Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 26/00217

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 21 février 2023, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a donné en location à Mme [H] [Q] et M. [I] [N] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Par actes de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 618,54 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance. Par courrier remis en main propre le 7 novembre 2025, M. [I] [N] a donné son congé au bailleur. Par actes de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a fait assigner Mme [H] [Q] et M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 du code civil, de : constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 22 février 2023 conclu entre Mme [H] [Q] et M. [I] [N], d’une part, et l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, d’autre part, portant sur un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 1] à la date du 5 janvier 2026 par l’effet de la clause résolutoire,constater que Mme [H] [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 6 janvier 2026 et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 3] publique et d’un serrurier,condamner solidairement Mme [H] [Q] et M. [I] [N] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 3 212,10 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 618,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner in solidum Mme [H] [Q] et M. [I] [N] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [H] [Q] et M. [I] [N] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2025. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026. A l’audience, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 726,53 euros au 4 mai 2026. Il indique que le dernier règlement date du 13 février 2026 et affirme que les locataires sont tenus solidairement jusqu’au 5 janvier 2026, sur la somme de 3 212,06 euros. Il demande la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 484,51 euros. Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [I] [N] n’est ni présent, ni représenté. Mme [H] [Q] comparaît en personne. Elle explique qu’elle s’apprête à restituer l’appartement et que l’état des lieux de sortie est prévu le 17 juillet 2026. Elle indique qu’elle prépare un dossier de surendettement et qu’elle bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) à hauteur de 861 euros. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative, mais dit ne pas être en capacité de la rembourser.

MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.  L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2026. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 mars 2026 pour une audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 5 novembre 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 618,54 euros. Le décompte arrêté au 4 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 5 novembre 2025 et le 6 janvier 2026, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 6 janvier 2026 et que Mme [H] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Concernant l’expulsion des locataires L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.  En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [H] [Q] n’a pas repris le paiement du loyer courant. En outre, Mme [H] [Q] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, ni l’octroi de délais de paiement. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Mme [H] [Q] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d'exécution volontaire de Mme [H] [Q], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Concernant les indemnités d’occupation Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [H] [Q] sera condamnée, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 484,51 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Il convient de rappeler que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité. Sur la dette locative Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, ORDONNE à Mme [H] [Q] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, DIT que faute pour Mme [H] [Q] de s'exécuter volontairement, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Mme [H] [Q] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 484,51 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, CONDAMNE solidairement Mme [H] [Q] et M. [I] [N] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 3 212,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, CONDAMNE Mme [H] [Q] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 514,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance d’avril, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE in solidum Mme [H] [Q] et M. [I] [N] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, CONDAMNE in solidum Mme [H] [Q] et M. [I] [N] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE