Tribunal judiciaire, 4 ème chambre civile, 15 juin 2026 — n° 25/05683

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat en date du 13 mars 2025, ayant pris effet le même jour, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné à bail à Monsieur [Q] [W] un logement sis [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 323,98 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 323,98 €. Par courrier simple du 09 juillet 2025, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES a informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Des loyers étant restés impayés, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 238,39 € au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 9 décembre 2025, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait assigner Monsieur [Q] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins : - de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire ; - d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ; - de condamner Monsieur [Q] [W] à lui payer les sommes suivantes : 1 693,37 €, au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;- ainsi que de condamner Monsieur [Q] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux. L’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture de la [Localité 2] le 10 décembre 2025. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 avril 2026, lors de laquelle, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES, dûment représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2236,12 euros suivant décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse. Bien que régulièrement cité, Monsieur [Q] [W] n’était ni présent, ni représenté. Le diagnostic social et financier n’a pas a été versé au dossier du Tribunal avant l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ». En l'espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Monsieur [Q] [W]. Sur la recevabilité de l’action L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES justifie avoir notifié l’assignation le 10 décembre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2], plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [Q] [W] le 11 septembre 2025 pour un arriéré de loyers de 1238,39 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Q] [W] n’ayant pas réglé sa dette locative. Dès lors, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2025. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du bail ayant pris effet le 13 mars 2025, du commandement de payer délivré le 11 septembre 2025, et du décompte de la créance en date du 14 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, que la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES démontre que Monsieur [Q] [W] reste lui devoir la somme de 2236,12 euros à la date du 14 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. Monsieur [Q] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à payer à la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 2236,12 euros, actualisée au 14 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Sur l’indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 24 octobre 2025, Monsieur [Q] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié. Il y a lieu de condamner Monsieur [Q] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 24 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande de libération des lieux Monsieur [Q] [W] est occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 24 octobre 2025. Or, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il convient dès lors d'ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef des lieux loués, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu'à l'issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier. Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 13 mars 2025 conclu entre la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES et Monsieur [Q] [W] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies le 24 octobre 2025 ; DIT que Monsieur [Q] [W] devra libérer les lieux ; AUTORISE à défaut de départ volontaire, la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Monsieur [Q] [W] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 24 octobre 2025 égale au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié ; CONDAMNE Monsieur [Q] [W] à payer à la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNE Monsieur [Q] [W] à payer à la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 2236,12 euros arrêtée au 14 avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTE la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES de sa demande de dommages-intérêts ; DEBOUTE la S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Q] [W] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION