Tribunal judiciaire, 8ème chambre 3ème section, 18 juin 2026 — n° 23/11427

EXPOSE DU LITIGE M. [N] [F] est propriétaire non-occupant du lot n°34 (appartement au 5ème étage) de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Au-dessus de l'appartement de M. [F] se trouvent le lot n°37, appartenant à M. [S] [U] (propriétaire non-occupant), et le lot n°38, appartenant à M. [Y] [R] (propriétaire non-occupant) et à M. [V]. M. [Y] [R] est assuré auprès de la société MAIF. M. [F] a dénoncé la survenance d'un dégât des eaux le 27 septembre 2018. Par exploits d'huissier du 16 mars 2021, M. [K] a fait assigner en référé Messieurs [U], [R], [V] et le syndicat des copropriétaires aux fins de désignation d'un expert judiciaire. M. [V] est décédé le 22 avril 2021. Par ordonnance du 14 mai 2021, M. [N] [E] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 juillet 2022. Par exploits de commissaire de justice des 28, 29 et 31 août 2023, M. [F] a fait assigner M. [R], M. [U] et la MAIF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'indemnisation des préjudices qu'il estime avoir subis. Aux termes de l'acte introductif d'instance, M. [F] demande au tribunal, au visa des articles 651 et suivants et 1242 et suivants du code civil, de : " Condamner in solidum M. [U], M. [R] et la MAIF ès qualité d'assureur de M. [R] à payer à M. [F] la somme de 13 851,46 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner M. [U] et M. [R] à réaliser les travaux de mise en conformité des installations sanitaires privatives de leurs appartements sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, dans un délai de 3 mois ; Condamner in solidum M. [U], M. [R], la MAIF ès qualité d'assureur de M. [R] à payer à M. [F] la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ainsi que les frais d'expertise judiciaire de 9 495,66 euros ; Confirmer l'exécution provisoire ". * Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 janvier 2024, M. [R] et la MAIF demandent au tribunal, au visa de l'article 1242 du code civil et de l'article 246 du code de procédure civile, de : " Dire et juger M. [R] et la MAIF recevables et bien fondés en leurs conclusions et fins, Y faisant droit, A titre principal, Constater que M. [R] n'est pas responsable des désordres dans l'appartement de M. [F] ; Débouter M. [F] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [R] et de son assureur la MAIF ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal entendait retenir la responsabilité de M. [R], il convient de la fixer à hauteur de 15% suivant le partage proposé par l'expert judiciaire et de retenir les dommages et intérêts de M. [F] à la charge de M. [R] et de son assureur la MAIF à hauteur de 2077,71 euros ; En tout état de cause, Condamner tout succombant à payer à M. [R] et à son assureur la MAIF la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Koudoyor, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ". * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, M. [U] demande au tribunal, au visa des articles 651 et 1242 du code civil, de : " Débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner M. [F] à payer à M. [U] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [F] aux entiers dépens ; Ecarter l'exécution provisoire ".

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur les demandes indemnitaires A - Sur les désordres et leur origine M. [F] produit aux débats le compte-rendu de visite établi le 20 juillet 2020 par le cabinet Artexia, architecte de l'immeuble, dans lequel sont relevés les éléments suivants s'agissant du lot n°34 lui appartenant : - dans le séjour : décollement de peinture ponctuel sur faux-plafond et humidité anormale ; - dans la salle d'eau : décollement ponctuel de peinture, formation de poches d'eau sur le faux-plafond, taux d'humidité important mesuré sur les parois verticales, traces noires ponctuelles ; - dans la cuisine : décollement ponctuel de peinture et traces jaunâtres visibles sur la paroi séparant la cuisine du séjour ; - dans la chambre : pas de désordres constatés. L'expert judiciaire a pour sa part relevé, lors de la première réunion d'expertise le 9 septembre 2021, que les taux d'humidité constatés en haut de mur de droite de la cuisine sont compris entre 10 et 36% (en fond de placard), entre 11 à 15% au plafond de la chambre et de l'ordre de 20 % dans la salle de bains. Ces relevés sont accompagnés dans le rapport de clichés montrant des traces noires et auréoles sur les murs et plafonds des zones concernées. Ces éléments établissent la matérialité des désordres constatés dans le logement de M. [F], celle-ci ne faisant d'ailleurs l'objet d'aucune contestation. L'expert judiciaire désigne au titre des causes de ces désordres des fuites, anomalies et non-conformités des installations sanitaires du logement de M. [U], et dans une moindre mesure dans celui de MM. [V] et [R]. B- Sur les responsabilités M. [F] recherche la responsabilité de M. [U], propriétaire du lot n°37 et de M. [R], propriétaire du lot n°38 sur le fondement de l'article 1242 et de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Bien que son action ne soit pas fondée en droit à l'encontre de la MAIF, il convient de considérer qu'il exerce à son encontre l'action directe de l'article L. 124-3 du code des assurances. Sur ce, L'article 1242 du code civil prévoit que " on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ". A la différence du régime de responsabilité pour faute posé par l'article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle du fait des choses ne nécessite pas que soit prouvée la faute du gardien de la chose, puisqu'il suffit de démontrer le rôle instrumental de la chose dans la production du dommage. L'article 544 du code civil dispose que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ". La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds. L'action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. L'article L 124-3 du code des assurances prévoit quant à lui que : " Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ". * sur la responsabilité de M. [U] M. [F] fait valoir que le rapport d'expertise a relevé des fuites et non-conformités dans les installations sanitaires de l'appartement de M. [U], qui seraient à l'origine des désordres constatés dans son appartement. M. [U], qui ne conteste ni les désordres ni la vétusté et la non-conformité de ses installations et leur caractère fuyard, oppose en revanche que le lien de causalité avec les désordres constatés n'est pas suffisamment établi, dès lors que son appartement était inoccupé et que le premier rapport amiable n'avait précisément constaté aucun désordre dans la chambre de M. [F], située sous son logement. Sur ce, Si l'expert judiciaire a indiqué, après avoir constaté les désordres, " qu'il n'est pas contestable que les dégradations apparentes sont la conséquence d'apports d'eau en provenance des logements supérieurs ou des parties communes ", il a conclu que l'origine de ceux-ci résidaient dans les installations sanitaires des appartements situés au-dessus. Le rapport d'expertise judiciaire a ainsi révélé de nombreuses fuites, infiltrations, anomalies et non-conformités dans le logement de M. [U]. Ainsi, l'expert relève notamment : " - vétusté avancée des installations sanitaires et de plomberie - l'arrivée d'eau est coupée lors de notre visite ; compte-tenu de fuites permanentes, il n'est pas possible de laisser la vanne d'isolement du logement ouverte - le locataire ouvre et ferme ladite vanne en fonction de ses besoins ; - nous constatons des fuites (après pulvérisation de colorant UV) : au niveau des joints des carreaux de la douche ; au niveau du joint du périphérique au receveur de douche ; aux pourtours des raccords de la robinetterie murale. Notons que ces fuites correspondent au taux d'humidité important constaté au niveau du mur mitoyen entre le logement de M. [V] et le logement de M. [U], mur placé juste au-dessus du mur entre la cuisine et la chambre du logement de M. [F]. - il n'existe aucune étanchéité au sol sous ledit bac à douche - l'évacuation du receveur de douche s'effectue par l'intermédiaire d'un sanibroyeur utilisé comme pompe de relevage. Cet appareil est débranché, sinon il fonctionne en permanence (mécanisme défectueux). Le locataire est donc contraint de brancher l'appareil pour prendre une douche et le débrancher par la suite, - fuite sur le flexible de la douchette utilisée pour le WC - le joint silicone de l'évier est défectueux ; infiltrations sous le cumulus sous lequel un bac a été posé pour récupérer cette eau, - la tuyauterie d'évacuation de la douche et du sanibroyeur s'évacue directement par le tube PVC en DN50, cheminant dans le cheneau jusqu'à la descente EP - l'évacuation du cumulus et de l'évier chemine directement dans le cheneau ". Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 23/11427 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UNZ Ces éléments établissent donc le caractère fuyard des installations de M. [U]. Celui-ci est toutefois insuffisant à engager la responsabilité du propriétaire, l'existence d'un lien de causalité avec les désordres constatés devant être établie. Or, il ressort des constatations de l'expert que les fuites identifiées correspondent à l'emplacement des taux importants d'humidité relevés sur le mur mitoyen entre la chambre et la cuisine de M. [F], situé sous l'appartement de M. [U]. Le fait que le rapport de visite de l'architecte établi en 2020 n'ait relevé aucun désordre dans la chambre de M. [F] est à cet égard insuffisant à exclure un lien de causalité entre les installations fuyardes de M. [U] et les désordres constatés dans la cuisine mitoyenne. Le fait par ailleurs que le logement de M. [U] ait été inoccupé lors des opérations d'expertise est par ailleurs inopérant, dans la mesure où celles-ci ont été réalisées près de trois années après la survenance du dégât des eaux et où M. [U] ne rapporte aucunement la preuve que son appartement était alors inoccupé.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTE M. [N] [F] de toutes ses demandes à l'encontre de M. [Y] [R] et de la MAIF ; CONDAMNE M. [S] [U] à payer à M. [N] [F] la somme de 3 998,98 euros au titre de son préjudice matériel ; DEBOUTE M. [N] [F] de ses autres demandes indemnitaires ; CONDAMNE M. [S] [U] à faire réaliser les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires ; DIT n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte ; CONDAMNE M. [S] [U] à verser à M. [N] [F] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de sa demande à ce titre ; DEBOUTE M. [Y] [R] et la MAIF de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et AUTORISE Me Koudoyor à recouvrer ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 juin 2026. La greffière La présidente