Tribunal judiciaire, 18° chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 24/04618

EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de location soumis aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil en date du 1er octobre 2020, la SCI ACS [I] a mis à la disposition de la société VELAIR, pour une durée de trois années à compter du 1er octobre 2020, des locaux situés au 3ème sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75017), à usage d’archivage et d’entrepôt de marchandises, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 13.100,04 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance. Le contrat prévoyait que chaque partie pouvait en demander la résiliation annuelle par courrier recommandé avec accusé de réception six mois avant la date d’échéance de la convention, soit avant le 1er avril de chaque année. Par courrier recommandé dont l’avis de réception a été reçu le 16 avril 2021, la gestionnaire de la SCI ACS [I] a demandé à la société VELAIR de se conformer à la destination du bail et au règlement de copropriété de l’immeuble et de ne pas utiliser les locaux comme un atelier de réparation de vélos. Au mois de novembre 2021, la société VELAIR s’est plainte des injonctions répétées de la copropriété, alors qu’elle n’avait jamais fait mystère de son intention d’entreposer des vélos dans les locaux et a demandé à la gestionnaire de lui préciser les modalités d’une résiliation amiable de la convention, faute de pouvoir exploiter son local. Par courriel du 03 janvier 2022, la gestionnaire a précisé à la société VELAIR qu’il lui était reproché d’exploiter les locaux à usage d’atelier et qu’il lui était interdit de faire travailler ses salariés plusieurs heures par jours dans des locaux sans fenêtre, ni point d’eau ou sanitaires. Elle lui a également rappelé qu’elle pouvait résilier la convention par lettre recommandée avec avis de réception six mois avant la prochaine échéance annuelle. Par courrier recommandé de son conseil daté du 28 janvier 2022, posté le 31 janvier 2022, la société VELAIR a, au visa des articles 1719 et 1741 du code civil, donné congé des lieux loués au motif qu’elle ne pouvait jouir paisiblement des locaux, indiquant qu’elle les libèrerait le 31 janvier 2022. Les locaux ont finalement été restitués par la société VELAIR le 31 mars 2022. C’est dans ce contexte que la SCI ACS [I] a fait assigner la société VELAIR devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 08 avril 2024 aux fins essentiellement de voir prononcer la rupture du contrat de bail aux torts de la société VELAIR, d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 6.500 euros et de voir condamner la société VELAIR à lui payer une somme de 19.324,98 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 septembre 2022. En cours d’instance, par jugement du 26 février 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société VELAIR et désigné la SELARL ASTEREN, en la personne de Maître [C] [D], aux fonctions de liquidateur judiciaire. Après avoir déclaré sa créance pour un montant de 25.824,98 euros entre les mains du liquidateur judiciaire de son ancienne locataire par courrier le 25 mars 2025, la SCI ACS [I] a fait assigner en intervention forcée la SELARL ASTEREN ès qualités devant ce tribunal par acte du 02 mai 2025. Cette seconde procédure, enrôlée sous le RG : 25/6288, a été jointe à l’instance initiale enregistrée sous le RG : 24/4618, le 16 juin 2025. Aux termes de son assignation en intervention forcée, la SCI ACS [I] demande au tribunal de : « RECEVOIR la société ACS [I] en sa demande d’intervention forcée formée à l’encontre de la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [C] [D], en qualité de liquidateur judiciaire et l’y déclarer bien fondée, JOINDRE la présente instance avec l’instance référencée sous le numéro RG 24/04618, CONSTATER la reprise de l’instance référencée sous le numéro RG 24/04618, CONSTATER que la société ACS [I] est titulaire d’une créance d’un montant de 25.824,98 euros à l’encontre de la société V…

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la mise en cause de la SELARL ASTEREN ès qualités, celle-ci n’étant pas contestée, non plus que sur la jonction de l’assignation aux fins de mise en cause du liquidateur judiciaire de la société VELAIR à l’instance initiale, celle-ci étant intervenue le 16 juin 2025, de même que la reprise d’instance. Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte des conclusions notifiées par voie électronique par la demanderesse le 15 juillet 2025, celles-ci n’ayant pas été signifiées à la SELARL ASTEREN ès qualités tel qu’exigé par les dispositions des articles 14 et suivants du code de procédure civile, relatifs au principe du contradictoire. Le tribunal est donc saisi dans les termes de l’assignation qui lui a été délivrée le 02 mai 2025. I - Sur la demande de fixation de créance au passif titre du montant du dépôt de garantie La SCI ACS [I] demande au tribunal de fixer au passif de la société VELAIR une créance d’un montant de 6.500 euros correspondant au dépôt de garantie. Elle fait valoir que la société VELAIR a manqué à son obligation d’user paisiblement de la chose louée conformément à la destination des locaux et au règlement de copropriété de l’immeuble, ainsi qu’il ressort des différents courriels de plaintes adressés par les occupants de l’immeuble à son encontre. Elle soutient que la société VELAIR aurait dû solliciter la résiliation du bail en justice, ce qu’elle n’a pas fait et, qu’elle n’a pas respecté les modalités de rupture anticipée du contrat et notamment le délai de prévenance de six mois prévu contractuellement. Elle considère que la rupture de la convention est en conséquence imputable à la société VELAIR, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir des termes de la clause stipulée en faveur de la bailleresse selon laquelle « en cas de résiliation pour inexécution du fait du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice d’autres dommages et intérêts ». Aux termes de l’article 1103 code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, l’article L641-3 du code de commerce précise que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l’article L622-28 et par l’article L622-30. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L622-24 à L622-27 et L622-31 à L622-33. L'article L622-21 dudit code ajoute que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est antérieure au jugement d'ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers et interrompt les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits. L’article L622-24 du même code prévoit en outre qu’à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat. (…) La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation. (…) Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d'exigibilité de la créance. Toutefois, les créanciers dont les créances résultent d'un contrat à exécution successive déclarent l'intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. En l’espèce, à l’appui de sa demande de fixation de créance au passif de la société VELAIR, la SCI ACS [I] produit la déclaration de créance qu’elle a effectuée le 25 mars 2025 entre les mains de la SELARL ASTEREN ès qualités, laquelle mentionne une créance de 6.500 € au titre du dépôt de garantie. Cependant, il convient de relever que la stipulation dont se prévaut la demanderesse est prévue au troisième alinéa de la clause résolutoire de la convention liant les parties ainsi rédigée : « CLAUSE RESOLUTOIRE Toutes les clauses du présent contrat sont de rigueur. A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des charges, comme en cas d’inexécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions des présentes, et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée sans effet et énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, la présente convention sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire et sans que l’effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure. En cas de résiliation pour inexécution du fait du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice d’autres dommages et intérêts. » Les termes clairs et précis de cette clause, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal. Or, la demanderesse ne justifie pas avoir fait délivrer à la société VELAIR une sommation mentionnant son intention de se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions prévues par la convention liant parties. Elle ne peut donc se prévaloir des termes prévus en son alinéa 3, applicable en cas de résiliation de plein droit de ladite convention dans les conditions prévues par la clause précitée. La demande de fixation de la créance de la SCI ACS [I] au passif de la société VELAIR pour un montant de 6.500 euros au titre du dépôt de garantie sera donc rejetée. II - Sur la demande de fixation de créance au passif au titre des loyers et charges impayés La SCI ACS [I] demande au tribunal de fixer au passif de la société VELAIR sa créance pour un montant de 19.324,98 euros correspondant : -aux loyers et charges non réglés au 31 mars 2022, date de restitution des clés, soit la somme de 9.865,12 euros (correspondant au 4ème trimestre 2021, 1er trimestre 2022 et la taxe foncière 2021) ; -aux loyers et charges courus jusqu’au 30 septembre 2022, soit la somme de 9.495,86 euros (correspondant au 2ème trimestre 2022, 3ème trimestre 2022 et la taxe foncière 2022 au prorata de la durée du bail). La SCI ACS [I] soutient que la société VELAIR ne pouvait pas légitimement mettre fin au bail qu’à effet du 30 septembre 2022, en application des clauses du bail et qu’elle reste en conséquence tenu de l’ensemble des sommes dues au titre du bail jusqu’à cette date. Elle se prévaut d’une première situation comptable arrêtée au 08 février 2022 par sa gestionnaire, la société TETHYS GESTION, et d’une seconde arrêtée au 03 avril 2024. L’article 1103 code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

PAR CES MOTIFS   Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la SCI ACS [I] de sa demande de fixation de créance au passif de la société VELAIR représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL ASTEREN, elle-même prise en la personne de Maître [C] [D], à la somme de 6.500 euros au titre du montant du dépôt de garantie, FIXE la créance de la SCI ACS [I] au passif de la société VELAIR représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL ASTEREN, elle-même prise en la personne de Maître [C] [D], à la somme de 19.324,98 euros (dix-neuf mille trois cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et taxes dus en exécution de la convention de location du 1er octobre 2020, arrêtés au 30 septembre 2022, à titre chirographaire, ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective. RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Elisette ALVES