Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 16 juin 2026 — n° 22/02882

****************** EXPOSE DES FAITS Par acte notarié du 2 mai 2017, M. [B] [D] a acquis auprès de M. [V] [W], un immeuble exploité en maison d’hôtes à [Localité 2] [Adresse 3] [Adresse 4], qui avait fait l’objet d’une rénovation par le précédent propriétaire suivant permis de construire accordé par la mairie le 22 mars 2007 moyennant un prix de 1.200.000 € . Dès 2018, [B] [D] s’est plaint d’infiltrations importantes affectant l’immeuble. Il a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 6 décembre 2018 et établir un rapport d’expertise privée le 15 avril 2019. [B] [D] a engagé une procédure de référé- expertise qui a donné lieu à la désignation d’un expert suivant ordonnance rendue le 2 août 2019 . M. [N] [Y], expert judiciaire a rendu son rapport en date du 3 mai 2021. *** Par acte d’huissier du 24 mars 2022, [B] [D] a assigné [V] [W] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en garantie des vices cachés. [V] [W] a présenté un incident tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par [B] [D] au motif que la forclusion de l’action lui était acquise : suivant ordonnance rendue le 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non recevoir et déclaré recevable l’action formée par M. [B] [D] fondée sur les vices cachés. L’affaire a été renvoyée devant le juge du fond . *** En ses conclusions du 29 août 2024, [B] [D] demande au tribunal de condamner [V] [W] à lui verser la somme principale de 432 248 € à titre de restitution d’une partie du prix de la vente de l’immeuble, outre une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, et de rappeler que le jugement est exécutoire par provision. En ses conclusions responsives n°2 du 5 juin 2025, [V] [W] entend voir le tribunal, – à titre principal, juger qu’il est en droit d’opposer à M. [D] la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente de l’immeuble, et en conséquence débouter celui-ci de ses prétentions, – à titre subsidiaire si le tribunal lui déniait le droit d’opposer la clause d’exclusion de garantie, juger que M. [D] n’apporte aucune preuve des vices cachés au jour de la vente, – à titre très subsidiaire, juger les demandes indemnitaires infondées, – en tout état de cause, condamner M. [D] paiement d’une indemnité de procédure de 5000 € outre les dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025 . L’affaire a été fixée à l’audience du 5 mars 2026, date à laquelle elle a été évoquée puis mise en délibéré .

MOTIFS DE LA DECISION Il résulte des explications des parties et des pièces versées aux débats que M.[D] ayant acquis l’immeuble en mai 2017, a dénoncé la présence d’infiltrations à compter de début 2018. Dans le rapport d’expertise garantie protection juridique établi le 15 avril 2019 à la demande de son assureur, et au contradictoire de M. [W] et de son assureur, il est indiqué que les infiltrations ont donné lieu à des déclarations de sinistre et ont causé des dommages aux biens le 16 avril 2018, le 4 novembre 2018 et le 23 novembre 2018. L’expert de la compagnie d’assurances indique que ce phénomène d’inondation est récurrent et ne pouvait être ignoré par le précédent propriétaire. Il attribue les dommages à la configuration pentue des lieux propices aux ruissellements de surface et souterrains, compte tenu du mode constructif du bâtiment dépourvu de protection étanche au niveau des soubassements enterrés. En son rapport d’expertise déposé à la demande du juge des référés le 3 mai 2021, M. [N] [Y] expert judiciaire, fournit les éléments d’appréciation suivants : – le bien en cause est une maison réhabilitée entre 2006 et 2008 transformée en chambre d’hôtes. La construction est élevée d’un étage sur un rez-de-chaussée semi enterré. L’établissement compte 5 chambres de tourisme et habitation privée, le tout entouré d’espaces verts, – les désordres d’humidité constatés ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination ; ils sont plus importants au rez-de-chaussée en provenance de l’adossement à la colline dépourvue d’étanchéité. La propagation est causée par un curieux vide situé entre les deux niveaux dans lequel circulent des réseaux. Les dernières infiltrations ne provenant pas du toit, M. [D] a fait procéder à des sondages à l’arrière sous la direction du maître d’œuvre [S] [G] qui a constaté l’absence d’étanchéité régulière. – les désordres sont listés comme suit: *désordre n°1 : chambre sud-ouest à l’étage – le 9 septembre 2017 ( quatre mois après la vente) à la suite d’une tempête : des infiltrations par le toit, – le 5 décembre 2017, pour un dégât des eaux, – le 16 avril 2018, *désordre n° 2 : plénum et murs enterrés – le 29 octobre 2018 : des infiltrations par le plafond pied de mur enterré ( déclaration du 4 novembre 2018 à la suite d’intempéries) – le 23 novembre 2018 à la suite d’intempéries : à la suite de ces infiltrations, le 6 décembre 2018, le faux plafond du séjour s’est effondré, l’expert indique que des travaux ont été effectués à la demande de M.[D] et que le désordre ne s’est plus manifesté. * autres désordres : – lors de la réunion d’expertise de novembre 2019, il a été constaté des désordres d’humidité contre le mur enterré. Le demandeur confirme que le désordre concernant le parquet dans la chambre sud-ouest lui était connu lors de l’achat. L’expert retient que, – Le désordre du parquet était connu des parties avant la vente ; – sur le désordre de contre cloison mouillée, il n’existe pas d’éléments en procédure qui pourraient établir que ce dommage existait avant la vente ; – le désordre d’humidité des pieds de murs et cloisons est causé par des remontées capillaires quisont dus à la construction réhabilitée ; ils sont susceptibles d’avoir été connus par le vendeur obligé à des entretiens sévères compte tenu du caractère récurrent de ces infiltrations et la nécessité de maintenir le standing de la prestation de maison d’hôtes ; le vendeur ne justifie pas d’une information préalable donnée à l’acquéreur et en outre, l’entretien est de nature à dissimuler ce dommage. L’expert attribue ce vice, à la construction du soubassement, expliquant que lorsque M. [W] a procédé aux travaux de réhabilitation de l’immeuble, le mur de soutènement existait déjà et qu’il ne lui est pas apparu possible d’engager des travaux d’étanchéité de l’ouvrage sauf à le reconstruire entièrement. Le mur a été réintégré dans l’habitation mais la norme obligeait au cuvelage du mur par l’intérieur et au drainage des eaux d’infiltration. Il indique que la non-étanchéité du mur n’apparaît pas comme un défaut de construction mais par contre, l’absence de cuvelage et de drainage est une faute. Il maintient que le vendeur était informé de ce vice, en décrivant le mur enterré, non étanche et sans cuvelage, dissimulé derrière une contre cloison de propreté, L’expert chiffre les travaux de reprise comme suit : – pour la remise en état de la contre cloison mouillée, une somme de 72 600 € TTC, – pour l’humidité des pieds de murs et cloisons et l’humidité au sol, une somme de 210 000 € TTC, rappelant que les frais de dommages ouvrage sont obligatoires et que les frais de maîtrise d’œuvre pour des travaux aussi techniques sont nécessaires. L’expert estime que le demandeur subit des préjudices matériels d’une valeur correspondant au coût des réparations et subira un préjudice partiel de jouissance au moment des travaux, pouvant durer quatre mois. Cependant, il déclare ne pas partager l’avis de M. [D] sollicitant l’indemnisation de frais de relogement pendant les travaux, soulignant que plus de la moitié de l’immeuble restera accessible. Sur le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés A l’appui de sa demande en paiement d’une somme de 432 248 € correspondant à la restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble, [B] [D] invoque les articles 1641 et suivants du Code civil. L’article 1641 dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. [B] [D] soutient que les éléments du dossier établissent l’antériorité du vice affectant le bien qu’il a acheté, mais également son caractère caché et non apparent, confirmé par dire d’expert. Il se prévaut de l’atteinte importante portée à l’usage de l’immeuble qu’il a acheté, et qui justifie selon ses conclusions, les demandes indemnitaires qu’il présente au tribunal. En défense, [V] [W] oppose qu’il n’est pas tenu à garantie des vices cachés car l’acte authentique de vente du 2 mai 2017 inclut une clause l’exonérant d’une telle responsabilité. Il critique le rapport d’expertise judiciaire en laissant entendre que l’expert a outrepassé le cadre de sa mission. Il affirme qu’en tout état de cause, il n’a pas été démontré l’existence d’un vice caché dont il aurait eu connaissance avant la vente. Enfin, il conteste le montant des demandes indemnitaires présentées par [B] [D]. Sur les vices affectant le bien acquis par [B] [D] Pour étayer ses prétentions, outre le rapport d’expertise judiciaire dont il se prévaut pour les conclusions qui lui sont favorables, M.[D] verse aux débats : – une attestation établie le 5 décembre 2018 par M.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort ; Déclare recevable et fondée, l’action en garantie des vices cachés formés par M. [B] [D], Condamne en conséquence, M. [V] [W] à payer M. [B] [D], une somme de 254 100 € au titre de la réparation du préjudice subi, Condamne également M. [W] à payer à M. [D] une indemnité de procédure de 2000 €, et à supporter les entiers dépens de l’instance qui pourront être distraits au profit de la SELARL ITEM Avocats qui en fait la demande, en application des articles 696 et 699 du code de procédure, Rejette le sur plus des demandes de M. [D], Rappelle qu’ en vertu de l’article 74 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit, exécutoire par provision. LA GREFFIERE LE PRESIDENT