Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 16 juin 2026 — n° 21/05845

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2017, la société IMMOBILIERE ROLEO a donné à bail professionnel à Mme [C] [E] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], à destination exclusive de la profession d’avocat, pour une durée de six années à compter du 1er juillet 2017, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT outre une provision sur charges annuelle de 1 320 euros HT, le tout payable d'avance mensuellement. Par acte extrajudiciaire en date du 21 mai 2021, la société IMMOBILIERE ROLEO a fait délivrer à Mme [C] [E] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, dans le délai d’un mois la somme totale de 27 015,36 euros se décomposant ainsi : 24 350,85 euros à titre principal,2435,09 au titre de la clause pénale,229,42 euros au titre du coût de l'acte. Mme [C] [E] s’est acquittée du paiement de la somme de 4 904,76 euros le 24 juin 2021 et 2 349,45 euros le 1er juillet 2021. Par exploit d’huissier en date du 17 juin 2021, Mme [C] [E] a fait assigner La société IMMOBILIERE ROLEO devant le tribunal judiciaire de Nanterre et demande de : Recevoir l'intégralité des moyens et des prétentions de Mme [C] [E] ;DIRE ET JUGER que les sommes dues, au titre du loyer entre le 12 mars 2020 et le 11 mai 2020, ne sont pas exigibles.DIRE ET JUGER que les sommes exigées à compter du 11 mai 2020 ne le sont pas de bonne foi. PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la société Immobiliere ROLEO le 21 mai 2021 puisque nul et de nul d’effet.ORDONNER à la société Immobiliere ROLEO, sous astreinte de 500€ par jour, de renégocier les termes du bail dont le déséquilibre résulte de la crise sanitaire actuellement en cours et ce, à compter des loyers dus au 12 mai 2020.A TITRE SUBSIDIAIRE ACCORDER les délais les plus larges, soit 24 mois, à Maitre [C] [E] pour lui permettre de procéder au paiement de sa dette locative.ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire à compter rétroactivement du 21 mai 2021.EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la société Immobiliere ROLEO à payer a Maitre [C] [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER la société Immobiliere ROLEO aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maitre Pascale BERNERT, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.Par acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2022, la société IMMOBILIERE ROLEO, a fait délivrer à la preneuse un congé à effet du 30 juin 2023 à minuit, soit à l’expiration du contrat de bail. Mme [C] [E] a quitté les lieux le 2 mai 2023. Malgré des pourparlers engagés entre les parties, aucune résolution amiable du litige n’a abouti.

MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. I. Sur l’exigibilité des loyers impayés et le montant de l’arriéré locatif Moyens des parties Mme [C] [E] soutient, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, que les loyers correspondant à la période de confinement, soit du 12 mars au 11 mai ne sont pas dus, dès lors qu’elle a été dans l’impossibilité d’utiliser les locaux loués. S’agissant du reste des sommes dues pour l’année 2020, elle estime que compte tenu des répercussions économiques de la crise sanitaire sur son activité, elle n’est redevable que de 70% du loyer total, sommes qu’elle a déjà réglées. Elle considère également que les sommes réclamées par le bailleur à compter du 12 mai 2020 ne le sont pas de bonne foi. La société IMMOBILIERE ROLEO oppose que les répercussions de la crise sanitaire sont sans incidence sur l’exigibilité des loyers, dès lors que les fermetures administratives ne peuvent être considérées comme un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Elle estime avoir exécuté le contrat de bonne foi, en proposant des échelonnements à plusieurs reprises et alors même que la preneuse ne justifie pas que son activité commerciale ait été durablement perturbée par la crise sanitaire. Réponse du tribunal En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Sur le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée L'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Il est admis que la destruction de la chose louée peut s'entendre d'une perte matérielle de la chose louée mais également d'une perte juridique, notamment en raison d'une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s'entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l'usage de la chose. Il est toutefois désormais acquis que les mesures générales et temporaires adoptées pour faire face à l'épidémie de Covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux donnés à bail, ne peuvent être assimilées à la perte de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil, de sorte que l'obligation de payer le loyer et ses accessoires a perduré, étant rappelé que lesdites mesures n'ont pas ordonné la suspension du paiement des loyers commerciaux. (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889) Dès lors, ce moyen sera rejeté. Sur la mauvaise foi alléguée de la bailleresse, il est constant que les mesures prises dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire de Covid. 19, ne prévoyaient pas la suspension de l'exigibilité des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de cette épidémie, de sorte qu'il ne peut être reproché à la bailleresse d'avoir continué d'appeler les loyers et accessoires dus en exécution du bail au cours des années 2020 et 2021. D’autre part, il convient de rappeler que l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat n’autorise pas le juge à porter atteinte aux modalités de paiement du prix fixé par les parties, lesquelles constituent la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. Ce moyen sera donc également rejeté. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’intégralité des loyers dus par la preneuse en vertu du contrat de bail est exigible et que dès lors, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer, qui n’est entaché d’aucune irrégularité. Sur le montant de l’arriéré locatif Il ressort du décompte locatif produit par le bailleur que l’arriéré locatif, arrêté au 25 juillet 2024, s’élève à 15 868,49 euros. Or, la preneuse ne justifie pas avoir réglé en tout ou partie cet arriéré. En conséquence, Mme [C] [E] sera condamnée à payer à la SAS IMMOBILIERE ROLEO la somme de 15 868,49 euros au titre de l’arriéré locatif. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024, date de signification des conclusions où figure la demande en paiement de cette somme. II. Sur la clause pénale La société IMMOBILIERE ROLEO réclame l’application de la clause pénale prévue au contrat de bail, pour un montant de 1 586,85 euros correspondant à 10% de la somme due par la preneuse au titre de l’arriéré locatif. Mme [C] [E] n’a pas conclu sur cette demande. L'article « LOYER » du contrat de bail du 10 juillet 2017 prévoit qu'en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance, le preneur devra payer, en sus des frais de recouvrement, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des dommages résultant du retard dans le paiement. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La somme réclamée par le bailleur n’apparaissant pas manifestement excessive, il y a lieu de faire application de la clause pénale inséré au bail et de condamner Mme [C] [E] au paiement de la somme de 1 586,85 euros. III. Sur la demande de délais de paiement Mme [C] [E] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement de 24 mois. La société IMMOBILIERE ROLEO sollicite le débouté de cette demande. D’après les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il y a lieu de relever que Mme [C] [E] ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande, et ne produit aucun document comptable relatif à sa situation financière, de sorte qu'elle ne justifie pas du bien fondé de sa demande. En conséquence, il convient de débouter Mme [C] [E] de sa demande de délais de paiement. IV. Sur les demandes devenues sans objet Les demandes tendant à voir constater la nullité du commandement de payer et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, alors que la constatation d’acquisition de la clause résolutoire n’est pas demandée par le bailleur, de même que la demande en renégociation du bail sous astreinte alors que la preneuse a quitté les lieux le 2 mai 2023 sont devenues sans objet. Dès lors, le tribunal ne statuera pas sur ces demandes. V.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe : DEBOUTE Mme [C] [E] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité et la nullité d’effet du commandement de payer délivré le 21 mai 2021 par la SAS IMMOBILIERE ROLEO ; DECLARE sans objet la demande de Mme [C] [E] de suspension des effets de la clause résolutoire ; DECLARE sans objet la demande de Mme [C] [E] de renégociation du bail sous astreinte ; DEBOUTE Mme [C] [E] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Madame [C] [E] à payer à la SAS IMMOBILIERE ROLEO la somme de 15 868,49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 ; CONDAMNE Madame [C] [E] à payer à la SAS IMMOBILIERE ROLEO la somme de 1 586,85 euros au titre de la clause pénale contractuelle ; CONDAMNE Madame [C] [E] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2021 à hauteur de 229,42 euros, ainsi que les frais de dénonciation à caution du 9 février 2022, à hauteur de 73,04 euros. CONDAMNE Madame [C] [E] à payer à la SAS IMMOBILIERE ROLEO la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile REJETTE toute demande plus ample ou contraire. signé par Camille COSQUER, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE