Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 26/00227

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 12 mai 2017, la SA Halpades a donné en location à M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Par ordonnance du 19 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue par le contrat, et en a suspendu les effets afin d’accorder des délais de paiement aux locataires. Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, la SA Halpades a fait signifier à M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] un commandement de quitter les lieux, au plus tard le 9 mai 2023. Le 16 mai 2023, un commissaire de justice a signifié à M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] un procès-verbal de tentative d’expulsion. Le 22 mai 2023, la SA Halpades a demandé à la préfecture de bénéficier du concours de la force publique. Cela lui a été accordée par courrier du 12 octobre 2023. Par courrier du 1er septembre 2023, le Conseil départemental a accordé à Mme [P] [H] épouse [F] une aide non-remboursable de 3 600 euros, afin d’apurer sa dette locative, conditionnée notamment à l’abandon des poursuites par le bailleur ou à la conclusion d’un nouveau bail. Par contrat de bail en date du 5 février 2024, la SA Halpades a donné en location à M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Par actes de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 284,69 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs. Par actes de commissaire de justice en date du 24 février 2026, la SA Halpades a fait assigner M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de : constater la résiliation au plus tard en date du 4 septembre 2025 du bail consenti par la SA Halpades à M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F],déclarer M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] occupants sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] à lui verser la somme provisionnelle de 7 433,48 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2026 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3 284,69 euros à compter du 23 juillet 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,condamner solidairement M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.  L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2026. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 février 2026 pour une audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 23 juillet 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3 284,69 euros. Le décompte arrêté au 30 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 23 juillet 2025 et le 4 septembre 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2025 et que M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Concernant l’expulsion des locataires L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que, malgré un effort de paiement de 500 euros en avril 2026, M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, compte tenu de la répétition des procédures engagées à leur encontre dans un contexte d’impayés de loyers et de leurs ressources, M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] n’apparaissent pas en mesure d’apurer leur dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d'exécution volontaire de M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Concernant les indemnités d’occupation Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 789,95 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Sur la dette locative Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, ORDONNE à M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, DIT que faute pour M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] de s'exécuter volontairement, la SA Halpades pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] à payer à la SA Halpades, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 789,95 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] à payer à la SA Halpades, à titre provisionnel, la somme de 9 146,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 30 avril 2026, échéance d’avril incluse, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 3 284,69 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, CONDAMNE in solidum M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] aux entiers dépens de l’instance, CONDAMNE in solidum M. [S] [F] et Mme [P] [H] épouse [F] à payer à la SA Halpades la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE