Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 16 juin 2026 — n° 21/02784

Débats à l’audience publique du 10 MARS 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Prononcé du jugement fixé au 16 JUIN 2026. Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe. --------------- ENTRE : S.C.I. [C] [A] [S], dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Frédéric MESSNER de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE. D’UNE PART ET : S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE, dont le siège social est sis [Adresse 2] Rep/assistant : Me Virginie LOMBART, avocat au barreau de NANTES S.A.S. ADE HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 3] Rep/assistant : Me Virginie LOMBART, avocat au barreau de NANTES DEFENDERESSES. D’AUTRE PART ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits, procédure et prétentions des parties Par acte sous seing privé en date des 27 mai et 08 juin 2015, la S.A.R.L. [C] [A] [S] a consenti à la S.A.R.L. INSTITUT [Etablissement 1] un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux au 2ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 1] et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 15 septembre 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 39.000,00 euros hors taxes et hors charges, pour l’exercice exclusif d’une activité d’enseignement et de formation. Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2019, la S.C.I. [C] [A] [S] a consenti à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION NANTAIS, avec la caution de la S.A.S. ADE HOLDING, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux sur plusieurs niveaux de l’immeuble situé [Adresse 5], à [Localité 1] et ce, pour une durée de 10 ans à compter du 1er juillet 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 177.100,00 euros hors taxes et hors charges, pour ce même exercice d’une activité d’enseignement et de formation. Aux termes de ce second bail, les parties ont convenu de la réalisation d’une part, de travaux de redistribution/embellissement par le preneur avec une franchise totale de loyer jusqu'au 1er novembre 2019, ainsi que des franchises partielles jusqu'au 1er juillet 2021, et de la réalisation d’autre part, de travaux de rénovation des deux cabines d’ascenseur et de mise en accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite par le bailleur. Par ordonnance du 27 janvier 2021, le juge des référés du Tribunal de Commerce de PARIS, à la demande de la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE, venant aux droits de la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION NANTAIS, a enjoint à la S.C.I. [C] [A] [S] notamment, d’achever les travaux de rénovation et d’accessibilité lui incombant aux termes du bail du 12 mars 2019 et de remédier au défaut de conformité affectant l’ascenseur. Le 03 février 2021, la S.C.I. [C] [A] [S] a fait délivrer à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE un commandement de payer les loyers dus pour la période du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2021, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail du 12 mars 2019, ainsi que les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce. Par actes d’huissier des 12 mars et 14 mai 2021, la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE a fait assigner la S.C.I. [C] [A] [S] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins essentiellement de voir déclarer nul et de nul effet ce commandement de payer et voir constater le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance (R.G. n°21-2715). Par acte d’huissier du 25 mai 2021, la S.C.I. [C] [A] [S] a fait assigner la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement des loyers restant dus (R.G.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur les demandes de la S.C.I. [C] [A] [S] La S.C.I. [C] [A] [S] entend, à titre principal, voir constater la résiliation du bail commercial consenti à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE le 12 mars 2019 sur les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 1], et sollicite, à titre subsidiaire, le paiement des loyers et charges pour la période du 1er trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024, outre la réalisation de divers travaux de remise en état de ces locaux. 1. Sur la résiliation du bail commercial Sur la nullité du commandement de payer du 03 février 2021 Aux termes de l’article 648 du code de procédure civile, “tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, [...] si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social”. L'article 690 du même code dispose que “l’acte destiné à une personne morale de droit privé peut être délivré dans un autre lieu que celui de son établissement, à condition qu'il soit remis entre les mains de la personne ayant qualité pour la représenter”. Conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée “qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public”. En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 03 février 2021 à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE, ne mentionne pas l’adresse de son siège social, a été délivré non à celui-ci, mais à l’adresse des locaux, objets du bail, et a été réceptionné par Madame [O] [M], adjointe de direction, qui a déclaré être habilitée à le recevoir à l’huissier de justice. Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse et à supposer même que cette personne n’ait effectivement pas été habilitée à recevoir cet acte, force est de constater, comme l’a d’ailleurs déjà relevé le juge des référés, que la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE ne démontre aucunement le grief que lui auraient causé ces irrégularités, dès lors notamment qu’elle ne justifie pas d’un éventuel retard de transmission de l’acte à son siège social ayant pu nuire à la défense de ses intérêts, ayant manifestement pu formuler toutes contestations qu’elle estimait utiles, dans le cadre de la présente instance. En outre, il convient de souligner qu’aucune conséquence ne peut être tirée de la délivrance par la S.C.I. [C] [A] [S] d'un second commandement de payer intervenue le 05 septembre 2023 pour des loyers et charges échus à compter du mois d’avril 2023 sur une période d'exploitation effective et non contestée des locaux. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de commandement de payer du 03 février 2021. Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail En application des dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formées et exécutés de bonne foi. Conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination convenue au bail et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Le locataire ne peut être tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et charges, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce et par acte sous seing privé du 12 mars 2019, la S.C.I. [C] [A] [S] a consenti à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5], à [Localité 1], pour l'exercice d'une activité d’enseignement et de formation et ce, à compter du 1er juillet 2019, étant souligné que les parties étaient déjà liées par un précédent bail conclu les 27 mai et 08 juin 2015 pour des locaux contigus situés au [Adresse 4]. Aux termes du commandement litigieux délivré le 03 février 2021, la S.C.I. [C] [A] [S] a entendu se prévaloir de la clause résolutoire prévue par ce bail, réclamant le paiement des loyers et charges échus entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 d'un montant global de 246.795,00 euros. La S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE ne justifie pas avoir procédé au règlement de cette somme dans le délai d'un mois qui lui était imparti, mais soutient qu'un manquement de la S.C.I. [C] [A] [S] à son obligation de délivrance étant parfaitement caractérisé, elle était fondée à retenir le paiement de ces loyers et charges. En l'occurrence, les pièces versées aux débats permettent effectivement d'établir que la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE s'est retrouvée dans l'impossibilité d'exploiter les locaux, objets du bail, dès lors qu'elle n’a obtenu un avis favorable à leur ouverture au public de la Commission Communale de Sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les E.R.P. qu'après la visite des lieux intervenue le 07 octobre 2022. Il convient plus particulièrement de souligner les éléments suivants : - si les parties n'ont, par écrit, convenu d'aucun délai précis d'achèvement des travaux alors envisagés dans les locaux, objets du bail, la S.C.I. [C] [A] [S] s'était clairement engagée, aux termes de celui-ci, à faire procéder, "en concomitance" avec les travaux de redistribution/embellissement réalisés par le preneur, aux travaux de rénovation des deux cabines d'ascenseur et aux travaux de mise en accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite, à l'évidence nécessaires dans le cadre de l'exploitation d'un établissement recevant du public, ce que la demanderesse ne pouvait ignorer et ne peut aujourd'hui sérieusement contester ; - elle ne justifie aucunement avoir fait le nécessaire sur ce point, les devis/factures produits étant parfaitement insuffisants à cet égard, et ce, alors : - que la S.A.S. INSTITUT [Etablissement 2], dès le mois de juillet 2019, l'a alertée sur le retard pris dans l'exécution de ces "travaux d'accessibilité" qui impactait nécessairement les travaux de rénovation et d'embellissement qu'elle devait elle-même réaliser; - que tant le rapport de la S.A. SOCOTEC du 11 août 2020, que la convention d'assistance à maîtrise d'ouvrage conclue le 1er octobre 2020, attestent qu'à ces dates, les travaux incombant à la bailleresse n'étaient pas terminés avec manifestement des difficultés concernant la mise en conformité de l'ascenseur ; - que par ordonnance de référé du 27 janvier 2021, la S.C.I. [C] [A] [S] s'est ainsi vue enjoindre d'achever ces travaux de rénovation/d'accessibilité lui incombant et de remédier au défaut de conformité affectant l'ascenseur ; - qu'aucun élément probant ne permet de vérifier et de s'assurer qu'elle aurait fait le nécessaire depuis lors ; - contrairement à ce que tente de prétendre la S.C.I. [C] [A] [S], l’avis favorable de la commission de sécurité du 27 janvier 2022, a été émis pour la seule poursuite de l’exploitation des locaux situés au [Adresse 4], dans le cadre des visites périodiques réglementaires imposées aux E.R.P., tandis que les avis favorables de la commission d’accessibilité et de la commission de sécurité du 19 juillet 2022 ont été émis pour la seule demande d’autorisation des travaux à réaliser dans les locaux, objets du bail litigieux, et incombant pour partie, à la bailleresse, avec la nécessité pour la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE, rappelée aux termes de ces décisions, d’obtenir une autorisation d’ouverture au public après la réalisation des dits travaux ; - aucune des pièces produites par la S.C.I.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ; DIT n’y avoir lieu de prononcer la nullité du commandement de payer délivré à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE par la S.C.I. [C] [A] [S] le 03 février 2021 ; DÉBOUTE la S.C.I. [C] [A] [S] de sa demande tendant à la résiliation du bail commercial consenti à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE le 12 mars 2019 sur les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 1], et de ses demandes subséquentes; CONDAMNE solidairement la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE et la S.A.S. ADE HOLDING à payer à la S.C.I. [C] [A] [S] la somme de 193.283,31 euros au titre des loyers et charges échus entre le 29 novembre 2022 et le 30 juin 2024 ; DÉBOUTE la S.C.I. [C] [A] [S] de ses demandes pour le surplus ; CONDAMNE la S.C.I. [C] [A] [S] à payer à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE la somme de 235.301,46 euros à titre de dommages et intérêts ; ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties; DÉBOUTE la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE et la S.A.S. ADE HOLDING de leurs demandes pour le surplus ; CONDAMNE la S.C.I. [C] [A] [S] aux dépens ; CONDAMNE la S.C.I. [C] [A] [S] à payer à la S.A.S. INSTITUT DE COMMUNICATION APPLIQUEE et la S.A.S. ADE HOLDING la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER