Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 16 juin 2026 — n° 25/09493

EXPOSÉ DU LITIGE Par actes sous seing privé conclus le 9 septembre 2014 prenant effet le 17 septembre 2014 et le 12 septembre 2022 prenant rétroactivement effet le 3 juin 2015, la S.A. D'H.L.M. [P] ET LUMIERES a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4] - [Adresse 5] - 3ème étage, appartement n° 2980, bâtiment 1, escalier 14, à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 033,02 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [J] le 1er août 2025. Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, la S.A. D'H.L.M. [P] ET LUMIERES a fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [J] avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 12 699,63 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 avril 2023 sur la somme de 3 033,02 euros et à compter du jugement à intervenir sur le surplus, - une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, - 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l'assignation. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 octobre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Initialement appelée à l'audience du 9 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 25 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue. A l'audience, la S.A. D'H.L.M. [P] ET LUMIERES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 13 574,76 euros arrêté au 25 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Y ajoutant, elle sollicite la condamnation du défendeur au paiement des sommes réclamées à titre de provisions. Elle précise que le locataire a globalement repris le paiement du loyer depuis quelques mois. Monsieur [Z] [J], comparant en personne, ne conteste pas le montant de sa dette et explique avoir rencontré des difficultés financières à la suite d'investissements en cryptomonnaie et de la perte de son travail. Il fait valoir une reprise du loyer courant depuis plusieurs mois et sollicite des délais de paiement en proposant de verser la somme de 250 euros par mois en sus du loyer et des charges courants pour apurer sa dette. Il sollicite également son maintien dans les lieux. Il déclare avoir trois enfants et verser une contribution à l'entretien et à l'éducation de ces derniers de 250 euros par mois, avoir retrouvé un emploi à temps partiel pour lequel il perçoit environ 1 884 euros de revenus mensuels et indique avoir obtenu de son employeur la modification de son temps de travail à temps plein. Il précise par ailleurs être en attente du versement de son solde de tout compte de son ancien employeur d'un montant d'environ 2 000 euros. Il déclare ne pas percevoir d'aides ni d'APL et ne pas avoir d'autres dettes ni faire l'objet d'une procédure de surendettement. Il indique être en attente d'un rendez-vous avec une assistante sociale afin de solliciter un FSL.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande La S.A. D'H.L.M. [P] ET LUMIERES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 6) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 14 avril 2023, pour la somme en principal de 3 033,02 euros, hors coût de l'acte. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juin 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des décomptes produits et des débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Monsieur [Z] [J] justifie de sa situation familiale, être en attente de son solde de tout compte auprès de son ancien employeur, ainsi que d'un contrat de travail à temps plein devant lui procurer environ 3 000 euros de ressources mensuelles. Compte tenu des explications fournies par le locataire à l'audience, de sa volonté de s'acquitter de sa dette, des engagements pris à l'audience et aux termes de son courrier déposé à l'audience en date du 25 mars 2026, ainsi que de l'absence d'opposition formulée par la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et le défendeur sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dans les termes du dispositif. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la S.A. D'H.L.M. [P] ET LUMIERES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 mars 2026, Monsieur [Z] [J] restait lui devoir la somme de 13 219,31 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de février 2026 inclus. Monsieur [Z] [J], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l'audience, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 avril 2023 sur la somme de 3 033,02 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [Z] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2023, le coût de la saisine de la CCAPEX et de l'assignation du 6 octobre 2025. En revanche, compte tenu des situations respectives des parties, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A. D'H.L.M. [P] ET LUMIERES sera donc déboutée de cette demande. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu entre la S.A D'H.L.M. [P] ET LUMIERES, d'une part, et Monsieur [Z] [J], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 6] - 3ème étage, appartement n° 2980, bâtiment [Adresse 7], à [Localité 3] est résilié de plein droit depuis le 15 juin 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à payer à la S.A D'H.L.M. [P] ET LUMIERES la somme de 13 219,31 euros (treize mille deux cent dix-neuf euros et trente et un centimes) à titre de provision sur les loyers et charges échus impayés au 23 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 sur la somme de 3 033,02 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées; AUTORISONS Monsieur [Z] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ; DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [J] ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 juin 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Monsieur [Z] [J] sera condamné à verser à la S.A D'H.L.M. [P] ET LUMIERES une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DÉBOUTONS la S.A D'H.L.M. [P] ET LUMIERES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2023, de la saisine de la CCAPEX et de l'assignation du 6 octobre 2025; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection