Tribunal judiciaire, 4ème chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 23/01401

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [M] [S] a été propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] qu’il a occupé à titre de résidence principale durant huit années entre son acquisition le 20 décembre 2013 et jusqu’au mois de décembre 2021. Après avoir visité le bien, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, suivant promesse de vente du 3 janvier 2022 réitérée par acte authentique du 4 mars 2022, pour le prix de 841.524 euros, acquis de M. [M] [S] l’appartement et ses annexes, cadastré section CC n° [Cadastre 1], constitué des lots suivants : lot n°12 : un logement au 5ème étage comprenant : entrée, cuisine, séjour, deux chambres, WC, salle de bain, dégagement, buanderie et rangement,lot n°13 : un WC au 5ème étage, lot n°18 : une cave au deuxième sous-sol, lot n°19 : une cave au deuxième sous-sol. Dès le 13 mars 2022, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, sous la forme d’un « SMS », adressé à M. [M] [S] un message déplorant des nuisances sonores provenant de l’établissement « L’Important », un bar-restaurant qui occupe le rez-de-chaussée de l’immeuble, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont ensuite fait réaliser une expertise extra-judiciaire afin de mesurer les émergences sonores subies depuis leur appartement. Un rapport a été déposé le 6 mai 2022. Par courrier du 12 septembre 2022, ils ont, par la voix de leur conseil, mis en demeure M. [M] [S] de procéder à l’annulation de la vente, faisant grief à ce dernier de leur avoir sciemment dissimulé l’existence de nuisances sonores, demande refusée par courrier du 29 septembre 2022. C’est dans ces conditions qu’en l’absence de règlement amiable du litige, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont,par acte du 20 janvier 2023, fait délivrer assignation à M. [M] [S] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. L’assignation a été déposée pour publication au service de la publicité foncière le 24 septembre 2024 (n° de dépôt B214P02 2024 D 38991). Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 octobre 2024 ici expressément visées, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D], demandent au tribunal de : « Vu les articles R. 571-26, R. 1336-5, R. 1336-7 du Code de la santé publique Vu les articles 1104, 1130 et suivants, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1641 et suivants du Code civil Vu la jurisprudence citée et les pièces produites, CONSTATER que l'assignation du 20 janvier 2023 a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2 le 24 septembre 2024 (N° Dépôt B214P02 2024 D 38991), DÉCLARER recevables Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D], A TITRE PRINCIPAL ANNULER du contrat de vente immobilière du 4 mars 2022 entre Madame [V] [Z]-[R], Monsieur [O] [D] et Monsieur [M] [S] (référence de publication : 2022 P 8441) portant sur les lots n° 12, 13, 18 et 19 d’un bien dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] (référence cadastrale : CC45 [Adresse 3] 00 ha 01 a 29 ca), sur le fondement de la réticence dolosive En conséquence, ORDONNER la réintégration du bien, objet de la vente résolue, dans le patrimoine de Monsieur [M] [S] avec restitution du prix de vente à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] soit la somme de 841 524 euros correspondant au prix d’acquisition de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 4], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date de l’assignation, ou à défaut, à compter du jugement à venir, A TITRE SUBSIDIAIRE PRONONCER LA RÉSOLUTION du contrat de vente immobilière du 4 mars 2022 entre Madame [V] [Z]-[R], Monsieur [O] [D] et Monsieur [M] [S] (référence de publication : 2022 P 8441) portant sur les lots n° 12, 13, 18 et 19 d’un bien dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] (référence cadastrale : CC45 [Adresse 3] 00 ha 01 a 29 ca), sur le fondement de la garantie des vices cachés En conséquence, CONDAMNER Monsieur [M] [S] a restitué À Madame [V] [Z]…

MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement. Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d’intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d’exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée. Sur l’action en nullité de la vente Sur le bien-fondé de la demande de nullité pour dol L’article 1130 du code civil dispose : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». L’article 1131 de ce code prévoit : « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ». Aux termes de l’article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018 applicable au cas d'espèce, « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ». Le dol suppose ainsi l'existence de manœuvres dolosives destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. La manœuvre présente donc un caractère intentionnel qui la distingue du manquement à l'obligation précontractuelle d'information qui ne suffit pas à caractériser le dol par réticence. Le dol peut prendre la forme de fraudes, d'artifices, d'allégations mensongères, de tromperies, de réticences ; le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui si, il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Les agissements doivent avoir provoqué une erreur de la victime. L'erreur provoquée par les manœuvres doit enfin être déterminante dans la conclusion du contrat. C'est à celui qui prétend à l'existence d'une faute dolosive de l'établir. Tout cocontractant est contractuellement tenu de sa faute dolosive. En vertu de l'article 1178 alinéa 4, la partie lésée peut, indépendamment de l'annulation du contrat, faire le choix de demander la réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle, le préjudice résultant de la perte de chance soit de n’avoir pas contracté soit de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Décision du 18 juin 2026 4ème chambre 2ème section N° RG 23/01401 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4M Il est par ailleurs rappelé que tout rapport d'expertise amiable, même non contradictoire, peut valoir à titre de preuve, dès lors que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, est corroborée par d’autres éléments. Il ressort en l’espèce de l’attestation de M. [F] [E] [X], copropriétaire, délivrée le 19 août 2022 qu’antérieurement à la vente, plusieurs occupants de l’immeuble, dont M. [M] [S], s’étaient plaints des nuisances sonores provenant de l’établissement situé au rez-de-chaussée, ces plaintes « ayant provoqué l’intervention d’acousticiens pour relever les taux sonores dans les appartements ». Il résulte ensuite du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 30 mai 2017, qu’une procédure judiciaire a été engagée à l’encontre du propriétaire des locaux et de son locataire, la société exploitant le bar-restaurant, le syndicat de copropriété sollicitant réparation des nuisances sonores subies. Il résulte encore du procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2018 que des travaux d’insonorisation ont été réalisés et qu’il a été décidé de « ne pas donner suite à la procédure judiciaire votée en AGO 2017 contre la SCI PRIAM et à son locataire (LE TREPLAY) sous réserve que ces troubles, et en particulier les nuisances sonores ne se reproduisent pas à l’avenir ». Les factures datées du 31 juillet 2017 relatives à des travaux d’insonorisation effectuées par l’établissement sont produites par le défendeur. Il ressort ainsi des pièces versées aux débats qu’avant la vente, des démarches avaient été effectuées pour faire cesser les nuisances sonores provoquées par le bar-restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et que M. [M] [S] avait connaissance et était même partie prenante de ces démarches. Dans des messages adressés au gérant de l’établissement les 19 juin 2019, 18 septembre 2019 et 13 octobre 2019, soit postérieurement à la réalisation des travaux invoqués, M. [M] [S] indiquait : « Désolée mais la musique est super forte ce soir. Elle raisonne dans les murs » « Je suis très conciliant mais là ça fait plusieurs jours » « c’est insupportable la musique », ou encore « La musique du treplay est extrêmement forte ce soir. Ca vibre tout l’immeuble », « Je suis une fois de plus conciliant mais là c’est insupportable ». Dès lors, contrairement à ce que M. [M] [S] soutient, les nuisances n’ont pas cessé après les travaux de 2017, celles-ci continuant d’être déplorés par M. [M] [S] lui-même qui les qualifiait d’ « extrêmement fortes » et « insupportable[s] ». En outre, ces nuisances ont été constatées par les acquéreurs immédiatement après leur acquisition comme en témoigne le message adressé à M. [M] [S] le 13 mars 2022 indiquant « on a des sons de basse qui parviennent dans la chambre de manière très inquiétante entre minuit et 4h du matin. Aviez-vous noté des problèmes similaires ? ». Pour objectiver ces nuisances, les acquéreurs ont fait réaliser une expertise acoustique amiable, qui relève que : « les émergences mesurées dans les nuits du vendredi 22 et samedi 23 avril présentent des dépassements des seuils réglementaires », « la chambre du client est soumise à des émergences aussi importantes qu’à 125 Hz, laquelle dépasse significativement les seuils réglementaires »,« les nuisances concernent l’ensemble de la période nocturne et de manière continue », « les émergences mesurées dépassent les seuils réglementaires et sont de nature à justifier la gêne témoignée par le client ». Cette expertise acoustique régulièrement versée aux débats, est corroborée par l’ensemble des messages envoyés par M. [M] [S] préalablement à la vente au gérant de l’établissement, par les procès-verbaux d’assemblée générale de 2017 et 2018 confirmant l’existence de nuisances sonores et par l’attestation d’un autre copropriétaires, M.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré : ANNULE le contrat de vente passé le 4 mars 2022 entre M. [M] [S] en qualité de vendeur et Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble en qualité d’acquéreurs portant sur les lots n°12, 13, 18 et 19 de l’immeuble en copropriété figurant au cadastre de la ville de [Localité 4] sous le numéro de section CC n° [Cadastre 1], [Adresse 3] ; CONDAMNE M. [M] [S] à restituer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] la somme totale de 841.524 euros correspondant au prix de vente des lots n°12, 13, 18 et 19 susvisés ; DIT que la somme de 841.524 euros sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] à restituer en nature à M. [M] [S] les lots n°12, 13, 18 et 19 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3], et cadastré section CC n° [Cadastre 1], ces biens étant, à l’issue des voies de recours, réintégrés au patrimoine de M. [M] [S] ; CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] chacun la somme de 1.200 euros au titre du préjudice moral subi ; CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme totale de 10.985 euros au titre des frais de vente ; CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme de 30.000 euros en indemnisation des frais de négociation ; CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme de 1.620 euros en indemnisation des frais d’expertise extrajudiciaire qu’ils ont dû exposer ; DEBOUTE M. [M] [S] de sa demande de dommages et intérêts ; ORDONNE, à l’issue des voies de recours la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ; DIT que les frais de publication seront supportés par M. [M] [S] ; CONDAMNE M. [M] [S] à supporter les dépens ; CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] chacun une somme de 2.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboute ces derniers du surplus de leurs demandes à ce titre ; DEBOUTE M. [M] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes des parties plus amples ou contraires ; ECARTE l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris, le 18 juin 2026. LA GREFFIÈRE Salomé BARROIS LA PRÉSIDENTE Nathalie VASSORT-REGRENY