Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 16 juin 2026 — n° 23/01421

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2019, la SAS TECHNOLOGIES a donné à bail commercial à la SAS [Z] [G] un local à usage de bureau et trois emplacements de parking en sous-sol, dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020, et moyennant un loyer annuel de 23 136,64 euros HT. Par acte du 21 juin 2022, la société [Z] [G] a donné congé à la société TECHNOLOGIES à effet du 31 décembre 2022. Par courrier en date du 26 septembre 2022, la société TECHNOLOGIES a adressé à la société [Z] [G] une facture d’un montant de 8 717,87 euros HT, soit 10 461,44 euros TTC, correspondant aux sommes dues pour le 4ème trimestre 2022 et décomposée comme suit : 5 181,87 € HT correspondant au loyer pour la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 ;1 200,00 € HT correspondant aux loyers des 4 emplacements de parking ;1 440,00 € HT correspondant aux charges et prestations locatives ;896,00 € HT correspondant à l’ajustement annuel des charges locatives causé par la hausse de l’électricité. La société [Z] [G] a procédé au règlement partiel de cette facture par virement en date du 6 décembre 2022, à hauteur de 1 487,65 euros, puis par virement en date du 26 octobre 2023 à hauteur de 7 898,59 euros. Par plusieurs courriers adressés en décembre 2022, la société [Z] [G] a sollicité la communication des justificatifs des charges avant de procéder au règlement du solde. Par procès-verbal en date du 29 décembre 2022, la société TECHNOLOGIES a procédé à une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de la société [Z] [G] d’un montant de 10 668,88 euros. Par jugement en date du 28 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la mainlevée de cette saisie. Par constat d’huissier en date du 28 décembre 2022, un état des lieux de sortie des lieux loués a été dressé. A la suite de celui-ci, la bailleresse a fait établir un devis de remise en état d’un montant de 3 047,26 euros TTC, transmis à la société [Z] [G] par courriel du 17 janvier 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, la société TECHNOLOGIES a fait assigner la société [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société TECHNOLOGIES demande au tribunal de : DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la société TECHNOLOGIES en ses demandes, CONDAMNER la société [Z] [G] à verser à la société TECHNOLOGIES, en deniers ou quittances, la somme de 1 075,20 € TTC correspondant à l’arriéré de charges et accessoires – appelés par la société TECHNOLOGIES le 26 septembre 2022 et impayés – arrêté au 26 septembre 2022 (date d’échéance de la facture), augmentés des intérêts de retard au taux d’escompte de la Banque de France majoré de quatre points, à compter du 26 septembre 2022, jusqu’à parfait paiement des sommes dues, CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 3 047,26 € TTC correspondant aux frais de remise en état des locaux loués, selon devis n°23050008,CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 210,00 € correspondant à 50% de la facture de l’huissier ayant établi l’état des lieux de sortie, CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 512,00 € TTC correspondant au rappel de charges pour 2022, AUTORISER la société TECHNOLOGIES à conserver le dépôt de garantie de 5 784,16 €, DÉBOUTER la société [Z] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 10.000,00 €, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du prononcé du jugement, jusqu’à parfait paiement, au titre de la résistance abusive au paiement ; CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 10.000,00 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voi…

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Sur le paiement des charges Sur la demande principale formée par la société TECHNOLOGIES en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité Moyen des parties La société TECHNOLOGIES réclame le paiement de la somme de 1 075,20 euros TTC correspondant au solde du paiement des charges d’électricité pour le 4ème trimestre 2022. Elle soutient justifier du montant réclamé par les documents produits et notamment l’attestation du commissaire aux comptes pour l’exercice 2022, ainsi que par la production des factures d’électricité, au cours de l’instance. La société [Z] [G] oppose que son refus de payer ce solde ne procède nullement d’une mauvaise foi, mais résulte de l’absence de justification suffisante par le bailleur, en violation de ses obligations contractuelles. Elle soutient que, malgré ses demandes répétées, TECHNOLOGIES s’est abstenue pendant de nombreux mois de transmettre des documents exploitables, se contentant de produire des éléments incomplets, contradictoires ou invérifiables, notamment des attestations et tableaux non étayés. Elle souligne en outre les incohérences affectant les calculs du bailleur, tant sur le montant global des charges que sur leur répartition au mètre carré, ainsi que l’absence de production de certaines factures essentielles. Elle en déduit que les sommes réclamées ne sont ni justifiées ni cohérentes, ce qui légitime son refus de paiement. Réponse du tribunal Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Selon les dispositions des articles L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. Aux termes de l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Il résulte de ces textes, d'une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci, d'autre part, qu'il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande. En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties que le preneur doit s’acquitter du paiement des charges d’électricité, au prorata de la surface louée. Il est constant que le bailleur a facturé la somme de 896 euros HT, soit 1 075,20 euros TTC, au titre de l’ajustement des charges d’électricité, pour l’année 2022. Il est également établi que le bailleur a indiqué au locataire que cette facturation résultait d’une augmentation du coût de l’électricité de 14 euros / m2 au cours de l’année 2022 par rapport à l’année 2021, soit la somme totale de 896 euros HT compte tenu de la surface des locaux loués (64 m2). Cette information a été délivrée par l’envoi d’une note aux locataires, ainsi que lors d’un échange par courriel le 3 novembre 2022. La société [Z] [G] a demandé à son bailleur, à plusieurs reprises, la communication des justificatifs du montant des sommes facturées et notamment les factures d’électricité pour l’année 2021 et pour l’année 2022, afin de vérifier l’augmentation des charges dont le paiement était réclamé par le bailleur. Or, si la société TECHNOLOGIES a communiqué, au cours de l’instance, une partie des factures d’électricité pour l’année 2022, ainsi qu’une attestation de son commissaire aux comptes certifiant les comptes de l’exercice 2022, elle n’a communiqué ni les factures de l’année 2021, ni deux des factures litigieuses pour l’année 2022, d’un montant respectif de 30 789,90 euros HT (intitulée « FNP Conso novembre ») et 10 092,36 euros HT (intitulée « FNP Conso décembre ») malgré les demandes de la société [Z] [G] en ce sens. Il ressort de l’examen des pièces produites, et notamment des factures du fournisseur d’électricité, que le bailleur justifie de charges communes d’électricité à hauteur de 73 270,51 euros HT pour l’année 2022, soit 20 euros par m2/ an, comparativement aux 16 euros par m2/ an facturés au titre des provisions sur charges. Le bailleur justifie donc d’une augmentation de 4 euros par m2/ an par rapport aux sommes provisionnées, soit s’agissant de la société [Z] [G], la somme de 256 euros HT et 307,20 euros TTC. Il en résulte que le surplus des sommes réclamées au titre des charges d’électricité par la société TECHNOLOGIES n’est pas justifié. Dès lors, la société [Z] [G] sera condamnée à verser à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité. La société TECHNOLOGIES demande que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2022, date d’envoi de la facturation des loyers et accessoires pour la période allant du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022. Or, l’envoi de ce document ne peut valoir mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil et ne peut donc faire courir les intérêts de retard prévus par l’article 1231-6 du code civil. Le tribunal retiendra donc comme point de départ des intérêts la date de l’assignation, qui vaut mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, soit le 26 janvier 2023. Sur la demande reconventionnelle de la société [Z] [G] en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2022 Moyen des parties À titre reconventionnel, la société [Z] [G] soutient que TECHNOLOGIES doit être condamnée à lui rembourser les provisions sur charges versées pour de l’année 2022. Elle fait valoir que le bailleur n’étant pas en mesure de justifier précisément des dépenses engagées ni de leur répartition, il ne peut conserver les sommes perçues à ce titre. Elle en déduit que la totalité des provisions versées doit lui être restituée, soit la somme de 6 912 euros. La société TECHNOLOGIES résiste à cette demande et oppose avoir justifié de manière complète la réalité et le montant des charges dues pour l’année 2022, notamment par la production de documents comptables certifiés. Elle expose que les charges réellement supportées excèdent les provisions appelées, de sorte qu’un complément reste dû par le preneur.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité pour l’année 2022 et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ; CONDAMNE la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 210 euros au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie ; DEBOUTE la société TECHNOLOGIES du surplus de ses demandes ; DEBOUTE la société [Z] [G] de sa demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2022 ; CONDAMNE la société TECHNOLOGIES à restituer à la société [Z] [G] le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 5 784,16 euros ; ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par la société [Z] [G] à la société TECHNOLOGIES, soit 517,20 euros TTC au total et les sommes due par la société TECHNOLOGIES à la société [Z] [G] en restitution du dépôt de garantie, soit 5 784,16 euros au total, à hauteur de la somme la plus faible ; CONDAMNE la société TECHNOLOGIES aux dépens de la présente instance ; CONDAMNE la société TECHNOLOGIES à payer à la société [Z] [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire. signé par Camille COSQUER, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente, lors du prononcé. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE