Tribunal judiciaire, jugecontentieuxprotection, 16 juin 2026 — n° 25/02213

RAPPEL DES FAITS Madame [J] [Q] a donné à bail à Madame [O] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 29 mai 2024, pour un loyer mensuel de 550 € et 35 € de provisions sur charges. Ce bien immobilier a été acquis par la SCI CLELIA le 18 décembre 2024. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CLELIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 août 2025 pour un montant de 1 940 €. La SCI CLELIA a ensuite fait assigner Madame [O] [S] par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement. Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 24 février 2026 et a fait l'objet d'un renvoi pour permettre au demandeur de produire ses pièces. A l'audience du 14 avril 2026, la SCI CLELIA - représentée par Monsieur [W] [C], gérant - demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [S] ; et de condamner cette dernière au payement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3 452 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation indexée, outre une somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. La SCI CLELIA précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris. * En défense, Madame [O] [S] comparaît en personne à l'audience du 24 février 2026. Elle reconnait le principe et le montant de l'arriéré locatif mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le payement du loyer courant, outre versement de la somme de 30 € par mois pour lui permettre d'apurer sa dette. Bien que régulièrement avisée oralement de la date de renvoi, Madame [O] [S] n'est ni présente, ni représentée à l'audience de plaidoiries du 14 avril 2026. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 02 février 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LE PAYEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". La SCI CLELIA produit un décompte démontrant que Madame [O] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 452 € à la date du 08 avril 2026. Madame [O] [S] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au payement de cette somme de 3 452 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 940 € à compter du commandement de payer (26 août 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. II. SUR LA RESILIATION : Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI CLELIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ". En l'espèce, le bail conclu le 29 mai 2024 contient une clause résolutoire (article XI.- CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2025, pour la somme en principal de 1 940 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 octobre 2025. Sur la demande de délais de payement avec suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ". L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Madame [O] [S] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire. Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 02 février 2026 que Madame [O] [S] a un enfant mineur. Elle rencontrerait des difficultés à maintenir un emploi stable pour raisons de santé, ce qui rendrait la gestion budgétaire complexe. Madame [O] [S] semble cependant refuser toute aide à la gestion du budget qui lui est proposée. Elle aurait déposé une demande de logement social à l'été 2025 et serait toujours en attente d'une proposition d'attribution. Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que Madame [O] [S] ne règle plus aucune somme au titre de la part résiduelle du loyer depuis le mois de septembre 2025. S'il est indéniable que la situation financière de Madame [O] [S] est précaire, force est de constater, d'une part, que cette dernière n'a pas été en mesure de reprendre le payement du loyer courant avant l'audience, ce qui la rend juridiquement inéligible à l'octroi de délais de payement avec suspension de l'acquisition de la clause résolutoire. D'autre part, le Juge des contentieux de la protection peut octroyer des délais de payement sur une durée maximale de 3 années. Or, un délai de 3 ans ne sera pas suffisant pour permettre l'apurement de la dette contractée à l'aide de mensualités de 30 €. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d'un dossier de surendettement, est en mesure d'octroyer des délais de payement plus importants. En conséquence, Madame [O] [S] sera déboutée de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée. Sur les indemnités d'occupation Madame [O] [S] sera également condamnée au payement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer. Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017). En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI CLELIA sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 585 € et non indexée. III.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2024 entre Madame [J] [Q], aux droits de laquelle vient la SCI CLELIA, et Madame [O] [S] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à BAGNERES DE BIGORRE (65200) sont réunies à la date du 08 octobre 2025 ; ORDONNE en conséquence à Madame [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Madame [O] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CLELIA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Madame [O] [S] à verser à la SCI CLELIA la somme de 3 452 € (trois mille quatre cent cinquante-deux euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 08 avril 2026, incluant un dernier appel de 585 € pour le mois d'avril 2026 et un dernier versement CAF de 397 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025 sur la somme de 1 940 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Madame [O] [S] à payer à la SCI CLELIA une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 585 € (cinq cent quatre-vingt-cinq euros) ; REJETTE la demande de délais de payement et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire présentée par Madame [O] [S] ; CONDAMNE Madame [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 août 2025, de sa notification à la CCAPEX le 08 septembre 2025, de l'assignation du 20 novembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 21 novembre 2025 ; CONDAMNE Madame [O] [S] à verser à la SCI CLELIA une somme de 100 € (cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ; DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier. Le cadre greffier Le juge