Tribunal judiciaire, jcp, 15 juin 2026 — n° 26/00047

EXPOSE DU LITIGE Par contrat signé le 7 février 2023, l'Office Public HLM TARN HABITAT a donné à bail à M. [O] [M] un appartement n° 6235, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 379,62 €, provision sur charges comprise. Le loyer résiduel s'élève à la somme de 213,75 €. Des loyers étant demeurés impayés, TARN HABITAT a adressé à M. [M] une mise en demeure en date du 25 novembre 2025. Puis, par acte du 28 mars 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 2 avril 2025, cet acte a été notifié à la CCAPEX. Enfin, par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, TARN HABITAT a fait assigner en référé M. [O] [M] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues. A l’audience du 4 mai 2026, TARN HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite du Juge de : - Homologuer le plan d'apurement de la dette conclu par les parties, - A défaut de respect du plan, constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 29 mai 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat, - Ordonner l’expulsion de M. [O] [M], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, - Condamner M. [O] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 3162,38 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 30/04/2026), - Le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux, - Le condamner à lui payer la somme de 261,40 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Le condamner au paiement des dépens de l'instance, - Rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. TARN HABITAT fait valoir qu'un plan d'apurement amiable a été signé par les parties le 11 février 2026, prévoyant un versement mensuel d'un montant de 75 euros par mois jusqu'à apurement de la dette. En défense, M. [O] [M] comparaît en cours d'audience. Il sollicite l'homologation du plan d'apurement amiable de la dette. La décision a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur la résiliation du contrat de bail Sur la recevabilité des demandes Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 30 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige. Les demandes sont donc recevables. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 7 février 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 28 mars 2025. Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois. Le contrat de bail a donc pris fin le 29 mai 2025, par acquisition de la clause résolutoire. II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, TARN HABITAT produit un décompte actualisé au 30 avril 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 2 202,72 €. Néanmoins, il ressort du plan d'apurement amiable signé par les parties, qu'à la date du 30 avril 2026, le solde de la dette s'élevait à la somme de 3 162,38 €. L'homologation de ce plan étant sollicitée par les parties, il y aura lieu à retenir ce montant-là. Les versements intervenus et non pris en compte dans le plan seront déduits par le bailleur en fin d'exécution du plan. En conséquence, M. [O] [M] sera condamné à payer à TARN HABITAT la somme de 3 162,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 30 avril 2026, à titre provisionnel, sauf déduction des sommes versées et non comptabilisées dans le plan. III. Sur l'homologation du plan d'apurement de la dette L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation." En l'espèce, TARN HABITAT sollicite l’homologation du plan d’apurement de la dette, prévoyant un versement mensuel, au 30 avril 2026, en 22 échéances d'un montant de 75 euros, et 1 échéance de 1512,38 euros, outre le paiement du loyer et des charges courants. Le juge constatera l’accord des parties, et ordonnera la validation du plan d’apurement selon les modalités convenues entre elles. Ainsi, M. [O] [M] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [O] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire. IV. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, M. [O] [M] sera condamné au paiement des dépens de l'instance. Sur les frais irrépétibles En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Compte tenu de l'accord des parties quant à l'apurement de la dette, il ne paraît pas inéquitable de rejeter cette demande. Sur l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2023 entre l'Office public HLM TARN HABITAT d'une part, et M. [O] [M] d'autre part, portant sur le logement n°6235, situé [Adresse 4], [Localité 1], sont réunies à la date du 29 mai 2025, CONDAMNONS M. [O] [M] à payer à l'Office public HLM TARN HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3 162,38 € (trois-mille-cent-soixante-deux euros et trente-huit centimes), au titre des sommes dues au 30 avril 2026,

CONSTATONS et VALIDONS l'accord des parties concernant l'apurement de la dette, AUTORISONS M. [O] [M] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités d'un montant de 75 € (soixante-quinze euros), et une 23ème mensualité d'un montant de 1 512,38 € (mille-cinq-cent-douze euros et trente-huit centimes), SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, TARN HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est; que M. [O] [M] soit condamné à payer à TARN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ; DEBOUTONS l'Office Public HLM TARN HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS M. [O] [M] aux dépens de l'instance, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE