Tribunal judiciaire, refere jcp, 17 juin 2026 — n° 26/00241

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 16 août 2016, M. [K] [S] a donné en location à M. [F] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 288,97 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs. Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, M. [K] [S] a fait assigner M. [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7, 17, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 et 1344-1 du code civil, de : constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989, que M. [F] [B] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [F] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,condamner M. [F] [B] à payer à M. [K] [S] les sommes suivantes :4 287,37 euros à titre de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 7 octobre 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [F] [B] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026. A l’audience, M. [K] [S], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 361,57 euros au 30 avril 2026. Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [F] [B] n’est ni présent, ni représenté. Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies. Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 août 2025. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 décembre 2025 pour une audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 8 août 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3 288,97 euros. Le décompte arrêté au 30 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 8 août 2025 et le 9 octobre 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 9 octobre 2025 et que M. [F] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [F] [B] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d'exécution volontaire de M. [F] [B], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Concernant les indemnités d’occupation Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [F] [B] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 099,20 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Sur la dette locative Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux. En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 mars 2026 (et non au 30 avril 2026), M. [F] [B] est redevable d’une somme totale de 5 361,57 euros. En conséquence, M. [F] [B] sera condamné à payer à titre provisionnel à M. [K] [S] la somme de 5 361,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les frais du procès M.

En conséquence, ORDONNE à M. [F] [B] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, DIT que faute pour M. [F] [B] de s'exécuter volontairement, M. [K] [S] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE M. [F] [B] à payer à M. [K] [S] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 099,20 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, CONDAMNE M. [F] [B] à payer à titre provisionnel à M. [K] [S] la somme de 5 361,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 mars 2026, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE M. [F] [B] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, CONDAMNE M. [F] [B] à payer à M. [K] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE