Tribunal judiciaire, 4 ème chambre civile, 15 juin 2026 — n° 25/04532

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat de bail signé le 08 août 2022, ayant pris effet le même jour, l'E.P.I.C HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Madame [P] [N] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 185,24 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 71,15 euros. Des loyers étant restés impayés, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer à Madame [P] [N], par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 768,65 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par courrier en date du 15 avril 2025, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a informé la CAF de la [Localité 1] de la dette locative de Madame [P] [N], bénéficiaire de l’Aide Pour le Logement. Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à étude le 25 août 2025, dénoncé le 27 août 2025 à la Préfecture de la Loire par voie électronique, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Madame [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins : - de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ; - d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ; - de condamner Madame [P] [N] : à lui payer la somme de 2 000,71 € au titre de son arriéré locatif arrêté au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ; à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture ; Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal et lecture en a été faite à l’audience. L'audience s'est tenue le 27 janvier 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne et l'affaire a été renvoyée à la demande des parties au 21 avril 2026. À l’audience du 21 avril 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, dûment représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes après avoir actualisé sa créance à la somme de 2 263,40 euros. Il a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, par le biais de versements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant, dans la continuité du plan d’apurement mis en place amiablement avec la locataire. Madame [P] [N], représentée par son conseil, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette mais a sollicité des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a expliqué vivre seule et percevoir uniquement le RSA et l’APL. Elle a fait valoir sa bonne foi, indiquant respecter le plan d’apurement de la dette mis en place avec le bailleur depuis novembre 2025, à hauteur de 50,00 euros par mois en sus du loyer courant. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l’action L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la notification à l’organisme payeur de l’aide au logement, valant saisine de la CCAPEX, est intervenue le 15 avril 2025 plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 25 août 2025. En outre, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié par voie électronique l’assignation le 27 août 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 1], plus de six semaines avant la première audience du 27 janvier 2026. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ». En l’espèce, le contrat de bail conclu le 8 août 2022 contient une clause résolutoire prévoyant expressément la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer, resté infructueux. L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré de 1 768,65 euros, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement. Il ressort du décompte locatif actualisé produit que la locataire n’a pas réglé la somme de 1 768,65 euros visée au commandement dans le délai de deux mois. Dès lors, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2025. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 08 août 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 10 avril 2026 d’une dette locative de 2 263,40 euros, échéance de mars 2026 incluse. A l’audience, Madame [P] [N], représentée par son conseil, a reconnu le montant de la dette. Il y a donc lieu de la condamner à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2 263,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [P] [N] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a exposé sa situation personnelle, indiquant que ses ressources se composaient du RSA et de l’APL. Elle a proposé de régler le loyer résiduel, outre la somme de 50 euros par mois en paiement de l’arriéré locatif. Il est établi par le dernier décompte en date du 10 avril 2026 qu’elle a effectué un règlement de 200,00 euros le 8 avril 2026 qui couvre le montant du loyer résiduel de mars 2026 après déduction des aides au logement. Elle a également effectué un règlement de 158,56 euros le 6 mars 2026 couvrant le loyer résiduel de février 2026 après déduction des aides au logement. La locataire a donc bien repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, la proposition de versements mensuels de 50,00 euros en sus du loyer courant apparaît adaptée à ses capacités financières. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience, de l’accord du bailleur, ainsi que de la situation financière de la locataire et des efforts fournis par celle-ci, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder à Madame [P] [N] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Pendant le déroulement de ces délais, les effets des clauses résolutoires seront suspendus ce qui signifie que si les échéances sont honorées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; CONSTATE à la date du 24 juin 2025 la résiliation du contrat de bail signé le 8 août 2022 concernant le logement sis [Adresse 3], par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 2 263,40 euros, échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Madame [P] [N] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 50 euros, la 36ème mensualité équivalent au solde de la dette en principal et en intérêts, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ; RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, le premier défaut de paiement à bonne date d’une seule mensualité de l’échéancier accordé ou d’un terme de loyer courant justifiera : - que la clause résolutoire reprenne son plein effet et que le bail se trouve dès lors automatiquement résilié; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu’à défaut pour Madame [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE soit autorisé à faire procéder, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; et qu’il soit également autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée : - que l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [N] soit fixée à une somme égale au montant des loyers indexés et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail ; - que Madame [P] [N] soit condamnée à verser à l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ; DEBOUTE l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ; DEBOUTE l'EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [P] [N] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION