Tribunal judiciaire, 18° chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 23/04099

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2019, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. [D] [V] [H] et son épouse, Mme [N] [E] [L], des locaux dépendant d'un immeublé situé à [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2028, l'exercice de l'activité de « Coiffeur pour hommes et femmes » et un loyer annuel de 17 000 euros, hors taxes et hors charges. Le contrat de bail décrit les locaux loués ainsi qu'il suit : « - Un local situé au rez-de-chaussée d'une superficie au sol de 37 m2 environ, - Un appartement situé au 1er étage d'une superficie au sol de 46,80 m2 environ, composé de deux pièces, entrée, cuisine, water-closet, salle de bains, le tout d'une surface indicative de 83,80 m2, selon plan annexé aux présentes. ». Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2021, Mme [N] [E] [L] a cédé le fonds de commerce de coiffure qui était exploité dans les locaux à la société ACTION'HAIR ATELIER, en ce compris le droit au bail. A partir du mois d'avril 2021, un litige est survenu entre les parties, la société ACTION'HAIR ATELIER ayant dénoncé la présence de souris dans les locaux loués et dans l'immeuble, la présence de squatteurs drogués dans l'immeuble, une succession de fuites d'eau dégradant l'ensemble des appartements, une importante humidité dans les locaux loués, une absence de chauffage et une installation électrique non conformes aux normes en vigueur, et la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] contestant devoir intervenir pour remédier aux désordres invoqués. C'est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2023, la société ACTION'HAIR ATELIER a assigné la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Décision du 18 Juin 2026 18° chambre 2ème section N° RG 23/04099 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZD3M Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 décembre 2024, la société ACTION'HAIR ATELIER demande au tribunal de : « Juger que la responsabilité contractuelle de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] est engagée, Ordonner à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de remettre aux normes du local sis [Adresse 1] : - Installation électrique - Rénovation des parties abîmées, Le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement, Ordonner à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de poser une enseigne à l’identique selon les factures et photos communiquées aux débats, le tout, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du rendu du jugement. Condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à indemniser la société ACTION’HAIR ATELIER à hauteur de 50 000 € au titre de son préjudice financier, Débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la partie défenderesse à 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me Kamel YAHMI conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. ». Sur le fondement de l'article R.145-35 du code de commerce, de l'article 606 du code civil et de l'obligation de délivrance du bailleur, la société ACTION'HAIR ATELIER expose que la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] n'a pas respecté son obligation de délivrer un local conforme aux normes de sécurité et d'hygiène. Elle souligne que le contrat de bail initial de 2006 auquel le bailleur se réfère a été conclu antérieurement à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel et que l'avenant de 2019 renvoie aux stipulations du bail de 2006 en ce qui concerne les travaux, lesquelles sont contraires aux dispositions de la loi Pinel qui sont d'ordre public.

MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de remise aux normes du local (installation électrique et rénovation des parties abîmées) Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 1724 dudit code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Il ressort du contrat de renouvellement de bail du 24 juin 2019 qu'il n'est apporté aucune modification aux clauses, charges et conditions générales du bail d'origine conclu le 20 décembre 2006. Le contrat de bail du 20 décembre 2006 prévoit ainsi, en son paragraphe intitulé « Charges, clauses et conditions », que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir les charges et conditions suivantes, à l'exception de celles pouvant être réputées contraires à la loi et indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l'usage : « 1°) De prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, ci-dessus fixée, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation, soit à cette époque, soit pendant le cours du bail, de les entretenir et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations de toutes sortes, de telle manière que le preneur soit tenu non seulement des réparations normales d'entretien mais encore en ce qui concerne les lieux loués par lui du clos et du couvert suivants les termes de l'article 605 du Code Civil, ledit propriétaire entendant n'être tenu que des gros murs. En cas de travaux exécutés à la suite d'une injonction administrative, le locataire devra en effectuer le remboursement. (...) 4°) D'entretenir les lieux en bon état de réparations de toute nature, lesquelles devront être exécutées au fur et à mesure de leur nécessité et de le rendre en fin de bail tels et conformes à l'état des lieux (...) 8°) De souffrir pendant toute la durée du bail toutes les grosses réparations et les travaux qui deviendraient nécessaires ou que le bailleur jugerait opportun de faire, ainsi que toute reconstruction de murs et bouchement de jours de souffrance, constructions nouvelles et surélévations sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quand bien même leur durée excéderait quarante jours. (...) 37)° De ne pouvoir rendre le propriétaire responsable des infiltrations dans les locaux loués provenant du toit, des conduites d'eau ou des vidanges, du sol, de l'humidité, refoulement, fuites ou toutes autres causes. Le bailleur ne pourra être responsable des fuites pouvant se produire sur une canalisation commune masquée par un coffrage établi par le preneur pour les besoins de la décoration du local. ». Il stipule également, en son paragraphe intitulé « Avenant », : « A la demande du bailleur, il est ajouté la clause suivante : Tous travaux rendus nécessaires par la loi, les règlements, ou l'administration, en vue de l'utilisation des locaux loués dans le respect des normes en vigueur relatives notamment à l'hygiène, la sécurité des personnes, la prévention des risques de panique en cas d'incendie, au bruit, aux vibrations et à toutes nuisances en général, seront exclusivement supportés par le locataire et ce, de convention expresse entre les parties. Ces travaux devront être effectués avec l'agrément préalable du bailleur - cet agrément ne pouvant en aucun cas être considéré comme une validation de la conformité des travaux aux exigences de la législation en vigueur - et sous le contrôle de son architecte, notamment dans les cas suivants : - dès l'entrée dans les lieux, lorsque l'activité que souhaite exercer le locataire nécessite de tels travaux, - en cas de modification de l'activité exercée dans les lieux loués, en cours de bail, lorsque la nouvelle activité nécessite de tels travaux, - en cas de modification de la réglementation et mise en place de nouvelles normes, en cours de bail, afin que l'activité exercée dans les lieux loués respecte ces nouvelles normes. Il est expressément rappelé au preneur que la fermeture des locaux exploités peut être ordonnée par le maire ou par le représentant de l'Etat dans le département, en cas d'infraction aux législations applicables. ». En exécution de son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage pour lequel ils ont été donnés à bail, il appartient au bailleur de donner à bail au preneur un local conforme aux normes réglementaires applicables, et ce tant à la date de la signature de l'acte qu'au cours du bail en fonction de l'évolution de la réglementation. Il est acquis que les travaux de mise en conformité aux normes en vigueur ne peuvent être mis à la charge du preneur qu'en vertu d'une clause expresse et suffisamment précise du contrat de bail. En outre, ce transfert ne doit pas avoir pour effet d'affranchir le bailleur de la substance même de son obligation de délivrance. Les clauses exonératoires de l'obligation de délivrance du bailleur doivent en conséquence être interprétées strictement. En l'espèce, la société ACTION'HAIR ATELIER invoque que les stipulations du contrat de bail du 20 décembre 2026 relatives aux travaux sont contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel sans préciser à quelles dispositions de cette loi elles seraient contraires et sans solliciter éventuellement qu'elles soient réputées non écrites, de sorte que ce moyen ne peut être retenu. En outre, la stipulation du contrat de bail, invoquée par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2], selon laquelle la société ACTION'HAIR ATELIER s'est engagée à prendre les locaux loués dans l'état dans lequel ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation, soit à cette époque, soit pendant le cours du bail, ne peut produire aucun effet et la dispenser de la réalisation des travaux sollicités dès lors qu'elle est rédigée en termes généraux et qu'elle ne mentionne pas avec précision la nature des réparations concernées. Aucune des stipulations suivantes du contrat de bail et ci-dessus rappelées ne met expressément et précisément à la charge du preneur les travaux de mise aux normes de l'installation électrique. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] ne peut davantage invoquer les stipulations du contrat de cession du fonds de commerce qui n'ont d'effet qu'entre le cédant et la société ACTION'HAIR ATELIER.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de mise aux normes du local, soit la mise aux normes de l'installation électrique et la rénovation des parties abîmées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement ; Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de poser une enseigne à l'identique selon les factures et photos communiquées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement ; Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de condamnation de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice financier ; Condamne la société ACTION'HAIR ATELIER aux dépens ; Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de condamnation de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de condamnation de la société ACTION'HAIR ATELIER à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2026 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Sabine FORESTIER