Tribunal judiciaire, 18° chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 22/14617

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 20 avril 1989, la société FONCIERE LYONNAISE a donné à bail commercial à Mme [B] des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 1], devenue depuis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1988 au 31 décembre 1997, l’exercice de l’activité de « café, charbons, brasserie, plat du jour » et un loyer annuel de 57 200 francs, soit 8 720 euros, hors taxes et hors charges. Selon acte sous seing privé en date du 10 octobre 2011, la société [Adresse 2], venant aux droits et obligations de la société FONCIERE LYONNAISE, a renouvelé le contrat de bail au profit de M. [Z] [A], venant aux droits et obligations des époux [W] qui venaient eux-mêmes aux droits et obligations des époux [H], pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019 et moyennant un loyer annuel hors de 21 310 euros hors taxes et hors charges. Par la suite, M. [Z] [A] ayant manifesté le souhait de céder le fonds de commerce qu'il exploitait dans les locaux loués à la société MESJOA, selon acte sous seing privé en date du 03 juillet 2019, la société [Adresse 2] et la société MESJOA ont décidé de mettre fin par anticipation au bail commercial précité afin de conclure un contrat de renouvellement sous la condition suspensive de la réalisation de la cession du fonds de commerce. Il était alors convenu que le preneur restituait au bailleur la pièce située au 6e étage et que les parties solliciteraient de la Ville de [Localité 1] l'autorisation d'affecter à un usage commercial la pièce située au rez-de-chaussée sur cour. Il était en outre stipulé que le bail était conclu pour une durée de neuf années à compter de la date de prise de possession par le preneur, l'exercice de l'activité de « Café - Brasserie - Restaurant » et un loyer annuel de 21 310 euros hors taxes et hors charges. Le 18 juillet 2019, M. [Z] [A] a cédé son fonds de commerce de café-brasserie à la société MESJOA. Par acte d'huissier de justice signifié le 24 juin 2022, la société [Adresse 2] a délivré à la société MESJOA un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer dans le délai d'un mois la somme principale de 45 995,21 euros correspondant aux loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 22 juin 2022, outre le coût de l'acte de 293,56 euros. Décision du 18 Juin 2026 18° chambre 2ème section N° RG 22/14617 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOKA Selon une ordonnance rendue le 14 novembre 2022, statuant à la demande de la société MESJOA et au contradictoire de la société [Adresse 2], le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment : - dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MESJOA tendant à voir “déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 24 juin 2022 en raison de l’irrégularité du décompte joint”, “faire injonction au bailleur de lui communiquer un décompte précis et conforme aux charges et conditions du bail signé entre les parties”, “rappeler que seule la moitié de la CRL peut être mise à la charge du preneur”, ainsi que sur la demande tendant à voir porter au crédit du compte locataire les sommes de 4 400 euros correspondant aux provisions appelées jusqu’au 4ème trimestre 2020, 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges 2019, 690,46 euros au titre de la moitié de la CRL facturée à tort, 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux, et celle de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020 ; - dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 2] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion sous astreinte et condamner la société MESJOA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ; - dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société MESJOA ; - condamné la s…

MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur les demandes de la société MESJOA A titre liminaire, il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions la société MESJOA demande au tribunal de « Déclarer la société MESJOA recevable et bien fondée en ses demandes, ». Le tribunal n'a toutefois pas à statuer sur la recevabilité des demandes de la société MESJOA dès lors que la société [Adresse 2] ne soulève aucune irrecevabilité au sens de l'article 122 du code de procédure civile, étant rappelé que l'examen des fins de non-recevoir relève du juge de la mise en état en application de l'article 789 du code de procédure civile et non du tribunal. En outre, la société MESJOA indique également dans le dispositif de ses conclusions «Vu l’irrégularité du décompte joint au commandement de payer, et dire que la révision du loyer devra être conforme aux dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, » sans former aucune demande précise qui serait tirée de l'irrégularité invoquée du décompte joint au commandement et alors que la demande relative à la révision du loyer ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile puisqu'elle n'est pas de nature à conférer un droit mais qu'elle s'analyse en un rappel de la nécessité de respecter les dispositions légales qui seraient relatives à la révision du loyer. Le tribunal considère donc que cette phrase ne le saisit d'aucune prétention et ne statuera pas à ce sujet. a) Sur les demandes relatives aux charges et à la taxe sur les bureaux La société MESJOA demande au tribunal de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et des années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019, 1 754,79 euros au titre de la taxe sur les bureaux et la somme de 7 103,33 euros au titre de la remise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet puis au terme de novembre 2020, conditionnée au paiement de sommes qui n’étaient pas dues. Elle soutient que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne lui a pas transmis les comptes des charges des années 2021 et 2022 et que ceux transmis dans le cadre de la procédure ne sont pas conformes aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-40-2 du code de commerce, pas plus qu’à celles de l’article VI du bail, lequel comporte des dispositions qui doivent être réputées non écrites. Elle explique que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble relevant des grosses réparations n’ont pas été exclues des charges incombant au locataire. Elle relève que la taxe annuelle sur les surfaces de bureaux lui est facturée alors qu'elle ne concerne pas les locaux qu'elle loue et que les décomptes de charges produits pour les années 2019 à 2022 laissent apparaître des honoraires qui ne peuvent être imputés au locataire, en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Selon elle, l'année 2023 n’a pas donné lieu à régularisation malgré sa demande. Elle expose enfin que jusqu’en 2019, la facturation des charges mentionnait quatre lots alors que seulement trois lots lui sont donnés à bail, la chambre du 6e étage ayant été restituée au bailleur. La société [Adresse 2] soutient que la demande de restitution de la somme de 1 765,90 euros n'est pas fondée dans la mesure où l’état récapitulatif des charges locatives de l’année 2019 laisse ressortir un solde de 1765,90 euros restant dû par la société MESJOA, et ce au prorata de son occupation à compter du 18 juillet 2019, l’état récapitulatif des charges locatives de l’année 2020 un solde de 1 930,78 euros restant dû, l'état récapitulatif des charges locatives de l’année 2021 un solde de 1 356,71 euros restant dû, l'état récapitulatif des charges locatives de l’année 2022 un solde de 53,56 euros restant dû et que la reddition des charges locatives de l'année 2023 est en cours de réalisation. Elle précise que le lot n°1602 qui correspond à la chambre de service restituée n’est plus mentionné à compter de la reddition des charges 2020 et qu'aucune charge liée à cette pièce n'a donc été imputée à la société MESJOA. En ce qui concerne la taxe sur les bureaux, la société [Adresse 2] expose que la société MESJOA est bien débitrice de la taxe sur les bureaux des années 2019 à 2022 d’un montant total de 1754,79 euros en vertu de l'article 231 ter du code général des impôts ainsi que du contrat de bail du 03 juillet 2019, lequel, s'il ne comporte pas de stipulation mettant à la charge du preneur la taxe sur les bureaux, a été établi aux clauses et conditions du bail d’origine du 20 avril 1989 puis renouvelé le 10 octobre 2011 qui stipule que le preneur supportera les impôts et taxes de toute nature afférents à l'immeuble et remboursera au bailleur sa quote-part des taxes et impôts de toute nature. Sur ce, En application de l'article 9 du code de procédure civile et de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées. Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d'imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc...) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence. Il est constant que si le bailleur ne procède pas à la régularisation de charges et ne justifie pas de leur montant, les sommes provisionnelles appelées à ce titre sont sans cause et le preneur peut en réclamer le remboursement. - Sur les charges L'article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée.

PAR CES MOTIFS le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Rejette la demande de la société MESJOA de faire injonction à la société [Adresse 2] de lui communiquer un état récapitulatif annuel et les justificatifs des charges relatifs au prorata de l’année 2019 et aux années 2021 et 2022, en ne tenant compte que des lots donnés à bail, et en conséquence, de porter au crédit de son compte l’ensemble des provisions sur charges appelées ainsi que la somme de 1 765,90 euros au titre de l’arrêté de charges de 2019 ; Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 7 103 euros au titre de la perte de chance de bénéficier de la remise de loyers en raison des périodes de fermeture adminstratives ordonnées durant la crise sanitaire ; Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 54 000 euros de dommages-intérêts pour restitution sans contrepartie de la pièce du 6e étage ; Rejette la demande de la société MESJOA d'annulation des loyers appelés pour un montant de 18 452,92 euros durant les périodes de crise sanitaire ; Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 24 juillet 2022 à vingt-quatre heures et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 03 juillet 2019 entre la société LE VILLAGE VICTOR HUGO et la société MESJOA pour les locaux sis à [Localité 6], [Adresse 1], devenue [Adresse 4] ; Ordonne, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société MESJOA, et de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 6], [Adresse 1], devenue [Adresse 4], avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ; Rejette la demande d'astreinte de la société [Adresse 2] ; Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 25 juillet 2022 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et qui sera payable selon la périodicité qui était prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer ; Condamne, compensation faite des créances et dettes réciproques des parties, la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 7 433,71 euros (sept mille quatre cent trente-trois euros et soixante-et-onze centimes) au titre des loyers et charges restant dus au 03 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ; Condamne la société MESJOA aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 juin 2022, avec recouvrement direct au profit de Me Salah GUERROUF, avocat ; Condamne la société MESJOA à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société MESJOA de condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Sabine FORESTIER