Tribunal judiciaire, service des référés, 18 juin 2026 — n° 26/52271

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 24 mars 2014 modifié par avenant du 5 octobre 2020, la société EPARGNE FONCIERE a donné à bail commercial à la société ANIX représentée par Monsieur [A] [M] des locaux situés [Adresse 6], pour une durée de douze ans à compter du 25 mars 2014 moyennant un loyer en principal de 28 400 euros HT/HC par an. Par acte séparé du 5 mai 2014, la société BELA s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la société ANIX dans la limite de la somme de 34 080 euros. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte du 4 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la société ANIX un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 44 366, 84 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 17 novembre 2025. Par actes délivrés les 20 et 24 mars 2026, la société EPARGNE FONCIERE a fait assigner la société ANIX et la société BELA devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société ANIX et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidairement la société ANIX et la société BELA à lui payer la somme provisionnelle de 27 326, 56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 février 2026, - condamner solidairement la société ANIX et la société BELA à lui payer une provision de 2 732 euros augmentée des intérêts au taux légal majoré de cinq points sur les sommes suivantes : * 1 449, 12 euros au titre du solde sur l’échéance du 3ème trimestre 2025 à compter de son exigibilité soit à compter du 1er juillet 2025, * 12 917, 72 euros à compter de l’avis d’échéance exigible au 1er octobre 2025, * 12 959, 72 euros à compter de l’avis d’échéance exigible au 1er janvier 2026, - déclarer acquis à la société EPARGNE FONCIERE le montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire irréductible, - condamner la société ANIX au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, - condamner solidairement la société ANIX et la société BELA au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A l’audience du 27 avril 2026, la société EPARGNE FONCIERE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 29 407, 51 euros à la date du 23 avril 2026. Bien que régulièrement assignées à étude, la société ANIX et la société BELA n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire. L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d'audience. L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026 prorogé au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la société EPARGNE FONCIERE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 44 366, 84 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 17 novembre 2025. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société ANIX et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur la demande de provision L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société ANIX depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Au cas présent, au vu du décompte produit par la société EPARGNE FONCIERE, l'obligation de la société ANIX au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 23 avril 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 29 407, 51 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société ANIX. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 4 décembre 2025. Les clauses du bail relatives à la majoration des sommes exigibles et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. Sur l’engagement de caution Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. En l'espèce, il est établi que par acte du 5 mai 2014, la société BELA s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la société ANIX dans la limite de la somme de 34 080 euros. Au vu des éléments précités, son obligation à paiement à l’égard de la société EPARGNE FONCIERE n’est pas sérieusement contestable.

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société ANIX et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons, à titre provisionnel, la société ANIX à payer à la société EPARGNE FONCIERE une indemnité d’occupation, à compter 5 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamnons par provision la société ANIX à payer à la société EPARGNE FONCIERE la somme de 29 407, 51 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 23 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Condamnons la société BELA solidairement avec la société ANIX au paiement de la somme provisionnelle de 29 407, 51 euros ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie ; Rejetons les demandes formées contre la société BELA au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société ANIX aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ; Condamnons la société ANIX à payer à la société EPARGNE FONCIERE la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 1] le 18 juin 2026 Le Greffier, Le Président, Estelle FRANTZ Perrine ROBERT