Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 26/00140

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail prenant effet le 11 avril 2025, Mme [O] [U] a donné en location à M. [Y] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 540 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier de l’occupation du logement. Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, Mme [O] [U] a fait assigner M. [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de : constater que le contrat de location meublée en date du 11 avril 2025 conclu entre Mme [O] [U] et M. [Y] [R] concernant un appartement, une cave et un jardin situé [Adresse 3] à [Localité 1] se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire contenue au contrat à la date du 9 novembre 2025,constater que M. [Y] [R] est occupant sans droit ni titre des locaux (logement, cave et jardin) ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 10 novembre 2025, et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [Y] [R] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à Mme [O] [U] la somme de 4 445 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 10 novembre 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 2 540 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non-résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner M. [Y] [R] à payer à Mme [O] [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [Y] [R] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 septembre 2025 et la visite domiciliaire du 31 octobre 2025. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026. A l’audience, Mme [O] [U], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 795 euros au 3 avril 2026. Elle indique que le dernier paiement de loyer a été effectué en septembre 2025. En outre, elle affirme que le locataire est de mauvaise foi et demande donc que le délai légal d’évacuation de 2 mois ne soit pas appliqué. L’assignation délivrée à M. [Y] [R] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressé n’est ni présent, ni représenté. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 septembre 2025. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 février 2026 pour une audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, lequel sera retenu comme lui étant plus favorable. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 9 septembre 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2 540 euros, qui visait cette clause. Le décompte arrêté au 3 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 septembre 2025 et le 10 novembre 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 635 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 10 novembre 2025 et que M. [Y] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Concernant l’expulsion du locataire L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.  En l'espèce, le décompte produit par le bailleur ne permet pas de vérifier si M. [Y] [R] a repris le paiement du loyer courant. Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [Y] [R] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d'exécution volontaire de M. [Y] [R], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Concernant le délai d’évacuation Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Par exception, ce délai légal ne s’applique pas lorsque le juge ordonnant l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il ressort du procès-verbal de visite domiciliaire du 31 octobre 2025 qu’un commissaire de justice s’est rendu à l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1], appartenant à Mme [O] [U], afin d’y rencontrer son locataire. Après avoir sonné et frappé à la porte de l’appartement, le commissaire de justice a entendu du bruit indiquant une présence dans l’appartement. Toutefois, personne ne lui a ouvert la porte. Il déclare qu’il a rencontré une femme se présentant comme la voisine, qui lui a expliqué que M. [Y] [R] n’habitait plus dans le logement et qu’il était désormais occupé par trois hommes, dont M. [Y] [R] ne faisait pas partie. Selon le procès-verbal de visite domiciliaire du 20 février 2026, le commissaire de justice a réitéré cette visite. M.

En conséquence, ORDONNE à M. [Y] [R] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, DIT que faute pour M. [Y] [R] de s'exécuter volontairement, Mme [O] [U] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le délai légal d’évacuation de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux n’est pas applicable, CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à Mme [O] [U] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 270 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à titre provisionnel à Mme [O] [U] la somme de 10 795 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 3 avril 2026, échéance d’avril incluse, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 sur la somme de 2 540 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, CONDAMNE M. [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à Mme [O] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE