Tribunal judiciaire, service des référés, 18 juin 2026 — n° 26/53735

FAITS ET PROCEDURE Par acte du 11 mai 2022, Mme [R] [A] a donné à bail commercial à la société FAMELY des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 16.332 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance, pour y exploiter un commerce de « vente d’articles et de produits cosmétiques, accessoires, bijoux, prestations de services dans le domaine du bien-être et de la cosmétique ». La bailleresse a refusé en 2024 un projet de cession de droit au bail présenté par la locataire, et en 2025 un projet de cession du fonds de commerce. Par ailleurs Mme [R] [A] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, par acte du 28 juin 2024, à la société FAMELY, relative à l’obligation de remise d’une garantie de solvabilité portant sur 3 mois de loyer hors charges. Se plaignant du nouveau refus par Mme [R] [A] d’une troisième proposition de cession du droit au bail, dans le cadre d’un compromis de cession signé le 11 mars 2026 avec la société LE COURTAGE PARISIEN 17, et prévoyant une levée des conditions suspensives au plus tard le 30 juin 2026, la société FAMELY a été autorisée le 26 mai 2026 à assigner Mme [R] [A] à heure indiquée. Par acte du 28 mai 2026, la société FAMELY a fait assigner Mme [R] [A] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir principalement : Autoriser la cession de droit au bail devant intervenir avec la société LE COURTAGE PARISIEN 17Juger que cette autorisation vaut agrément de la bailleresse et que la cession lui est opposableOrdonner à Mme [R] [A] d’établir un nouveau contrat de bail au profit du cessionnaire, sous astreinteOrdonner que la somme de 8.666,86 euros sera versée par la société FAMELY à Mme [R] [A], au titre de l’arriéré locatif, après la signature de l’acte de cession de droit au bailCondamner Mme [R] [A] à lui payer les provisions de2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral3.000 euros au titre du préjudice financier3.000 euros au titre de la résistance abusiveOrdonner que ces sommes viendront en déduction de l’arriéré locatifSubsidiairement, condamner Mme [R] [A] à lui verser une provision de 35.000 euros au titre de l’impossibilité de céder le droit au bail, compte-tenu des refus abusifs de la bailleresse, outre les sommes déjà demandées à titre de dommages et intérêts, et ordonner que ces sommes viendront en déduction de l’arriéré locatif Condamner Mme [R] [A] à lui payer la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2026. La société FAMELY a maintenu les termes de son assignation et s’est opposée, par observations orales, aux demandes reconventionnelles et moyens soulevés en défense. Par conclusion déposées et soutenues oralement, Mme [R] [A] a demandé au juge des référés de : Rejeter toutes les demandes Et reconventionnellement de : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la suite du commandement délivré le 28 juin 2024Ordonner l'expulsion de la société FAMELY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,Condamner la société FAMELY au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,Condamner la société FAMELY à payer à Mme [R] [A] la somme provisionnelle de 8.811,45 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à juin 2026 et de la clause pénale, Condamner la société FAMELY au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions…

MOTIFS La demande reconventionnelle tendant à constater la résiliation du bail commercial, elle doit être examinée avant les demandes principales relatives à la cession de ce bail. I - Sur les demandes reconventionnelles de Mme [R] [A] relatives à la résiliation du bail Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme ou de l’obligation réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement qui rappelle l’obligation prévue dans le bail de remise d’une « garantie de solvabilité portant sur 3 mois de loyer hors charges » (art 8.2) et précise qu'à défaut d’exécution dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 16 du bail) et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. En faisant délivrer ce commandement, Mme [R] [A] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. La société FAMELY a reconnu à l’audience ne pas avoir exécuté cette obligation. Si l’on peut interroger la bonne foi de Mme [A] lorsque cette dernière se prévaut aujourd’hui d’un commandement délivré il y a deux ans, la mauvaise foi du bailleur pour des motifs étrangers à la délivrance du commandement ne peut être prise en compte pour apprécier la résiliation automatique du bail. Dès lors, il ne peut qu’être constaté que la clause résolutoire est acquise au 29 juillet 2024 et que le bail se trouve résilié de plein droit à cette date, avec toutes les conséquences de droit. Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société FAMELY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société FAMELY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par Mme [R] [A], l'obligation de la société FAMELY, reconnue, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 10 juin 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 7.867,86 euros (2ème trimestre 2026 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société FAMELY, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Par ailleurs, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. II – Sur les demandes principales de la société FAMELY relatives à la cession du droit au bail Sans qu’il soit besoin de répondre aux moyens soulevés en défense, notamment sur les pouvoirs du juge des référés, il convient de constater que la résiliation du bail commercial étant constatée au 29 juillet 2024, aucune demande relative à l’éventuelle cession de ce droit au bail ne peut prospérer. Les demandes principales de Mme [R] [A] relatives à la cession du droit au bail seront donc rejetées. III – Sur les demandes en provision de la société FAMELY L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause.

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société FAMELY et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société FAMELY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamnons par provision la société FAMELY à payer à Mme [R] [A] la somme de 7.867,86 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 juin 2026 (2ème trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; Rejetons les demandes de la société FAMELY relatives à la cession du droit au bail ; Rejetons les demandes de la société FAMELY en provisions ; Condamnons la société FAMELY aux dépens, en ce compris le coût du commandement ; Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 1] le 18 juin 2026 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ