Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 17 juin 2026 — n° 23/01072

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 2 septembre 2010, Monsieur [R] [Y] a donné à bail commercial à la SA OPEN SUD GESTION la villa, actuellement n° 922, dépendant de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 8]” situé [Adresse 9]” à [Localité 7] ([Localité 8]). Par acte d’huissier du 10 février 2021, Monsieur [R] [Y] a délivré à la SA OPEN SUD GESTION un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement de l’indemnité d’éviction en application de l’article 145-14 du Code de commerce. Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, la SA OPEN SUD GESTION a assigné Monsieur [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Dax afin notamment, sur le fondement des articles L 145-14, L 145-28, L 145-29 du Code de commerce, de : - juger qu’il est redevable envers elle de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L 145-14 du Code de commerce suite au congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction notifié le 10 février 2021, - condamner en conséquence Monsieur [R] [Y] au paiement de ladite indemnité, - avant dire droit, sur le quantum de celle-ci, ordonner une expertise afin de chiffrer ladite indemnité selon les critères fixés par l’article L 145-14 du Code du commerce et estimer la valeur locative permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation statutaire, - condamner Monsieur [R] [Y] à rembourser à la SA OPEN SUD GESTION à la date de restitution des lieux, le trop-perçu sur l’indemnité d’occupation qui leur aura été versée, à compter du 1er octobre 2021. Par acte reçu le 6 octobre 2023 par Maître [L] [S], Notaire à [Localité 9] ([Localité 8]), Monsieur [R] [Y] a vendu le bien susvisé à Monsieur [W] [F] et Madame [I] [K] son épouse. Monsieur [R] [Y] est décédé le 25 novembre 2023 laissant pour héritiers Monsieur [J] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [Q] [Y]. Par ordonnance du 8 novembre 2024, le juge de la mise en état a : - déclaré recevables les interventions volontaires de Monsieur [W] [F] et Madame [I] [K] son épouse, - déclaré recevables les interventions volontaires de Monsieur [J] [Y], de Monsieur [P] [Y] et de Madame [Q] [Y], - ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame [Z] [G] avec la mission notamment de donner son avis sur chacun des points permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction, en indiquant et en décrivant de manière précise la méthode ou les méthodes utilisées, de proposer un montant de l’indemnité d’éviction, de donner son avis sur chacun des points permettant d’apprécier la valeur locative du bien susvisé et de proposer un montant de l’indemnité d’occupation. Madame [Z] [G] a déposé son rapport clos le 30 juillet 2025. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2026, la SA OPEN SUD GESTION demande au tribunal, sur le fondement des articles L 145-14, L 145-28, L 145-29 du Code de commerce, de : - déclarer recevable et bien fondée la SA OPEN SUD GESTION en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction en suite du congé avec offre d’indemnité, qui lui a été signifié le 10 février 2021 pour le 30 septembre 2021, portant sur la villa 922, située à [Localité 7], en conséquence, - condamner solidairement Monsieur [J] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [Q] [Y], venant tous trois aux droits de Monsieur [R] [Y], décédé, ainsi que Monsieur [W] [F] et Madame [I] [K] son épouse à lui payer une somme de 145 250 euros au titre de l’indemnité d’éviction et subsidiairement de 121 000 euros et plus subsidiairement de 97 200 euros, - rappeler qu’elle a le droit au maintien dans les lieux jusqu'au troisième mois suivant la perception de l’intégralité de l’indemnité d’éviction qui sera définitivement fixée, et ce dans les conditions des article L 145-28 et L 145-29 du Code de commerce, - fixer l’indemnité d’occupation statutaire due par la SA OPEN SUD GESTION depuis la date d’effet du congé, soit le 30 septembre 2021, à la somme de 8 360 euros TTC, - ordonner la compensation entre les sommes versées par le locataire au bailleur et l’in…

MOTIFS Sur les demandes formées à titre principal par les bailleurs A titre principal, les bailleurs demandent au tribunal de condamner la SA OPEN SUD GESTION au paiement de la somme de 3 523,47 euros, de prononcer la résiliation du bail avec effet au 4 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion de la SA OPEN SUD GESTION et de tout occupant de son chef. Au soutien de leurs demandes, les bailleurs indiquent qu’ils ont constaté que la clause d’indexation stipulée au bail n’avait pas été appliquée, qu’ils ont ainsi adressé le 4 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SA OPEN SUD GESTION pour un montant de 3 523,47 euros, que la clause invoquée n’est pas un simple rappel du mécanisme de révision triennale mais une clause de révision légale au regard de la volonté exprimée par les parties d’une « indexation du loyer » intervenant « de plein droit », que le commandement de payer délivré au preneur le 4 mars 2025 vise la clause résolutoire afin qu’il règle les sommes dues au titre de la clause d’indexation pour un montant de 3 523,47 euros, que la SA OPEN SUD GESTION ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer ni après, et que la clause résolutoire est donc acquise. Les bailleurs en concluent que le bail est résilié avec effet au 4 avril 2025, que la SA OPEN SUD GESTION doit être condamnée au paiement de la somme de 3 523,47 euros et que tous les effets de l’acquisition de la clause résolutoire doivent être prononcés en ce compris l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef. Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, les époux [F] ont fait délivrer à la SA OPEN SUD GESTION un “commandement de payer des loyers commerciaux” portant sur la somme de 3 523,47 euros au motif d’un montant restant dû des loyers revalorisés au titre de l’occupation des lieux durant l’année 2024. Le commandement de payer précise le calcul de la dite somme réclamée comme suit : “En vertu du bail, le loyer doit être indexé selon la clause d’indexation visant l’indice national du coût de la construction (ICC) Je vous rappelle que le bail prévoit une révision tous les 3 ans, soit au : - 1er janvier 2013 - 1er janvier 2016 - 1er janvier 2019 - 1er janvier 2021, L’indice de référence n’étant pas mentionné, il y a lieu de retenir celui en vigueur à la date d’entrée du bail soit l’ICC du 2ème trimestre 2009 de 1 498. Au 1er janvier 2024 le loyer doit être indexé selon l’ICC du 2ème trimestre 2023 qui était de 2 123 soit un loyer annuel de : - 10.000 x 2 123 / 1498 = 14 172,22 € HT / 17 006,67 € TTC annuel (4 251,66 € TTC/trimestre)”. Le commandement de payer reproduit l’article 7 intitulé “Loyer” libellé comme suit : “Le présent bail est consenti et accepté moyennant le loyer déterminé comme suit, assujetti à la TVA au taux en vigueur conformément à l’article 29a du Code Général des Impôts. De plus, et conformément à l’article 293F du même code, le Bailleur renonce expressément à la franchise en base pour le cas où elle lui serait applicable. Le loyer annuel forfaitaire est de 12 000 € TTC (...) Ce loyer est révisable tous les trois ans. Il est expressément convenu entre les Parties que les révisions de loyer seront limitées à la hausse comme à la baisse à hauteur de 6 % de la variation triennale de l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE. En cas de cessation de publication ou de disparition de l’indice choisi avant l’expiration du bail, et si un nouvel indice était publié afin de se substituer à celui actuellement en vigueur, le loyer se trouverait de plein droit indexé sur ce nouvel indice et le passage de l’ancien indice au nouveau s’effectuerait en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire...”. Les bailleurs entendent se prévaloir de ces dernières stipulations, selon lesquelles “en cas de cessation de publication ou de disparition de l’indice choisi avant l’expiration du bail, et si un nouvel indice était publié afin de se substituer à celui actuellement en vigueur, le loyer se trouverait de plein droit indexé sur ce nouvel indice”. Ils affirment que ces stipulations permettent de constater une volonté commune des cocontractants d’indexation automatique du loyer selon l’évolution d’un indice choisi par les parties. Toutefois, il s’avère que le contrat de bail litigieux ne mentionne aucun indice d’indexation et que les parties n’ont pas choisi d’indice à cette fin en cours de bail. Il en résulte que, contrairement aux assertions des bailleurs, les parties n’ont pas manifesté leur volonté d’indexer le loyer en cours de bail. L’article 7 du bail ne fait ainsi que rappeler la faculté pour une partie de solliciter tous les trois ans une révision du loyer tel que cela est prévu par les articles L 145-37 et L 145-38 du Code de commerce et ne prévoit nullement une révision automatique du bail tous les trois ans. En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leurs demandes formées à titre principal. Sur l’indemnité d’éviction A titre liminaire, il convient de souligner que Monsieur [J] [Y], Monsieur [P] [Y], Madame [Q] [Y] ne sont plus propriétaires du bien de sorte que la SA OPEN SUD GESTION sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées à leur encontre. L'article L 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Monsieur [W] [F] et Madame [I] [K] son épouse sont tenus au paiement d'une indemnité d'éviction suite à la notification en date du 10 février 2021 d’un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article 145-14 du Code de commerce. Le débat porte sur le mode de calcul et le montant de cette indemnité. La SA OPEN SUD GESTION indique que la partie hébergement de son fonds de commerce se compose de 83 lots et 696 couchages. Ces lots sont composés d'établissement très différents : villas, mais également appartements et hôtels. Chaque type d'hébergement relève d'un mode d'exploitation différent et les services proposés sont également différents, ce qui engendre des coûts d'exploitation et un chiffre d'affaire pour chaque lot difficilement comparable. Compte tenu de ces éléments, l'indemnité d'éviction due au titre de la perte de la villa litigieuse doit être appréciée au regard du chiffre d'affaire dégagé pour l'exploitation de cette seule villa, et non au regard du chiffre d'affaires global de la SA OPEN SUD GESTION. Dans son rapport d’expertise, Madame [Z] [G] retient un chiffre d'affaires moyen généré par la villa sur quatre années (2020 à 2024) de 41 032 euros. Conformément à la méthode hôtelière applicable en l'espèce, il convient d'appliquer à ce chiffre d'affaires un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du mode d'exploitation en résidence de tourisme et du potentiel économique du fonds.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,