Tribunal judiciaire, 4 ème chambre civile, 15 juin 2026 — n° 25/05978

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat signé le 5 décembre 2016, Madame [H] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer révisable mensuel de 350 euros, outre 15 euros de provision sur charges. Par acte notarié en date du 23 janvier 2023, le bien immeuble a été cédé à la SCI LA PLAGNE. Des loyers étant restés impayés, la SCI LA PLAGNE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, à Monsieur [T] [P] un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 1 522,88 euros, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par saisine électronique enregistrée le 1er août 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [T] [P]. Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 28 novembre 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI LA PLAGNE a fait assigner Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lui demandant : - de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ; - d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - de condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 3 045,76 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve d’une réactualisation de la créance le jour de l’audience ; - de condamner Monsieur [T] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux ; - de condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, et de l’assignation. L’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture de la [Localité 2] le 1er décembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier du tribunal avant l’audience. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 avril 2026 lors de laquelle la SCI LA PLAGNE, représentée par son conseil, a maintenu les demandes présentées dans son acte introductif d’instance, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 949,36 euros suivant décompte arrêté au 21 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Elle a fait valoir qu’elle insistait sur sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rappelant qu’il s’agissait de la troisième procédure à l’encontre de son locataire. Monsieur [T] [P], cité à domicile, n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ». En l'espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Monsieur [T] [P]. Sur la recevabilité de l’action L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 1er août 2025 plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 novembre 2025. En outre, la SCI LA PLAGNE justifie avoir notifié par voie électronique l’assignation le 1er décembre 2025 au représentant de l’État dans le département de la Loire, plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le contrat de bail en date du 05 décembre 2016 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. La SCI LA PLAGNE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 1 522,88 euros, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement. Il ressort du décompte locatif actualisé produit que à Monsieur [T] [P] n’a pas réglé la somme de 1 522,88 euros visée au commandement dans le délai de deux mois. Dès lors, la SCI LA PLAGNE est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, la S.C.I. LA PLAGNE verse aux débats un décompte arrêté au 21 avril 2026 établissant l’arriéré locatif jusqu’à l’échéance d’avril 2026 incluse, à la somme de 4 949,36 euros. Monsieur [T] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à payer à la SCI LA PLAGNE la somme de 4 949,36 euros, actualisée au 21 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Sur l’indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 1er octobre 2025, Monsieur [T] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux. Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier Sur la demande de libération des lieux Monsieur [T] [P] est occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 1er octobre 2025. Or, la SCI LA PLAGNE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il convient dès lors d'ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef des lieux loués, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu'à l'issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier. Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de la SCI LA PLAGNE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE à la date du premier octobre 2025 la résiliation du contrat de bail signé le 5 décembre 2016 concernant le logement sis [Adresse 4] – [Localité 3], par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [P] de libérer les lieux ; AUTORISE à défaut de départ volontaire, la SCI LA PLAGNE à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Monsieur [T] [P] ainsi que de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3], et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé ; RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du premier octobre 2025 égale au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n’avait pas été résilié ; CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la S.C.I. LA PLAGNE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la SCI LA PLAGNE la somme de 4 949,36 euros comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser la somme de 300,00 euros à la SCI LA PLAGNE en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [P] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer les loyers, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION