Cour de cassation, 1ère chambre civile, 17 juin 2026 — n° 25-11.470

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 décembre 2024, rendu après cassation 3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-14.091, publié), et les productions, par un contrat de réservation du 10 décembre 2002 conclu par l'entremise de l'agence immobilière Lama, suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement dressé le 31 octobre 2003 par M. [L] (le notaire), M. et Mme [E] (les propriétaires) ont acquis une villa dans une résidence de tourisme. 2. Par acte sous seing privé du 10 décembre 2002, les propriétaires ont donné la villa à bail commercial à l'exploitante de la résidence de tourisme, aux droits de laquelle est venue la société [Localité 1] (la locataire), pour une durée de neuf années à compter du lendemain de l'achèvement de l'immeuble. 3. Le bail commercial comprenait une clause de renonciation de la locataire à son droit à une indemnité d'éviction. 4. Les propriétaires, ayant délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d'une indemnité d'éviction et repris possession de l'immeuble, ont été assignés par la locataire en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de sa dépossession et restitution des locaux loués ou, subsidiairement, en paiement d'une indemnité d'éviction. Les propriétaires ont assigné en garantie le promoteur et le notaire. 5. Par un arrêt partiellement confirmatif du 25 janvier 2022, une cour d'appel a déclaré recevable la demande de la locataire en paiement d'une indemnité d'éviction, condamné in solidum l'agence immobilière et le notaire à relever et garantir les propriétaires à concurrence de 70 % des condamnations prononcées et condamné, dans les rapports entre codébiteurs solidaires, l'agence immobilière à garantir le notaire à hauteur de 50 %.

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Réponse de la Cour 8. En application de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. 9. L'arrêt constate, d'abord, que l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement fait référence au contrat préliminaire et que le dépôt de garantie de 5 579 euros versé par les réservataires a été émis au profit du notaire en qualité de séquestre. Il relève, ensuite, que le contrat préliminaire comporte lui-même, en annexe, le bail commercial dont l'article 1er dispense les bailleurs du versement d'une indemnité d'éviction. 10. C'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des circonstances de fait que la cour d'appel a déduit de ces constatations que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d'indemnité en cas de non-renouvellement du bail faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs, de sorte que, quoiqu'il n'ait pas lui-même instrumenté le contrat de bail, le notaire, tenu d'éclairer les parties sur les risques de l'opération projetée, a manqué à son devoir de conseil en s'abstenant de vérifier la validité du bail commercial alors que celle-ci était susceptible d'affecter l'efficacité de l'acte authentique qu'il instrumentait, au regard du but de l'opération dont il avait connaissance. 11. Le moyen n'est donc pas fondé. Réponse de la Cour 13. Après avoir relevé que s'ils avaient été informés de la portée de leur engagement, les propriétaires auraient pu faire le choix de renoncer à l'acquisition en contrepartie du dépôt de garantie, ou de poursuivre leur projet en étant conscients de l'obligation de payer une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail, la cour d'appel, en a exactement déduit, sans avoir à faire la recherche invoquée à la deuxième branche que ses constatations rendaient inopérante, que la faute du notaire leur avait causé un préjudice consistant dans la perte de chance de renoncer à l'achat. 14. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne M. [L] et Mme [E] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. [L] et Mme [E], condamne M. [L] à verser à la société [Localité 1] la somme de 1 500 euros et condamne Mme [E] à verser à la société [Localité 1] la somme de 1 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.