Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 24/00703

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 8 février 2019, M. [J] [C] et Mme [E] [H] ont donné en location à M. [F] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 628,76 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux. Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, M. [J] [C] et Mme [E] [H] ont fait assigner M. [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], pour demander notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, solliciter l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Le 25 novembre 2024, M. [J] [C] et Mme [E] [H] ont transmis au tribunal leurs conclusions aux fins de reprise d’instance, pour demander notamment, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 29 juillet 1998, des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1240 nouveaux du code civil, 1134, 1147, 1244-1 et suivants du code civil sous leur ancienne rédaction, 381 à 384, 848, 700 et suivants du code de procédure civile, L.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, de : dire et juger M. [J] [C] et Mme [E] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes ;constater la résiliation de plein droit du contrat de bail sous seing privé conclu le 20 février 2023, entre M. [J] [C] et Mme [E] [H] et M. [F] [X] concernant un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;condamner à titre provisionnel M. [F] [X] au paiement de la somme de 9 389,23 euros correspondant à l’arriéré locatif au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 5 septembre 2023, outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;condamner à titre provisionnel, M. [F] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux ;ordonner l’expulsion de M. [F] [X] et tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la [Localité 3] publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;autoriser M. [J] [C] et Mme [E] [H] à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code de procédure civile d’exécution ;condamner M. [F] [X] au paiement d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée ;rappeler que l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire ;condamner M. [F] [X] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [F] [X] aux entiers frais et dépens de la présente procédure. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2024 et renvoyée à deux reprises, pour citation. Elle a été retenue une première fois à l’audience du 7 janvier 2026. A l’audience, M. [J] [C] et Mme [E] [H], représentés par leur conseil, maintenaient leurs demandes. M. [F] [X] a comparu en personne. Il est titulaire d’un C.D.I., en tant que technicien et perçoit chaque mois 2 600,00 euros brut, soit environ 2 100,00 euros net. Selon un plan d’apurement, il paye 400,00 euros par mois. Il a deux enfants, dont il a la résidence un week-end sur deux. Il affirme qu’il a effectué des règlements et qu’il paye 1 000,00 euros dès qu’il en a la possibilité. Il sollicite le rejet des demandes des bailleurs ainsi que l’octroi de délais de paiement, s’engageant à payer la somme totale de 1 000,00 euros chaque mois.

MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 septembre 2023. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 avril 2024 pour une audience fixée au 2 octobre 2024, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 5 septembre 2023, visant le défaut d’assurance, de justifier de l’occupation du logement et de paiement de la somme en principal de 2 628,76 euros. Le décompte arrêté au 27 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 5 septembre 2023 et le 6 novembre 2023, le locataire a payé la somme totale de 1 140 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 6 novembre 2023 et que M. [F] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Concernant l’expulsion du locataire L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.  En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [F] [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Ceci rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [F] [X] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d'exécution volontaire de M. [F] [X], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard. Concernant les indemnités d’occupation Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [F] [X] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 803,92 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Sur la dette locative Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En conséquence, ORDONNE à M. [F] [X] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, DIT que faute pour M. [F] [X] de s'exécuter volontairement, M. [J] [C] et Mme [E] [H] pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, DEBOUTE M. [J] [C] et Mme [E] [H] de leur demande de condamnation de M. [F] [X] au paiement d’une astreinte, DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE M. [F] [X] à payer à M. [J] [C] et Mme [E] [H] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 803,92 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, CONDAMNE M. [F] [X] à payer à titre provisionnel à M. [J] [C] et Mme [E] [H] la somme de 22 803,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 27 avril 2026, échéance d’avril incluse, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 sur la somme de 2 628,76 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, DEBOUTE M. [J] [C] et Mme [E] [H] de leur demande de dommages et intérêts, CONDAMNE M. [F] [X] aux entiers dépens de l’instance, CONDAMNE M. [F] [X] à payer à M. [J] [C] et Mme [E] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE