Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 25/00717

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 2 mai 2023, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a donné en location à Mme [Z] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 274,78 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a fait assigner Mme [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de : constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 2 mai 2023 conclu entre Mme [Z] [N] et l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie portant sur un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 2] à la date du 10 février 2025 par l’effet de la clause résolutoire,constater que Mme [Z] [N] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 11 février 2025 et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier,condamner Mme [Z] [N] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 3 208,03 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 274,78 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner Mme [Z] [N] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [Z] [N] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 décembre 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026. A l’audience, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 264,50 euros au 30 avril 2026. Il explique qu’un supplément de loyer solidarité maximal est appliqué depuis le mois de janvier. Il indique que le paiement le plus récent date du 22 avril 2026, pour un montant de 200 euros. Outre ce règlement partiel, le dernier paiement du loyer date du mois de juillet 2025. Par conséquent, il sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 694,75 euros. Mme [Z] [N] est présente et explique qu’elle perçoit 580 euros de revenu de solidarité active (RSA) depuis le mois d’avril. Elle explique qu’elle est dans l’attente d’un emploi en ESAT et qu’elle a un rendez-vous prévu le 11 mai 2026, en vue d’obtenir un stage, qu’elle est dans l’attente du versement de l’allocation adulte handicapé, dont le premier versement est prévu début juin. Elle dit que cette aide lui permettra de reprendre le paiement des loyers. En outre, Mme [Z] [N] déclare qu’elle souffre de troubles psychiatriques et qu’une rencontre avec le médecin expert est prévue, afin d’envisager l’ouverture d’une mesure de protection. Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l’obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.  L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 10 décembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 décembre 2025 pour une audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 10 décembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 274,78 euros. Le décompte arrêté au 30 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 décembre 2024 et le 11 février 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 11 février 2025 et que Mme [Z] [N] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Concernant l’expulsion de la locataire L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.  En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [Z] [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, aucun règlement complet n’étant intervenu depuis le mois de juillet 2025. Malgré un effort de paiement de 100 euros au mois d’avril 2026, les trois dernières tentatives de paiement des loyers sont revenues impayées. Par ailleurs, l'EPIC Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie n’est pas favorable à la mise en place de délais de paiement. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Mme [Z] [N] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d'exécution volontaire de Mme [Z] [N], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Concernant les indemnités d’occupation Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [Z] [N] sera condamnée à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 579,50 euros, hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation. Sur la dette locative Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, ORDONNE à Mme [Z] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, DIT que faute pour Mme [Z] [N] de s'exécuter volontairement, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 579,50 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables, hors supplément de loyer solidarité, selon les modalités prévues au contrat de bail, CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à titre provisionnel à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 6 441,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 30 avril 2026, échéance d’avril incluse, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 1 274,78 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, CONDAMNE Mme [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE