Tribunal judiciaire, 2ème chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 22/13722

EXPOSE DES FAITS Par acte notarié en date du 6 décembre 2000, la société [L] MANSIONS aux droits de laquelle est venue la société LAURIC, a donné à bail commercial à la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] (ci-après société [T]) une villa formant le lot n° 43 du lotissement « [Adresse 5] [Adresse 6] » à [Localité 6], en Guadeloupe, pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à la date de signature du bail. Ce bail a été renouvelé le 30 juin 2010 à effet au 1er janvier 2010 et s’est poursuivi ensuite par tacite reconduction depuis le 1er janvier 2019. Par acte de commissaires de justice délivré le 28 septembre 2020, la SARL [T] a demandé le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2020. Reprochant au preneur diverses infractions, la SARL LAURIC a, par acte du 4 novembre 2020 a mis en demeure la SARL [T] dans les conditions prévues aux dispositions de l’article L145-17 I 1° du code de commerce, de respecter les conditions du bail commercial, sous peine de lui opposer un refus de renouvellement du bail. Par acte du 28 décembre 2020, la société LAURIC a signifié à la société [T] le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Par exploit de commissaire de justice du 8 avril 2021, la société LAURIC a signifié à la société [T] sa volonté de vendre l'ensemble immobilier à Mme [X] [C], avec faculté de substitution. Par acte notarié du 30 juin 2022, la société LAURIC a cédé le bien litigieux à la société ELITE ESTATE. Suivant exploit d’huissier en date du 7 janvier 2022, la société LAURIC a saisi le tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy près le tribunal judiciaire de Basse-Terre qui par jugement en date du 2 mai 2022, a notamment : - constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 est venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, - prononcé la déchéance du droit pour la société [T] à une indemnité d’éviction, - constaté que la société [T] était désormais occupante sans droit ni titre, - ordonné l’expulsion de la société [T] de la villa n°43 ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier - condamné la société [T] à verser à la société LAURIC la somme de 52 090,13 euros au titre de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021, ainsi que la somme de 10 571,50 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2022, ce jusqu’à la libération des lieux. Par arrêt en date du 21 novembre 2024, la cour d’appel de [Localité 7] a notamment : - confirmé le jugement du 7 janvier 2022 en ce que le tribunal : * a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société [T] et s’est déclaré territorialement compétent, * a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 était venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, * a constaté que la société [T] était désormais occupante sans droite ni titre * a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de la villa n°43 passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours à compter de cette même signification. * a autorisé l’expulsion de la société [T] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier. * et a condamné la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION D’[L] [M] à payer à la SARL LAURIC la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux entiers dépens de cette même instance. La cour a infirmé le jugement pour le surplus des dispositions déférées, et statuant à nouveau a : - dit que la SARL [T] est déchue du droit à une indemnité d’éviction en suite du refus de renouvellement du bail la liant à la SARL LAURIC.

MOTIFS Sur la nullité de la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur l'ensemble immobilier situé au [Adresse 7] » à [Localité 3] L'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts. Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code. » En l'espèce, pour solliciter l'annulation de la vente conclue entre la société LAURIC et la société ELITE ESTATE intervenue 30 juin 2022, la société [T] invoque, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, la violation de son droit de préférence légal du fait de sa qualité de locataire. Toutefois, par arrêt en date du 21 novembre 2024, la cour d’appel de Basse-Terre, confirmant en cela le jugement du tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy du 2 mai 2022, a constaté que le bail commercial liant la société [T] à la société LAURIC du 6 décembre 2000, renouvelé le 6 décembre 2009, est venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020 et a constaté la qualité d' occupante sans droit ni titre de la société [T]. Dès lors, le bail litigieux ayant pris fin le 31 décembre 2020, avant la réalisation de la vente, la société [T] ne peut valablement se prévaloir du bénéfice du droit de préemption attaché au statut de locataire d'un bail commercial. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente litigieuse. Sur les mesures accessoires Il y a lieu de condamner la société [T], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens. L'équité justifie de condamner la société [T] à payer la société THIEMA venant aux droits de la société LAURIC la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande de ce chef. L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Déboute la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – de l'ensemble de ses demandes ; Rejette toute autre demande ; Condamne la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – aux dépens ; Condamne la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – à payer à la SCI THIEMA, venant aux droits de la société LAURIC, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande formée par la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente