Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 26/00224

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail du 1er mars 2024, la SA Halpades a donné en location à M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat du 1er mars 2024, de la location d’un garage accessoire au logement. Par actes de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] un commandement de payer la somme de 4 015,60 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et de justifier d’une assurance locative. Par actes de commissaire de justice en date du 25 février 2026, la SA Halpades a fait assigner M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L.441-9 du code de la construction de l’habitation, de : constater la résiliation au plus tard en date du 15 juillet 2025 du bail consenti par la SA Halpades à M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] et portant sur le logement et le garage G39 accessoire,déclarer M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] occupants sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,condamner solidairement M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] à lui verser la somme de 7 037,67 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2026 et demeurant impayés à la date de rédaction de l’assignation, en ce compris le coût du commandement de payer et les indemnités relatives à la restitution tardive des enquêtes sociales de l’article L.441-9 du CCH outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4 015,60 euros à compter du 2 juin 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner solidairement M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,condamner solidairement M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026. A l’audience, la SA Halpades, représentée par Mme [Z] [W] munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 3 108,07 euros au 6 mai 2026. Elle indique que les locataires ont transmis un justificatif d’assurance et ont repris le paiement des loyers, un paiement de 5 000 euros ayant été effectué le 28 avril, et qu’elle n’est pas opposée à la mise en place de délais de paiements et à la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [J] [U] [I] n’est pas présent, mais Mme [C] [X] est munie d’un pouvoir valablement constitué pour le représenter. Mme [C] [X] comparaît en personne. Elle explique qu’ils ont effectué un paiement la veille de l’audience. Elle déclare qu’elle est salariée dans le cadre d’un CDI pour un salaire de 1 400 euros nets, tandis que M. [J] [U] [I] est au chômage, qu’il perçoit une allocation de 1 200 euros à ce titre et qu’il est auto-entrepreneur depuis le mois de janvier.

MOTIVATION DE LA DECISION Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.  L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2026. Il justifie également que l'acte introductif d'instance a été notifié au représentant de l'Etat dans le département le 27 février 2026 pour une première audience fixée au 6 mai 2026, soit dans le délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation des baux Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 2 juin 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 4 015,60 euros. Le décompte arrêté au 6 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 2 juin 2025 et le 15 juillet 2025, la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 15 juillet 2025 et que M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Sur la dette locative et les délais de paiement Concernant le montant de la dette Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] sont redevables d’une somme totale de 3 108,07 euros au 6 mai 2026, échéance d’avril incluse. En conséquence, ils seront condamnés à payer à la SA Halpades, à titre provisionnel, la somme 3 108,07 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 6 mai 2026, échéance du mois d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs. Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Au regard de l’accord des parties, de la situation des locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant, qui ont chacun une source de revenus et se trouvent donc à même d’assumer le paiement du loyer et de la dette, il convient de leur accorder des délais de paiement et de leur permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 130 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif. Sur les frais du procès M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA Halpades une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la SA Halpades, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 1er mars 2024 entre la SA Halpades d'une part, et M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] d'autre part, portant sur un appartement et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 15 juillet 2025, CONSTATE la résiliation des baux à cette date, CONSTATE que M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, CONDAMNE solidairement M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] à payer à la SA Halpades, la somme provisionnelle de 3 108,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 mai 2026, échéance d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 23 échéances de 130 euros chacune et une 24e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, CONDAMNE, dans cette hypothèse, solidairement M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X], à payer à la SA Halpades une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux, DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s'agit était loué, en application des clauses du contrat, DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE in solidum M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] aux dépens, CONDAMNE in solidum M. [J] [U] [I] et Mme [C] [X] à payer à la SA Halpades la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE