Tribunal judiciaire, 18° chambre 1ère section, 18 juin 2026 — n° 18/13020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] C. exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 18/13020 N° Portalis 352J-W-B7C-COFGH N° MINUTE : 3 Assignation du : 16 Octobre 2018 contradictoire JUGEMENT rendu le 18 Juin 2026 DEMANDERESSE Société OCALE (Société civile) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Solange SALMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1056 DÉFENDERESSE Société DYNAMED (Société par actions simplifiée) [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Serge BIGIAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0079 Décision du 18 Juin 2026 18° chambre 1ère section N° RG 18/13020 - N° Portalis 352J-W-B7C-COFGH COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier, Rédacteur : Jean-Christophe DUTON, DEBATS A l’audience du 17 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 28 mars 1998, la SCI Ocale a donné à bail commercial à la SARL Agramant des locaux situés [Adresse 3] à Paris 75017 pour une durée de neuf ans, à compter du 1er avril 1998 avec échéance au 31 mars 2007. La destination est la suivante : « Les locaux objet du présent bail pourront être utilisés à usage de bureau et plus généralement à l'exercice de sa profession dans la limite de son objet social ». Par jugement du 30 octobre 2006 du tribunal de commerce de Paris, la SARL Agramant a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire. Par jugement du 11 février 2008, le tribunal de commerce a arrêté le plan de redressement judiciaire par voie de cession des actifs de la SARL Agramant, dont fait partie le bail précité, en faveur de la SARL Dynamed. Par acte extrajudiciaire du 5 décembre 2008, la SCI Ocale a fait délivrer à la SARL Dynamed un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2009. Par jugement du 4 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, a en substance : - débouté la SARL Dynamed de sa demande de nullité du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 décembre 2008 ; - dit qu'il était compétent pour statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé ; - constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 décembre 2008, le bail s'était renouvelé à compter du 1er juillet 2009 ; - dit que le loyer sera fixé selon la valeur locative des lieux ; - avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé ordonné une expertise judiciaire et désigné en qualité d'expert judiciaire M. [F] [Z] avec pour missions de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2009. Par jugement du 10 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 19.700 euros en principal et par an le montant du loyer du bail renouvelé. Il a jugé également que le bail commercial était un bail à usage exclusif de bureaux. Par jugement du 8 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a en substance : - dit que l'article 5 « Loyer et charges » du bail du 1er juillet 2009 est interprété en ce sens que le loyer est indexé annuellement chaque 1er juillet en fonction du dernier indice du coût de la construction publié à l'INSEE et connu à cette date et de l'indice du trimestre de même quantum de l'année précédente.

MOTIVATION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, il est relevé que le congé délivré par le bailleur a mis fin au bail le 1er avril 2019 et que la SAS Dynamed a libéré les locaux le 30 mars 2023, soit pendant la période du maintien dans les lieux qui est de droit jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Or, le maintien dans les lieux est un droit dont la faculté d'exercice appartient librement au preneur évincé de sorte que le départ de la SAS Dynamed avant le versement de l'indemnité d'éviction ne saurait la priver de son droit d'agir en paiement de ladite indemnité, de sorte que le moyen tiré du défaut de droit d'agir ne saurait être accueilli. En application du principe de l' estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. Pour créer de la confusion au détriment de la partie adverse, la contrariété des prétentions doit notamment subsister dans les conclusions récapitulatives qui seules saisissent le tribunal et les prétentions prétendument en contrariété ne doivent pas être hiérarchisées entre elles. Or, en l'espèce, aucune contrariété entre les prétentions n'est rapportée au détriment de la SCI Ocale dans les conclusions récapitulatives de la SAS Dynamed, de sorte que le moyen tiré du principe de l'estoppel ne saurait être accueilli. En conséquence, la SAS Dynamed sera déclarée recevable dans sa demande d'indemnité d'éviction. Sur l'indemnité d'éviction Aux termes de l'article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité est transférée. Il est constant que si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n'aura à régler qu'une indemnité dite de déplacement ou de transfert qui aura pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert. Il est tout aussi constant qu'en matière de locaux à usage de bureaux, il n'existe pas de valeur de droit au bail, en ce que le loyer en renouvellement, s'agissant de bureaux, échappe à la règle du plafonnement et est fixé à la valeur locative en application des articles L.145-36 et R. 145-11 du code de commerce, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire non contesté sur ce point que les locaux sont situés au [Adresse 3] à [Localité 1] dans le [Localité 3], entre la [Adresse 5] (au nord) et l'[Adresse 6] (au sud). Les locaux considérés, situés sur cour, sont signalés mais sans appel de clientèle. Ils dépendent du tronçon le moins actif commercialement de l'[Adresse 7], situé entre la [Adresse 5] et la [Adresse 8], à proximité immédiate de la [Adresse 9]. Les locaux considérés sont assez bien desservis par les transports en commun, avec les stations « [Localité 4] » et « [Adresse 10] » (ligne 3) à environ 285 m et 435 m, le RER C « [Adresse 11] » à environ 400 m, notamment. Il est rapporté que le stationnement est assez difficile dans le quartier malgré quelques places payantes en surface et n'est que peu facilité par la présence des parkings publics « [Adresse 12] » et «[Adresse 13] [Localité 5] », tous deux situés assez loin, à environ 550 m. Le quartier est principalement résidentiel (recherché et à pouvoir d'achat élevé) et de bureaux (en bordure nord-ouest du [Adresse 14] – [Adresse 15]), bénéficiant d'une commercialité de proximité éparse (avec des cafés-restaurants, quelques services et l'enseigne Kusmi Tea dépendant de l'immeuble mitoyen), à environ 450 m de l'[Adresse 6] qui jouit, elle, d'une excellente commercialité (avec notamment la FNAC, à l'angle de l'[Adresse 7], véritable locomotive du secteur, et de nombreuses enseignes nationales). L'expert en conclut qu'il s'agit d'un assez bon emplacement tant pour des bureaux que pour une activité de traitement et de soins au laser. S'agissant des caractéristiques des locaux, ils dépendent d'un ensemble immobilier ancien comprenant un bâtiment sur rue et plusieurs bâtiments organisés autour d'une allée se trouvant entre bâtiments en simple RDC et conduisant à une cour arrière arborée. Le bâtiment sur rue est assez étroit mais de belle facture, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de cinq étages droits, avec façade en pierre de taille (du RDC au R+3, avec corniches, garde-corps en ferronnerie, volets métalliques en accordéon, accès à l'immeuble par une double porte cochère en bois) et en briquettes apparentes peintes (du R+4 au R+5, avec balcon filant au R+4), l'accès à l'immeuble se faisant par une double porte cochère en bois sécurisée par un digicode, les locaux étudiés étant signalés par une plaque ("CLN centre laser Niel") .

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré; DECLARE recevable la SAS Dynamed dans sa demande d'indemnité d'éviction ; FIXE l'indemnité d'éviction due à la SAS Dynamed par la SCI Ocale à la somme de 57.042 euros, indemnité se décomposant comme suit : - indemnité de frais de remploi : 12.000 euros hors taxes ; - indemnité de trouble commercial : 12.472 euros hors taxes; - frais de déménagement : 2.970 euros hors taxes; - frais de réinstallation : 24.600 euros hors taxes ; - frais de administratifs et commerciaux : 5.000 euros hors taxes ; Soit un total de : 57.042 euros. REJETTE le surplus des demandes indemnitaires formées par la SAS Dynamed au titre de l'éviction ; CONDAMNE la SCI Ocale à payer à la SAS Dynamed la somme globale de 57.042 euros à titre d'indemnité d'éviction ; FIXE l'indemnité d'occupation statutaire dont est redevable la SAS Dynamed à la SCI Ocale à la somme annuelle de 24.300 euros hors taxes et hors charges au titre de la période d'occupation du 1er avril 2019 au 30 mars 2023; DEBOUTE la SAS Dynamed de sa demande de réduction de l'indemnité d'occupation au titre de la prescription ; CONDAMNE la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale, le rappel d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2019 au 30 mars 2023 d'un montant de 10.950 euros ; DIT que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le rappel de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ; DEBOUTE la SCI Ocale de sa demande en paiement d'un arriéré de charge pour la période courant de l'année 2016 à l'année 2022 ; CONDAMNE la SCI Ocale à payer à la SAS Dynamed la somme de 4.506,24 euros en restitution des provisions indues ; DEBOUTE la SAS Dynamed du surplus de sa demande de restitution des provisions ; CONDAMNE la SAS Dynamed à payer à la SCI Ocale la somme de 6.851 euros au titre des réparations locatives ; DEBOUTE la SCI Ocale de sa demande de préjudice au titre de l'immobilisation ; DIT que la compensation entre la créance de la SCI Ocale au titre des réparations locatives et la créance de la SAS Dynamed au titre du dépôt de garantie s'opérera de plein droit et AUTORISE en conséquence la SCI Ocale à retenir ladite somme sur le dépôt de garantie, le surplus de la garantie devant être restitué à la SAS Dynamed ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ; CONDAMNE la SCI Ocale aux entiers dépens, en ce inclus les frais d'expertise ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026. Le Greffier La Présidente Christian GUINAND Sophie GUILLARME