Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 16 juin 2026 — n° 22/07102

****************** EXPOSE DES FAITS Mme [C] [W] est propriétaire à [Localité 3], de parcelles cadastrées AZ [Cadastre 1], AZ [Cadastre 2] et AZ [Cadastre 3] au [Adresse 3] [Adresse 4]. Dans son voisinage, la société [Localité 2] est propriétaire d’un immeuble bâti sur la parcelle AZ [Cadastre 4] au n° [Adresse 5], qu’elle tient de Mme [O] [L] laquelle avait obtenu le 28 novembre 2017, la délivrance d’un permis pour la démolition d’une construction existante et l’édification d’une maison avec dépendances ainsi qu’un permis modificatif pour divers travaux. *** Par assignation du 13 octobre 2022, Mme [C] [W] a engagé une action à l'encontre de la SAS [Localité 2] en soutenant que les travaux sur son fonds avaient été effectués en infraction avec le code de l’urbanisme, les dispositions du plan local d’urbanisme et le permis de construire obtenu, sollicitant la démolition des ouvrages litigieux, la remise des lieux en état antérieur ainsi que la réparation de ses préjudices. En cours de procédure, Mme [W] a formé un incident tendant à entendre ordonner une expertise et le rejet pour cause d’irrecevabilité d’une demande reconventionnelle de remise en état des lieux que présentait la SAS [Localité 2]. Par ordonnance rendue le 24 juillet 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la SAS [Localité 2] tendant à obtenir la condamnation de Mme [W] à remettre sa parcelle [Cadastre 3] sise [Cadastre 5] en son état antérieur à des travaux de la piscine qu’elle y a effectués . Le juge a également ordonné la clôture de la procédure à la date du 5 février 2026 et renvoyé l’affaire au fond à l’audience du 5 mars 2026. *** Par conclusions du 16 février 2026, Mme [W] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture pour faire admettre ses dernières conclusions récapitulatives et en réplique qu’elle a fait signifier le même jour par RPVA. Par conclusions du 26 février 2026, la société [Localité 2] a sollicité le rejet de la demande de rabat de l’ordonnance de clôture présentée par Mme [W]. À l’audience du 5 mars 2026, le tribunal a constaté qu’il n’existait pas d’opposition à la révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée par la demanderesse, et a donc rabattu la précédente ordonnance prononcée la clôture à la date du 5 mars 2026 avant l’ouverture des débats. *** En ses conclusions récapitulatives et en réplique n°4 notifiées le 16 février 2026, Mme [W] entend voir le tribunal statuant au visa de l’article 1240 du Code civil, des dispositions du Code de l’urbanisme, en particulier son article R.

MOTIFS DE LA DECISION Il résulte des pièces du dossier et des explications des parties, que par arrêté du 28 novembre 2020, Mme [L] auteur de la société [Localité 2] a obtenu de la commune de [Localité 4], la délivrance d’un permis de démolir une villa existante sur la parcelle AZ [Cadastre 4] et de construire une villa en R+1 avec piscine et pool house, puis le 12 octobre 2020 la délivrance d’un permis modificatif pour le déplacement et l’élargissement du portail ainsi que pour la modification du chemin d’accès et de l’aménagement paysager . La déclaration d’ouverture de chantier a été déposée auprès de la mairie le 6 novembre 2020 . Le 5 février 2021, la société [Localité 2] a sollicité le transfert total du permis de construire délivré à Mme [L], cette demande étant entérinée par arrêté municipal du 1er mars 2021. Le 22 février 2024, la mairie de [Localité 4] a délivré une attestation de non contestation de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux qui porte sur la « modification d’une villa existante, modification de façade, extension de terrasse et modification de l’aménagement paysager», et qui valide la déclaration de la société [Localité 2] déposée le 25 janvier 2024 . *** À l’appui de son action, Mme [W] fait valoir que la société [Localité 2] a engagé sa responsabilité civile délictuelle à son égard, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et R424-17 du Code de l’urbanisme, car elle a commis des fautes en faisant réaliser les travaux en exécution du permis de construire du 28 novembre 2017, modifié le 12 octobre 2020 et transféré le 1er mars 2021, à savoir, – La violation manifeste du code de l’urbanisme : la validité du permis délivré le 28 novembre 2017 a expiré le 28 novembre 2020 puisque les travaux ont débuté en 2021 ; ces travaux ont ainsi été réalisés sur la base d’un permis périmé; – la violation manifeste du règlement du PLU de [Localité 4] : les travaux autorisés par le permis de construire du 28 novembre 2017 enfreignent ce règlement en ce qu’ils prévoient la création d’une surface de plancher totale de 340,77 m² alors que d’après l’article UP14 du PLU au regard de la superficie de la parcelle AZ [Cadastre 6] la surface autorisée était de 262,4 m², La demanderesse ajoute que du fait du caractère manifestement illégal des travaux ainsi réalisés, il est justifié de prononcer un sursis à statuer et de renvoyer à la juridiction administrative la question préjudicielle relative à la conformité du permis de construire du 28 novembre 2017 à l’article UP 14 du règlement du PLU. – la violation manifeste du permis de construire qui autorise la démolition de l’existant et l’implantation de la nouvelle construction à une distance d’au moins 8 mètres de la limite séparative alors qu’en l’espèce, la villa construite par la société [Localité 2] a donné lieu à d’importants travaux d’affolement à proximité immédiate de la limite séparative, et le bâtiment a été finalement implanté à moins de 8 mètres de la séparation des fonds, – les affouillements qui ont été effectués constituent à la fois une violation du PLU et du permis de construire qui n’a pas autorisé des travaux de 4 m de haut qui ont généré un talus. Mme [W] indique in fine qu’elle porte une difficulté à la connaissance du tribunal relative à la mesure de la distance entre la limite séparative des fonds et la construction en litige : il s’agit d’une borne dont deux constats d’huissiers d’août 2021 ont constaté qu’elle n’était plus scellée, et dont la disparition aurait été constatée par lhuissier le 31 août 2023 en même temps qu’un empiètement d’au moins 1 mètre sur son fonds par l’implantation du grillage côté Est du fonds de la société [Localité 2], cet empiètement étant relevé par l’huissier par référence à unplan topographique établi par un géomètre expert le 11 avril 2008. Mme [W] soutient que ces fautes lui ont causé des préjudices : – une perte de valeur vénale de sa propriété, – des troubles de jouissance et d’anxiété car elle a dû endurer la proximité d’importants travaux proches de son fonds. Elle considère donc que ses demandes de remise en état et d’indemnisation sont fondées. En défense, la société [Localité 2] réplique que, – sur la péremption du permis de construire, un constat d’huissier du 10 novembre 2020 soit 18 jours avant l’expiration du permis de construire, a constaté que les travaux avaient débuté; – sur la méconnaissance du PLU de Ramatuelle, que la notion de COS a été supprimée par l’entrée en vigueur de la loi dite ALUR en 2014 d’application immédiate, ajoutant que si Mme [W] entendait contester le permis de construire, elle devait saisir le tribunal administratif, seule juridiction compétente pour annuler ce titre; – s’agissant de la violation des règles relatives aux affouillements, que Mme [W] présente un argument inopérant puisque le certificat de conformité pour les travaux a été délivré par la mairie le 22 février 2024, et en outre, le [Etablissement 1] autorise les affouillements s’ils sont nécessaires à la construction; en outre, les affouillements sont conformes au permis de construire ; – sur la prétendue méconnaissance effectuée du permis de construire, une distance de construction de 8,70 m par rapport à la limite séparative a été autorisée par le permis de construire; – sur le sujet annexe de la borne, Mme [W] ne précise pas dans quelles circonstances a été posée cette borne qui aurait été retirée ; – sur la demande de démolition, elle est irrecevable au visa de l’article L480 -13 du code de l’urbanisme puisque le permis de construire n’a pas été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ; l’action n’est pas davantage justifiée sur les troubles de voisinage puisque les fautes dénoncées ne sont pas constituées; – sur la demande de question préjudicielle, cette prétention contourne les dispositions de l’article L480 – 13 précité qui prévoit que l’action en démolition ne peut être engagée que dans le délai de deux ans qui suit la décision d’annulation du permis de construire prononcée par la juridiction administrative et devenue définitive; – sur la demande nouvelle de correction et d’indemnisation d’un empiètement sur sa parcelle, Mme [W] invoque un plan topographique de 2008 qui n’a aucune valeur pour délimiter un terrain et qui est contredite par le plan de bornage qui, selon elle, aurait été établi en 2021. La défenderesse conteste également la matérialité des préjudices subis et l’existence d’un lien de causalité entre les fautes qui sont invoquées et les dommages prétendument subis. S’agissant de la demande de désignation d’un expert judiciaire, elle rappelle que cette demande a été déjàé présentée au juge de la mise en état qui l’a rejetée. Sur le bien-fondé de l’action de Mme [W] L’article L480 – 13 du Code de l’urbanisme dispose que lorsqu’une construction est édifiée conformément au permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique si préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. Ce texte prévoit également que l’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision définitive de la juridiction administrative. En l’espèce, Mme [W] n’a pas intenté d’action en annulation d’un des deux permis de construiredevant le tribunal administratif. N’ayant pas engagé de procédure d’annulation de permis de construire, Mme [W] ne peut valablement soulever devant le tribunal judiciaire le fait que ce permis comporte une méconnaissance de règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique. En effet, le justificable qui n’a pas intenté pas d’action administrative en annulation du permis de construire peut agir devant le juge judiciaire en invoquant des troubles du voisinage, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’ho…

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort ; Vu l’ordonnance de clôture rendue le 5 mars 2026 avant l’ouverture des débats, Déboute Mme [C] [W] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de la société [Localité 2], Condamne Mme [W] à supporter les entiers dépens et également à payer à la société [Localité 2], une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles. LA GREFFIERE LE PRESIDENT