Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 17 juin 2026 — n° 24/09996

EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 1er février 2016, monsieur [C] [X] et madame [Y] [V] [X] ont donné à bail commercial à la SA DE FURSAC, pour une durée de 9 ans à compter du même jour, un local situé [Adresse 3] - [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel initial de 60.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’équipement de la personne (prêt à porter, vêtements et accessoires, chaussures…). Le 18 septembre 2018, la SCI METRO a acquis de monsieur et madame [X] le bien immobilier. Les 30 et 31 juillet 2024, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er février 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 131.600 euros hors taxes et hors charges. Le 09 octobre 2024, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail, mais sa contestation du montant du loyer de renouvellement. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 septembre 2024 d’un mémoire préalable, par actes délivrés le 22 novembre 2024, la SCI METRO a fait assigner la SA FURSAC (tant en son établissement principal à Paris qu’en son établissement secondaire à Bordeaux) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er février 2025. Par jugement du 28 mai 2025, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [E] [I]. L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2025. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience, la SCI METRO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 1er avril 2026 et déposé au greffe le 30 mars 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de : fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025 à la somme annuelle de 118.343 euros hors taxes et hors charges,condamner la société FURSAC au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter du 1er février 2025, ainsi que leur capitalisation, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,condamner la société FURSAC au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, la SCI METRO fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire. A ce titre, elle soutient que la boutique bordelaise de la société FURSAC, enseigne de prêt à porter masculin de haut de gamme, est la seule de la région Aquitaine, ce qui doit conduire à retenir que sa zone de chalandise s’étend au-delà de la zone de proximité. Concernant les facteurs locaux de commercialité, la SCI METRO soutient la croissance démographique soutenue de la métropole de Bordeaux entre 2016 et 2025 du fait de sa forte attractivité économique, universitaire et culturelle. Elle expose également l’attractivité économique de la métropole avec une population relativement jeune, ainsi que la densification du tissu urbain avec de nouveaux besoins de logements, des projets d’envergure de réhabilitation/surélévation en centre-ville démontrant son attractivité résidentielle. Elle soutient également l’amélioration des transports en commun déjà très développés, et répond au preneur qu’il est dépassé de dire que sa clientèle ne fréquente pas ou peu lesdits transports.

MOTIVATION Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Sur l’existence de motifs de déplafonnement La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification. S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable. En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En l’espèce, il résulte de l’expertise qu’entre 2016 et 2025, la métropole de [Localité 1] a enregistré une croissance démographique d’environ 1,3%, avec un gain de plus de 60.000 habitants sur la période 2016-2022. L’expert explique que la population présente une structure relativement jeune, marquée par le renouvellement des générations et un indice de vieillissement modéré. Il explique cette évolution par une forte attractivité économique, universitaire et culturelle. Il ressort également de l’expertise une évolution du plan de transports en commun avec l’extension, au cours du bail expiré, de deux lignes (A et D) de tramway renforçant la connexion du centre-ville de [Localité 1] avec les communes périphériques et la plateforme aéroportuaire. Cette évolution améliore l’attractivité commerciale du centre-ville qui bénéficie de la possibilité d’un flux de chalands supplémentaire. L’expert a également relevé une progression de 4% sur la période entre 2018 et 2021 de la médiane du revenu disponible par unité de consommation. Concernant la fréquentation touristique, l’expert relève une stabilité au cours de la période de référence, avec pour l’essentiel une expansion importante du tourisme d’affaires, et un accroissement des événements de 16% entre 2023 et 2024, en fin de période de référence. Il s’en déduit donc une évolution de la structure du tourisme, et que ce facteur, malgré une stagnation de la clientèle plus classique, ne peut être écarté. S’agissant des éléments situés à proximité du local, l’expert a relevé la rénovation du centre commercial des Grands Hommes en 2019, avec outre une modification des surfaces de vente, l’installation d’une enseigne de montres et stylos haut de gamme, la transformation du 1er étage en centre d’affaires en 2023, ce qui permet de renforcer l’attractivité de l’espace, situé juste en face du local. L’ensemble de ces modifications peuvent être qualifiées, au vu de leur ampleur, de notables, et de nature à avoir permis l’arrivée d’un flux supplémentaire de chalandise au cours du bail expiré. Ces évolutions tant à proximité du local que sur l’ensemble de la métropole bordelaise, sont susceptibles d’avoir un impact sur le commerce de prêt à porter de la société FURSAC. En effet, celle-ci ne peut valablement soutenir que sa zone de chalandise est limitée à son environnement immédiat, alors qu’elle ne conteste pas être une marque de prêt à porter masculin haut de gamme, dont elle est l’unique boutique en Nouvelle Aquitaine, la présence d’un stand, dont la taille n’est pas démontrée, aux Galeries Lafayette n’étant pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de ce statut. Cette boutique est donc susceptible d’attirer une clientèle venue de l’ensemble de la métropole, dont il a été démontré précédemment qu’elle est en développement et accroissement constant sur la période de référence. La société FURSAC ne démontre pas son allégation selon laquelle sa clientèle n’utiliserait pas les transports en commun, et même à supposer que tel soit le cas, les autres évolutions sont suffisantes à avoir un impact sur son commerce. S’agissant des éléments défavorables allégués par la société FURSAC, la preuve d’une vacance de locaux dans l’environnement du local, et dans le Triangle d’or dans lequel il est situé n’est pas rapportée, la localisation du taux de vacances indiqué par son expert amiable n’étant pas précisée. De même, elle ne démontre pas l’impact effectif sur son activité de prêt-à-porter haut de gamme, au-delà de la période non contestable de la crise sanitaire, des manifestations et de la pandémie survenus au cours de la période de référence. Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.