Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 26/00122

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail prenant effet le 2 mai 2022, la SA Halpades a donné en location à M. [Z] [H] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 929,79 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance. Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SA Halpades a fait assigner M. [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : constater la résiliation au plus tard en date du 30 septembre 2025 du bail consenti par la SA Halpades à M. [Z] [H],déclarer M. [Z] [H] occupant sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [Z] [H] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,condamner M. [Z] [H] à lui verser la somme de 3 015,66 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 929,79 euros à compter du 29 juillet 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner M. [Z] [H] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,condamner M. [Z] [H] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2026 et renvoyée pour échange contradictoire de pièces entre les parties et établissement d’un plan d’apurement. A l’audience de renvoi du 6 mai 2026, la SA Halpades, représentée par son Mme [L] [T] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes, à l’exception de sa demande de résiliation fondée sur le défaut d’assurance, le locataire ayant justifié d’une assurance habitation. Elle actualise sa créance à la somme de 3 347,49 euros au 30 avril 2026. Elle précise que le locataire doit payer une pénalité biennale pour défaut de transmission de l’enquête sociale. La SA Halpades ajoute que le locataire peut bénéficier d’une aide de 2 500 euros du fonds de solidarité des loyers (FSL), sous réserve d’un plan d’apurement. Aussi, elle est d’accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. M. [Z] [H] comparaît en personne. Il déclare qu’il est au chômage et qu’il perçoit des allocations d’aide au retour à l’emploi de 590 euros. Il demande à pouvoir rester dans le logement et à bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.  L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 18 octobre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2026. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 février 2026 pour une audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 29 juillet 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2 929,79 euros. Le décompte arrêté au 30 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 29 juillet 2025 et le 30 septembre 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 30 septembre 2025 et que M. [Z] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Sur la dette locative et les délais de paiement Concernant le montant de la dette Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Par ailleurs, l’article L.442-5 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dispose : « Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation. »  Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 3 347,49 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril. En conséquence, M. [Z] [H] sera condamné à payer cette somme à titre provisionnel à la SA Halpades au titre des loyers et charges dus à la date du 30 avril, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA Halpades, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 2 mai 2022, conclu entre la SA Halpades d'une part, et M. [Z] [H] d'autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 30 septembre 2025, CONSTATE la résiliation du bail à cette date, CONSTATE que M. [Z] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, CONDAMNE M. [Z] [H] à verser à titre provisionnel à la SA Halpades, la somme de 3 347,49 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 avril, échéance d’avril incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE M. [Z] [H] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 92 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [Z] [H] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [Z] [H] à payer à titre provisionnel à la SA Halpades, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux, DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens de l’instance, CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à la SA Halpades la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE