n°2 à 14 demandeur), rendant ces troubles, caractérisés comme suit, quasiment continus : - des comportements agressifs et violents à l’encontre des autres occupants de l’immeuble, - des dépôts sauvages d'ordures, jets de mégots et dégradations des parties communes, - des nuisances sonores diurnes et nocturnes répétées et toujours actuelles portant atteinte à la jouissance paisible de leur logement par les voisins (cris incessants, claquements de porte, déplacement d'objets dès le matin et jusque tard dans la nuit). Le bailleur justifie avoir adressé à Madame [P] [Z] une mise en demeure d'avoir à cesser les troubles en date du 04 novembre 2024 (pièce 4 demandeur), manifestement restée sans effet. En effet, s'il ressort des pièces produites par le demandeur que les propos tenus par certains copropriétaires, excédés par la situation, sont parfaitement inappropriés, force est de constater que : - tout d'abord, même si cela ne les excuse en rien, ils étaient tenus dans un cadre privé et n'avaient pas vocation à être portés à la connaissance de tiers, - ensuite, ils sont répétés dans le temps et ont même conduit le syndic de copropriété à envisager de fixer à l'ordre du jour d'une assemblée générale l'exercice d'une action oblique pour poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion en lieu et place du bailleur inactif, - enfin, plusieurs copropriétaires se plaignent des nuisances subies et les intervenants à leur domicile comme le personnel d'entretien de l'immeuble confirment les désagréments. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les manquements à la jouissance paisible de son logement par Madame [P] [Z] sont caractérisés par de multiples témoignages et persistants. Tout d'abord, la seule forme des propos, aussi désagréable qu'elle soit, ne saurait suffire à remettre en cause la matérialité des troubles dénoncés. Ensuite, si le bailleur ne justifie que d'un unique dépôt de plainte et que les nuisances n'ont été constatées ni par les forces de l'ordre, ni par un commissaire de justice, force est de constater qu'il ressort des échanges de mails avec le syndic de copropriété que l'ensemble des partenaires sociaux du secteur comme les services de police sont parfaitement informés de la situation de longe date. En outre, de tels désordres sont, par nature, complexes à justifier à l'aide de tels éléments de preuve puisqu'il convient que le professionnel auquel il est fait appel se déplace promptement ou reste un temps conséquent à patienter dans l'immeuble, engendrant un coût important pour le bailleur ou les voisins. Enfin, l'évaluation sociale produite par Madame [P] [Z] elle-même (pièce 5 défendeur) semble confirmer que l'attribution d'un logement pavillonnaire serait plus adaptée à la situation familiale de cette locataire et qu'un travail sur les droits et devoirs du locataire ainsi que sur le savoir vivre en logement sera nécessaire. Les éléments susmentionnés, par leur récurrence, leur intensité et leur durée, excédent les inconvénients normaux de voisinage et portent atteinte à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, PRONONCE la résolution du bail conclu le 02 mai 2024 entre Monsieur [Q] [C] et Madame [P] [Z] relatif au local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], aux torts exclusifs de la locataire et à compter du présent jugement, soit le 16 juin 2026 ; CONSTATE que Madame [P] [Z] est, à compter de la présente décision, occupante sans droit ni titre du logement [Adresse 3] à [Localité 1]; ORDONNE en conséquence à Madame [P] [Z] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Q] [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à Monsieur [Q] [C] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 juin 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 700 € (sept cent euros) ; CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens ; CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à Monsieur [Q] [C] une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; ORDONNE la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la Préfecture aux fins de suivi. DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier. Le cadre greffier Le juge