Tribunal judiciaire, 18° chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 24/14533

EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat en date du 03 janvier 2018, la société CHEVREUSE COURTAGE a consenti à la société FONCIERE HABITAT un bail commercial portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années commençant à courir le 03 janvier 2018, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 95.000 euros en principal. Ce bail précisait : « Le Bailleur a la qualité d’usufruitier et est autorisé par convention à la signature de ce présent bail par le nu propriétaire, la SCI de l’Astrolabe. » Un litige est survenu entre les parties relativement à la résiliation anticipée du bail, la société CHEVREUSE COURTAGE reprochant à la société FONCIERE HABITAT d’avoir quitté les lieux sans son accord et sans congé valablement délivré en juillet 2024. La société CHEVREUSE COURTAGE a consécutivement fait assigner la société FONCIERE HABITAT devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 27 novembre 2024 aux fins essentiellement de voir juger que le bail du 03 janvier 2018 se poursuit au moins jusqu’à son terme contractuel fixé au 03 janvier 2027 et de la voir condamner à lui payer une somme de 152.118,99 euros, correspondant aux loyers et charges dus par elle jusqu’au 31 décembre 2024, sauf à parfaire pour la période postérieure augmentée des intérêts de retard au taux d’intérêt légal majoré de 350 points de base l’an avec capitalisation, outre la somme de 36.423,18 euros au titre des frais engagés par la bailleresse au titre de l’entretien en parfait état des locaux. La société FONCIERE HABITAT a élevé un incident le 26 septembre 2025, arguant de l’irrecevabilité des demandes formées à son égard, fondée sur le défaut de qualité à agir de la société CHEVREUSE COURTAGE, en sa qualité d’usufruitière. Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées le 26 septembre 2025, la société FONCIERE HABITAT demande au juge de la mise en état de : « DECLARER irrecevables les demandes formulées par la société CHEVREUSE COURTAGE pour défaut de qualité à agir, En conséquence, Les REJETER, CONDAMNER la société CHEVREUSE COURTAGE à régler à la société FONCIERE HABITAT : *10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire, * 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. La CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance. » La société FONCIERE HABITAT se prévaut des dispositions de l’article 595 alinéa 4 du code civil et de différentes jurisprudences selon lesquelles, en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire. Elle fait valoir que la société CHEVREUSE COURTAGE, qui s’est présentée comme usufruitière des locaux loués, n’a jamais justifié de l’autorisation qui lui aurait été donnée par la SCI DE L’ASTROLABE, nue-propriétaire, pour les donner à bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION I - Sur l’intervention volontaire de la SCI DE L’ASTROLABE En application de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. En l’espèce, la SCI DE L’ASTROLABE indique qu’elle est nue-propriétaire des locaux objet du bail consenti à la société FONCIERE HABITAT et qu’elle a intérêt à intervenir dès lors que l’incident invoqué par la société FONCIERE HABITAT repose sur son absence de concours audit bail. Aucune des parties ne conteste son intervention à la procédure, même si aucune attestation notariée ou fiche d’immeuble n’est produite pour justifier de sa qualité de nue-propriétaire des lieux loués. Par conséquent, il convient de donner acte à la SCI DE L’ASTROLABE de son intervention volontaire accessoire à l’instance, ès qualités de nue-propriétaire des locaux donnés à bail à la société FONCIERE HABITAT en date du 03 janvier 2018, situés [Adresse 4] à Paris (75008). II - Sur la qualité pour agir de la société CHEVREUSE COURTAGE Aux termes de l'article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. L'article 122 dudit code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l’article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Par ailleurs, l’article 595 alinéa 4 du code civil précise que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. Il est constant que le non respect de ce texte n’est sanctionné que par la nullité relative du bail à l’initiative du seul nu-propriétaire. En l’espèce, il est établi que par acte du 03 janvier 2018, la société CHEVREUSE COURTAGE, ès qualités d’usufruitière, a consenti à la société FONCIERE HABITAT un bail commercial portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4]. Outre que la société CHEVREUSE COURTAGE justifie avoir été mandatée par la SCI DE L’ASTROLABE, ès qualités de nue-propriétaire, à passer ledit bail, il n’est pas contesté qu’aucune action en nullité, seule sanction possible du non respect des dispositions de l’article 595 alinéa 4 du code civil, n’a été engagée par cette dernière. Dès lors, la fin de non-recevoir qui lui est opposée par la société FONCIERE HABITAT pour défaut de qualité à agir sera rejetée, étant rappelé que la société CHEVREUSE COURTAGE a qualité à percevoir les loyers et accessoires dus en exécution du bail litigieux en sa qualité d’usufruitière. III - Sur la demande de condamnation de la société CHEVREUSE COURTAGE au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissement provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; 5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. En l’espèce, la société FONCIERE HABITAT sollicite l’allocation d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts au motif que la société CHEVREUSE COURTAGE aurait fait preuve d’un comportement léger voir blâmable en l’assignant pour obtenir le règlement de loyers indus. Les bailleresses, excipent de l’irrecevabilité de cette demande. Il résulte de de ce qui précède que la fin de non-recevoir élevée par la société FONCIERE HABITAT a été rejetée, excluant que l’action introduite par la société CHEVREUSE COURTAGE puisse être qualifiée d’abusive. De surcroît, la compétence du juge de la mise en état est limitée à l’allocation d’une provision en cas de créance non sérieusement contestable. Tel ne peut être le cas de l’allocation de dommages et intérêts qui requièrent la mise en cause de la responsabilité d’une partie, relevant de l’analyse au fond par le tribunal. A titre surabondant, la défenderesse ne justifie pas du préjudice qu’elle prétend avoir subi, distinct des frais de procédure qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société FONCIERE HABITAT sera donc rejetée. IV- Sur les mesures accessoires   Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700. Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond. Les circonstances d’équité justifient par ailleurs de rejeter à ce stade les demandes respectives des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera utilement rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l'article 795 du code de procédure civile, DONNE ACTE à la SCI DE L’ASTROLABE de son intervention volontaire accessoire, ès qualités de nue-propriétaire des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75008), REJETTE la fin de non-recevoir élevée par la société FONCIERE HABITAT, fondée sur le défaut de qualité à agir de la société CHEVREUSE COURTAGE, DECLARE la société CHEVREUSE COURTAGE recevable en ses demandes, REJETTE la demande de paiement de dommages et intérêts formée par la société FONCIERE HABITAT, REJETTE les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident, DIT que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond, RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 16 novembre 2026 à 11h30 avec fixation du calendrier suivant : - communication de l’attestation notariée justifiant du démembrement de propriété relatif aux locaux anciennement loués à la société FONCIERE HABITAT, entre la SCI DE L’ASTROLABE et la société CHEVREUSE COURTAGE avant le 31 juillet 2026, - conclusions récapitulatives en demande tenant compte de la présente ordonnance avant le 05 septembre 2026 à 17h00, - conclusions récapitulatives en défense tenant compte de la présente ordonnance avant le 25 octobre 2026 à 17h00, - clôture de l’instruction à la demande des parties. Faite et rendue à [Localité 1] le 18 juin 2026 Le greffier Le juge de la mise en état Paulin MAGIS Elisette ALVES