Tribunal judiciaire, 18° chambre 3ème section, 17 juin 2026 — n° 23/03082

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, la S.A.S. FINANCIÈRE LAFAYETTE BIS, devenue depuis la S.A.S. CPH [Localité 3] EST, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. SAS 1845 des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et de deux sous-sols situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] cadastré section BB numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er août 2012 afin qu'y soit exercée une activité de café-restaurant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 65.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu. Par acte sous signature privée en date du 27 juin 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°130 A des 2 et 3 juillet 2016, la S.A.S. CPH [Localité 3] EST a fait l'objet d'une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS. Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er août 2021. Par acte sous signature privée en date du 14 septembre 2021 à effet au lendemain publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°193 A des 2 et 3 octobre 2021, la S.A.S. SAS 1845 a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. L'ILL exerçant sous l'enseigne « EAST SIDE CAFÉ ». Par acte sous signature privée du même jour, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS et la S.A.S. SAS 1845 ont procédé à la résiliation amiable du contrat de bail commercial au 15 septembre 2021, sous la condition suspensive notamment de la conclusion d'un nouveau bail entre la première et la S.A.S. L'ILL. Décision du 17 Juin 2026 18° chambre 3ème section N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ Lui reprochant un défaut d'entretien de la canalisation située au deuxième sous-sol de l'immeuble ayant nécessité la réalisation de travaux de réparation d'un montant de 20.685,60 euros T.T.C. d'une part, ainsi que l'absence de paiement des sommes de 356,14 euros T.T.C. et de 784,28 euros T.T.C. correspondant à la régularisation des taxes locatives relatives respectivement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe de balayage de l'année 2021 d'autre part, la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a, par lettre recommandée et courriel adressés par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 20 janvier 2022, indiqué à la S.A.S. SAS 1845 qu'elle conservait le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, et demandé à cette dernière de lui verser le solde d'un montant de 4.173,83 euros T.T.C. avant le 31 janvier 2022. Contestant tout défaut d'entretien de la canalisation susvisée, la S.A.S. SAS 1845 a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 2 août 2022 réceptionnée le même jour, mis en demeure la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de lui retourner par chèque bancaire le dépôt de garantie d'un montant de 16.250 euros, et en l'absence de règlement l'a, par exploit d'huissier en date du 5 janvier 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1134 ancien et 1754 du code civil, en restitution sous astreinte ainsi qu'en indemnisation de son préjudice. Soutenant que par acte sous signature privée en date du 15 novembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°247 B du 21 décembre 2022, la S.A.S. SAS 1845 avait fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE, si bien que la première ne disposait plus de la personnalité juridique à la date de délivrance de l'acte introductif d'instance, ce qui constituait selon elle une irrégularité de fond pour défaut de capacité d'ester en justice, la S.A.S.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse Sur l'irrecevabilité des pénultièmes conclusions de la locataire Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 800 du code de procédure civile, si l'un des avocats n'a pas accompli les actes de la procédure dans le délai imparti, le juge peut ordonner la clôture à son égard, d'office ou à la demande d'une autre partie, sauf, en ce dernier cas, la possibilité pour le juge de refuser par ordonnance motivée non susceptible de recours. Copie de l'ordonnance est adressée à la partie défaillante, à son domicile réel ou à sa résidence. En outre, en application des dispositions de l'article 802 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. En vertu des dispositions de l'article 15 dudit code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 de ce code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Enfin, d'après les dispositions de la dernière phrase du dernier alinéa de l'article 768 du code susvisé, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. En l'espèce, s'il est établi que par bulletin adressé par RPVA en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 25 mars 2025 pour clôture de l'instruction et fixation de la date d'audience de plaidoirie, en invitant la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à conclure avant le 10 janvier 2025 et la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à notifier ses éventuelles dernières conclusions en défense avant le 14 mars 2025, et s'il est démontré que la première a finalement remis au greffe et notifié ses conclusions le 17 janvier 2025, soit sept jours postérieurement à la date précédemment fixée, force est toutefois de constater que la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS a quant à elle conclu le 13 mars 2025, c'est-à-dire dans le délai fixé, sans pour autant solliciter une quelconque clôture partielle à l'égard de la première, ayant dès lors été en mesure de répondre aux conclusions tardives de celle-ci, ce qu'elle ne conteste pas, si bien que le principe de la contradiction a été respecté. En tout état de cause, il y a lieu de relever que par bulletin adressé par RPVA en date du 25 mars 2025, le juge de la mise en état a, une nouvelle fois, renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 17 juin 2025 pour clôture de l'instruction et fixation de la date d'audience de plaidoirie, en invitant la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE à conclure, le cas échéant, avant le 5 mai 2025 et la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à notifier ses éventuelles dernières conclusions en défense avant le 11 juin 2025 (pièce n°15 en demande), et que la première a finalement remis au greffe et notifié ses conclusions le 2 mai 2025, soit dans le délai fixé, sans que la seconde ne conclue à nouveau ni ne s'oppose à la clôture, estimant par là même, fût-ce implicitement, que l'affaire était désormais en l'état d'être jugée, de sorte que la demande d'irrecevabilité des conclusions du 17 janvier 2025 n'est plus d'actualité dans la mesure où la présente juridiction n'a à statuer que sur les dernières conclusions de la locataire du 2 mai 2025, et n'a donc pas à examiner ses anciennes conclusions du 17 janvier 2025, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle adverse tendant à voir déclarer ces dernières irrecevables. En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE le 17 juin 2025. Sur la demande de remboursement des taxes locatives Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Décision du 17 Juin 2026 18° chambre 3ème section N° RG 23/03082 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYWYJ Il y a lieu de rappeler que s'agissant d'un contrat de bail commercial renouvelé avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume  pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978).

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 juin 2025 par la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845, DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage de l'année 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845, DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de remboursement du coût des travaux de réparation de la canalisation d'eau située au deuxième sous-sol des locaux donnés à bail commercial formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845, CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 16.250 (SEIZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE) euros en restitution du montant du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 2 août 2022 jusqu'à complet paiement, CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 1.402,19 euros (MILLE QUATRE CENT DEUX euros et DIX-NEUF centimes) en restitution du trop-perçu de charges et de taxes locatives versées en exécution du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 janvier 2025 jusqu'à complet paiement, DÉBOUTE la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de sa demande d'astreinte, DÉBOUTE la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l'encontre de la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS, DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande de compensation formée à l'encontre de la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845, DÉBOUTE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS à payer à la S.A.R.L. LASSALLE-PAPERDUTE venant aux droits de la S.A.S. SAS 1845 la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.S. CPH [Localité 3] OPÉRA/GRANDS BOULEVARDS aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 17 Juin 2026 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA