Tribunal judiciaire, 4 ème chambre civile, 15 juin 2026 — n° 25/06013

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat signé le 15 mai 2024, Monsieur [T] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [W] un local d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer révisable mensuel de 595,00 € outre 240,00 € de provision sur charges. Le 15 mai 2024, Monsieur [E] [G] a déclaré se porter caution solidaire pour le compte de Monsieur [E] [W] du paiement des loyers impayés, de l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi que des frais et indemnités éventuels de procédure, dans la limite d’un montant de 120 240,00 euros. Des loyers étant restés impayés, Monsieur [T] [F] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 660,24 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement de payer les loyers a été dénoncé à la caution le 05 août 2025. Par saisine électronique enregistrée le 04 août 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [E] [W]. Suivant assignation délivrée par actes de commissaires de justice, et signifiée à personne le 26 novembre 2025 concernant Monsieur [E] [W] et à étude le 02 décembre 2025 pour Monsieur [E] [G], Monsieur [T] [F] a attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de : - constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [W] et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ; - condamner Monsieur [E] [W] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes : 1 315,76 € au titre de sa créance locative arrêtée au 13 novembre 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation. Monsieur [T] [F] a notifié l’assignation à la Préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 1er décembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du tribunal avant l’audience. À l’audience du 21 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [T] [F], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé sa créance locative à la somme de 2 490,45 euros arrêtée au 07 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Monsieur [E] [W], bien qu’ayant été régulièrement cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Monsieur [E] [G], bien qu’ayant été régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l’action L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, Monsieur [T] [F] justifie avoir notifié l’assignation le 1er décembre 2025 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 4 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat signé par les parties le 15 mai 2024 prévoit, en son article VIII une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et de ses accessoires, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Monsieur [T] [F] a fait délivrer à Monsieur [E] [W], par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 1 660,24 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de six semaines pour effectuer le règlement. Il ressort du décompte locatif actualisé produit que Monsieur [E] [W] n’a pas réglé la somme de 1 660,24 € euros visée au commandement dans le délai de six semaines. Dès lors, Monsieur [T] [F] est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2025. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, Monsieur [T] [F] verse aux débats un décompte arrêté au 14 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers échus) à la somme de 2 490,45 euros. Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de Monsieur [T] [F] les sommes correspondantes aux frais de courtage MRH, de prime mensuelle MRH ainsi que la contribution attentat annuelle MRH qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent d’un contrat d’assurance auquel Monsieur [T] [F] n’est pas partie. Ainsi la somme de 620,90 euros (162,60 euros au total de frais de courtage MRH ; 439,40 euros au total de prime mensuelle MRH ; 18,90 euros au total de contribution attentat annuelle MRH) sera déduite du décompte à ce titre. En outre, le bailleur a imputé au locataire au titre des frais d’entretien de la chaudière/radiateur la somme de 120,69 euros en 2024, et de 123,71 euros en 2026. Il lui a également imputé en 2026 la somme de 112,23 euros au titre des ordures ménagères. Ces frais constituent des charges récupérables au sens de l’article 2 du décret 26 août 1987. Toutefois, en ne produisant pas les justificatifs correspondant, le bailleur ne justifie pas du caractère certain, liquide et exigible de ces sommes. Ces sommes seront donc déduites du décompte. Il convient également de déduire les frais d’huissier en date du 1er juillet 2025 (403,83 euros) et du 1er février 2026 (262,69 euros). Par conséquent, Monsieur [E] [W] sera condamné à verser à Monsieur [T] [F] la somme de 846,40 euros (2 490,45 – 620,90 euros € – 356,63 € – 666,52 €) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 14 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Sur l’indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 12 septembre 2025, Monsieur [E] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié. En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [W] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail intervenue le 12 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux, caractérisée par la restitution des clés. Sur les demandes formulées contre la caution Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [F] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE à la date du 12 septembre 2025 la résiliation du contrat de bail conclu le 15 mai 2024 entre Monsieur [T] [F] et Monsieur [E] [W] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [W] de libérer les lieux ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier AUTORISE à défaut de départ volontaire, Monsieur [T] [F] à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Monsieur [E] [W] ainsi que de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5][Localité 3], et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé ; RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 12 septembre 2025 égale au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n’avait pas été résilié ; CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [T] [F] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [T] [F] la somme de 846,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTE Monsieur [T] [F] de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Monsieur [E] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 31 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation ; CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [T] [F] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION