Tribunal judiciaire, service des référés, 18 juin 2026 — n° 25/57516

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 25 mars 2022, la société [J] PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société OMB FOOD des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2], pour une durée de douze ans à compter du 1er avril 2022 moyennant un loyer en principal de 44 000.€ HT/HC par an. La société OMB FOOD a cédé ce fonds de commerce à la société SYMBIOSE [O] à compter du 1er avril 2024 pour un prix de 20 000 euros. Le contrat de cession prévoyait un loyer annuel de 47 133, 92 euros HT/HC. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte du 16 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la société SYMBIOSE [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 21 823, 67 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 septembre 2025. Par acte délivré le 5 novembre 2025, la société [J] PATRIMOINE a fait assigner la société SYMBIOSE [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société SYMBIOSE [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner la société SYMBIOSE [O] à lui payer la somme provisionnelle de 35 975, 05 euros au titre de l'arriéré locatif, - condamner la société SYMBIOSE [O] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, - condamner la société SYMBIOSE [O] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A l’audience du 27 avril 2026, la société [J] PATRIMOINE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 63 426, 23 euros arrêtée au 21 avril 2026. Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société SYMBIOSE [O] demande au juge des référés, au visa des articles 6, 73, 74, 378 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, de : - Surseoir à statuer dans l’attente de la décision du juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris, En tout état de cause, - Rejeter les demandes de la société [J] PATRIMOINE, - Condamner la société [J] PATRIMOINE à lui payer la somme de 2 253 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d'audience. L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026 finalement prorogé au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de sursis à statuer L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine. La saisine par la société SYMBIOSE [O] du juge des loyers commerciaux en révision du loyer du bail commercial pourrait seulement constituer une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes de la société [J] PATRIMOINE mais ne peut justifier la suspension de la présente procédure introduite devant le juge des référés. La société SYMBIOSE [O] sera déboutée de cette demande. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Il est d’abord relevé que contrairement à ce que soutient la société SYMBIOSE [O] l’assignation lui ayant été délivrée par la société [J] PATRIMOINE est fondée en fait comme en droit, étant précisé sur ce dernier point que les articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que L. 145-41 du code de commerce sont explicitement visés. La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. La société SYMBIOSE [O] soutient que la société [J] PATRIMOINE a fait preuve de mauvaise foi en lui faisant payer un loyer bien supérieur à la valeur locative du bien, en engageant cette procédure pour faire échec à sa demande de bonne foi de révision du loyer et en faisant obstacle à toute médiation. Néanmoins, il est rappelé qu’en signant l’acte de cession de bail, la société SYMBIOSE [O] a consenti au paiement du montant du loyer qu’elle conteste désormais. Certes, la société [J] PATRIMOINE a délivré un commandement de payer le 16 septembre 2025 postérieurement à la saisine du juge des référés par la société SYMBIOSE [O] en révision du loyer. Ce seul élément ne permet cependant pas de caractériser la mauvaise foi de la société [J] PATRIMOINE alors que la société SYMBIOSE [O] s’est finalement désistée de cette instance et n’a saisi le juge des loyers qu’au cours de l’année 2026 et qu’au jour de la délivrance du commandement litigieux, la société SYMBIOSE [O] ne payait plus que très partiellement son loyer depuis le mois d’avril 2025 de sorte que sa dette s’élevait à cette date à 21 823, 67 euros. En faisant délivrer ce commandement, la société [J] PATRIMOINE n’a donc fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21 823, 67 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 septembre 2025. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, la circonstance selon laquelle la société [J] PATRIMOINE a ultérieurement saisi le juge des loyers d’une demande en révision de celui-ci étant à ce titre sans incidence. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société SYMBIOSE [O] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur la demande de provision L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société SYMBIOSE [O] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile.

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société SYMBIOSE [O] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons, à titre provisionnel, la société SYMBIOSE [O] à payer à la société [J] PATRIMOINE une indemnité d’occupation, à compter du 17 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamnons par provision la société SYMBIOSE [O] à payer à la société [J] PATRIMOINE la somme de 63 426, 23 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 21 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 sur la somme de 21 823, 67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Condamnons la société SYMBIOSE [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ; Condamnons la société SYMBIOSE [O] à payer à la société [J] PATRIMOINE la somme de 1 000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 1] le 18 juin 2026 Le Greffier, Le Président, Estelle FRANTZ Perrine ROBERT