Tribunal judiciaire, 18° chambre 1ère section, 18 juin 2026 — n° 22/10933

FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 mai 2018, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société ICP Consulting, devenue la SA.S.U. K-ciopé Conseil, des locaux à usage de bureaux, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], à Paris (9e), pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 139 610 euros et la constitution d'un dépôt de garantie d'un montant initial de 69 085 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi par huissier de justice selon procès-verbal de constat du 28 mai 2018. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 novembre 2020, la société K-ciopé Conseil a notifié à la SCI du [Adresse 2] un congé pour le 30 mai 2021. Un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice selon procès-verbal de constat du 31 mai 2021. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 décembre 2021, la société K-ciopé Conseil a sollicité de la SCI du [Adresse 2] la restitution du dépôt de garantie et la communication de l'état des lieux de sortie. Par lettres d'huissier envoyées par voie simple et avec recommandé avec accusé de réception daté du 1er juin 2022, la société K-ciopé Conseil a de nouveau sollicité de la SCI du [Adresse 2] la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 72 669,48 euros. C’est dans ce contexte que par acte du 9 septembre 2022, la société K-ciopé conseil a fait assigner la SCI du [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la restitution du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 4 juin 2025, la société K-ciopé Conseil demande au tribunal de : « – Ordonner la restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail commercial du 2 mai 2018 ; En conséquence, – Condamner la SCI du [Adresse 2] au paiement de la somme de 72 669,48 € à la SASU K-CIOPE CONSEIL ; – Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 mai 2022 ; – Condamner la SCI du [Adresse 2] au paiement de la somme de 5 000 € à la SASU K-CIOPE CONSEIL à titre de dommages et intérêts ; – Débouter la SCI du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires ; – Condamner la SCI du [Adresse 2] au paiement de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; – Condamner la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Stéphanie FOULON BELLONY, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. » Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 24 avril 2025, la SCI du [Adresse 2] demande au tribunal de : « Juger que la société K-CIOPE CONSEIL n’a pas restitué les locaux en parfait état d’entretien, propreté et de réparation contractuellement prévus. Juger que la société K-CIOPE CONSEIL restait devoir la somme de 8.054,80 euros à titre d’arriéré locatif. Juger que la société K-CIOPE CONSEIL est redevable du coût des travaux de remise en parfait état des locaux ainsi que de l’indemnité d’immobilisation pendant la durée desdits travaux. Débouter la société K-CIOPE CONSEIL de toutes ses demandes, fins et conclusions. Condamner la société K-CIOPE CONSEIL à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. » Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 19 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 14 avril 2026, et la décision mise en délibéré au 18 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DU JUGEMENT À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur certaines des demandes de « juger » de la SCI du [Adresse 2] qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par elle au soutien de ses demandes. Sur l'arriéré locatif Au soutien de sa demande en paiement d'un l'arriéré locatif, la SCI du [Adresse 2] fait valoir que l’échéance locative des mois d’avril et mai 2021, d'un montant de 42 290,76 euros, n’a été réglée par la société K-ciopé Conseil que le 14 septembre 2021 et seulement à hauteur de 34 235,96 euros, de sorte que la locataire sortante reste redevable d'un solde de 8 054,80 euros. La société K-ciopé Consei expose que l'avis d'échéance produit par la bailleresse, d'un montant de 42 290,76 euros, n’est pas identique à celui qu'elle a reçu et qu'elle a bien réglé en septembre 2021, pour un montant de 34 235,96 euros. Elle ajoute que l'ensemble des justificatifs versés aux débats par la bailleresse est imprécis, contradictoire et ne permet pas d’établir l’existence d’un arriéré locatif. En l'espèce, il est constaté que, s'agissant de la période du 1er avril 2021 au 31 mai 2021, les parties se prévalent de deux avis d'échéance distincts. Le premier, produit par la locataire est daté du 2 juin 2021 et fait état d'un total de 34 235,96 euros, tandis que le second, versé par la bailleresse, est daté du 30 juin 2021 et retient un total de 42 290,76 euros. Les divergences portent sur les points suivants : un rappel de charges libellé « 2020/2021 », la taxe sur les ordures ménagères, la taxe foncière, la taxe sur les bureaux 2021 et la facture afférente au constat d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice. a) Sur le rappel de charges libellé « 2020/2021 » Aux termes de l'avis d'échéance de la bailleresse, une ligne intitulée « Rappel charges 2020/2021 » met au débit de la société K-ciopé Consei une somme de 737,49 euros, laquelle n'est pas mentionnée dans l'avis d'échéance de la locataire. Dans ses écritures, la bailleresse n'explicite pas la justification de ce rappel de charges. Cependant, l'examen de la pièce n° 8 de la SCI du [Adresse 2], intitulée « Détail des charges incombant à la société K-CIOPE pour la période du 1er janvier au 31 mai 2021 », permet de se convaincre qu'il s'agit d'un rappel de charges générales. Or, il résulte de l'article 10.1 du bail liant les parties que les charges communes de l'immeuble sont bien supportées par la preneuse : « Le Preneur devra supporter et rembourser au Bailleur, en sus du loyer et des travaux d'entretien et de réparation, la totalité de la quote-part des charges collectives de l'Immeuble afférente aux Locaux loués, taxes comprises, en ce compris celles relatives aux travaux visés à l'article 605 du Code civil, mais à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du Code civil qui seuls resteront à la charge du Bailleur, ladite quote-part étant calculée selon les règles de répartition en vigueur dans l'Immeuble, soit pour les lots loués 2.639/10.000 des charges générales et 315/10.000 des charges d'ascenseur ». Toutefois, en l'espèce, la bailleresse ne fournit aucun élément explicatif sur le calcul effectué pour retenir une régularisation à hauteur de 737,49 euros. Le bien-fondé de la régularisation litigieuse n'est pas davantage établi par la pièce n° 8 de la SCI du [Adresse 2], intitulée « Détail des charges incombant à la société K-CIOPE pour la période du 1er janvier au 31 mai 2021 », où ne figure pas ce montant, ni par les très nombreuses factures produites par la bailleresse. La bailleresse ne précise pas non plus au titre de quelle période la régularisation est réclamée, et la mention « 2020/2021 » ne permet pas de le déterminer avec une précision suffisante. En conséquence, la somme de 737,49 euros réclamée par la bailleresse au titre d'un rappel de charges est dépourvue de justification, et l'action en paiement de la bailleresse n'est pas fondée sur ce point. b) Sur la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères En ce qui concerne la taxe foncière, le décompte de la société K-ciopé Consei fait apparaître une somme unique de 620,39 euros, tandis que celui de la SCI du [Adresse 2] présente à la fois une ligne intitulée « TAXES FONCIERES » comportant un montant de 875,95 euros et une ligne « Rappel Taxe foncière » d'un montant de 225,56 euros. S'agissant de la taxe sur les ordures ménagères, le décompte de la locataire fait apparaître une somme unique de 253,43 euros, tandis que celui de la bailleresse présente à la fois une ligne intitulée « Ordures ménagères » comportant un montant de 358,11 euros et une ligne « Rappel ordures ménagères » d'un montant de 104,68 euros. Le bail, en pages 25 et 27, met expressément à la charge de la locataire le coût de la taxe foncière et celui de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La bailleresse produit l'avis de taxe foncière 2021, lequel fait apparaître un impôt total annuel de 21 065 euros, dont 6 105 au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Toutefois, la bailleresse ne fournit aucune justification sur le calcul qu'elle retient pour aboutir, à partir des sommes présentes au sein de l'avis de taxe foncière, aux différentes sommes réclamées au sein de son avis d'échéance, qui excèdent les sommes de 620,39 euros et 253,43 euros déjà réglées par la locataire. En conséquence, il convient de débouter la bailleresse de son action en paiement de ces chefs. c) Sur la taxe sur les bureaux 2021 En matière de taxe sur les bureaux, le décompte de la société K-ciopé Conseil fait apparaître une somme de 1 178,85 euros, tandis que celui de la SCI du [Adresse 2] présente un montant de 5 854 euros. Le bail, en page 27, met expressément à la charge de la locataire le coût de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux. En l'espèce, il est constaté que la bailleresse produit un avis d'imposition relatif à la taxe sur les bureaux, qui porte notamment sur les lots 8, 11 et 12 donnés à bail, d'un montant total de 19 402 euros. Néanmoins, cette pièce est exclusivement relative à l'année 2020, de sorte que la SCI du [Adresse 2] ne saurait s'en prévaloir pour réclamer des sommes au titre de la taxe sur les bureaux de l'année 2021. En conséquence, en l'absence de justificatif additionnel, il n'y a pas lieu de retenir un arriéré sur ce point. d) Sur la facture afférente au constat d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice Le décompte de la bailleresse retient un poste de 609,20 euros à la charge de la preneuse au titre suivant : « DIVERS : Facture Huissier, constat sortie ».

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Condamne la SCI du [Adresse 2] à payer à la S.A.S.U. K-ciopé Conseil la somme de 49 082,08 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction des sommes de 609,20 euros au titre des frais d'acte d'huissier du 31 mai 2021 et de 22 978,20 euros au titre des frais de remise en état des locaux, Déboute la SCI du [Adresse 2] de ses demandes en paiement d'un arriéré locatif, Déboute la S.A.S.U. K-ciopé Conseil de sa demande en paiement de dommages-intérêts, Déboute la SCI du [Adresse 2] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI du [Adresse 2] à payer à la S.A.S.U. K-ciopé Conseil une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, Condamne la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Stéphanie Foulon Bellony en application de l'article 699 du code de procédure civile, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026. Le Greffier La Présidente Christian GUINAND Sophie GUILLARME