Tribunal judiciaire, chambre des référés, 18 juin 2026 — n° 26/00044

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2025, la SARL DODO INVEST a donné à bail commercial à la SASU Hauts Toits un local à usage de bureau sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour une durée de 9 années, à compter du 1er juin 2025, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 16 200 euros. Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2026, la SARL DODO INVEST a fait délivrer à la SASU Hauts Toits un commandement de payer la somme de 3 594,97 euros au titre des loyers impayés et du coût de l'acte. Le commandement de payer n'a pas été fructueux dans le délai d'un mois. Par acte de commissaire de justice signifié le 13 avril 2026, la SARL DODO INVEST a fait assigner la SASU Hauts Toits devant le tribunal judiciaire d'Arras statuant en référé aux fins de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 24 février 2026, - Ordonner l'expulsion de la SASU Hauts Toits et de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de 8 jours à compter de la présente ordonnance, - Condamner la SASU Hauts Toits au paiement d'une somme de 3 440 euros au titre des loyers impayés, charges, frais et accessoires, - Condamner la SASU Hauts Toits au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui des loyers et charges courants majoré de 50 %, depuis le 24 février 2026 jusqu'à la complète libération des locaux, - Ordonner que la somme versée par la SASU Hauts Toits à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la société SARL DODO INVEST à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts conformément aux dispositions contractuelles, - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers chez un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur aux risques et périls du la SASU Hauts Toits, - Condamner la SASU Hauts Toits au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Lors de l'audience du 28 mai 2026, la SARL DODO INVEST, par l'intermédiaire de son conseil, reprend les demandes formulées dans l'acte introductif d'instance. Elle se fonde sur les articles L.145-41 du Code de commerce et 873 du Code de procédure civile. Elle fait valoir que le preneur n'a pas payé les loyers dus malgré le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Elle fonde sa demande de condamnation au paiement des sommes dues au titre des loyers impayés selon un décompte. Elle souligne que la majoration de l'indemnité d'occupation est stipulée au contrat de bail. *** La SASU Hauts Toits, par l'intermédiaire de son conseil, demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date indiquée, de fixer l'indemnité d'occupation à titre provisionnel au montant du loyer contractuel sans majoration, de constater que la question de l'acquisition du dépôt de garantie au bailleur relève du fond, de rejeter le surplus des demandes du bailleur notamment celle relative aux frais irrépétibles et de condamner la demanderesse aux dépens. A titre subsidiaire et dans le cas où le bailleur ne serait pas débouté de sa demande relative aux frais irrépétibles, elle sollicite que les sommes ainsi prononcées soient réduites. Elle déclare qu'elle ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire. Elle considère que l'indemnité d'occupation telle qu'elle est stipulée dans le bail commercial revêt un caractère répressif et s'analyse en une clause pénale susceptible d'être modérée judiciairement. Elle remarque que le bailleur n'a pas exécuté les travaux auxquels il était contractuellement tenu et que la bonne foi contractuelle fait obstacle à une telle surindemnisation.

MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du Code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de l'article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2026, la SARL DODO INVEST a fait délivrer à la SASU Hauts Toits un commandement de payer la somme de 3 594,97 euros, comprenant les loyers impayés et le coût de l'acte. Ce commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 18 juillet 2025. Il n'est pas contesté que la somme sollicitée et restant due au titre des loyers n'a pas été entièrement réglée dans le délai d'un mois tel que rappelé dans la clause résolutoire. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l'effet de cette clause, acquise au 23 février 2026, d'ordonner la libération immédiate des lieux, et le cas échéant, l'expulsion de la SASU Hauts Toits ainsi que de tous occupants de son chef. Cependant, il n'y a pas lieu de prononcer son expulsion sous astreinte. Le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 février 2026. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d'occupation. A cet égard, si le bailleur a sollicité le paiement d'une telle indemnité sans formuler cette demande à titre provisionnel, le preneur a sollicité en défense que celle-ci soit fixée provisionnellement, permettant au juge des référés de trancher les prétentions relatives à cette indemnité. Le contrat de bail stipule, en sa 12ème page, une clause intitulée " clause pénale " prévoyant qu'en cas de résiliation judiciaire du contrat, le montant de l'indemnité d'occupation s'élèvera au double du montant du loyer courant. Cependant, la demande relative à une majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Ainsi, d'après le décompte produit en demande, le dernier loyer courant s'élève à la somme de 1 350 euros HT et à la somme de 1 720 euros TTC comprenant la TVA et une provision sur charge de 100 euros, qu'il convient de prendre en compte afin de fixer le montant de l'indemnité d'occupation. Sur la demande de paiement d'une somme au titre des loyers impayés En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, si la SARL DODO INVEST fait preuve de l'obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant le bail en date du 18 juillet 2025 et le commandement de payer du 23 janvier 2026, il n'y a pas lieu à référé sur sa demande visant à condamner le preneur à lui verser des sommes au titre des loyers impayés, laquelle n'est pas formulée à titre provisionnel. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie En l'espèce, le contrat de bail du 18 juillet 2025 stipule, en sa 4ème page et sa clause relative au dépôt de garantie, que celui-ci est fixé à un montant de 2 700 euros et que le bailleur a le droit de prélever sans formalité sur ce dépôt le montant du loyer non réglé et toute autre somme exigible à un quelconque titre. Cependant, cette demande est relative à une pénalité et doit donc être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil échappe aux pouvoirs du juge des référés. Sur les dépens et frais irrépétibles La SASU Hauts Toits, succombant, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SASU Hauts Toits à payer à la SARL DODO INVEST la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais, dès à présent, CONSTATONS l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 18 juillet 2025, portant sur le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1], à la date du 23 février 2026 ;

ORDONNONS à la SASU Hauts Toits la libération immédiate des lieux ; DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; DISONS qu'à défaut pour la SASU Hauts Toits d'avoir libéré ledit local commercial de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DISONS, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la SASU Hauts Toits à payer à la SARL DODO INVEST, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale à 1 720 euros à compter du 24 février 2026 jusqu'à la libération effective des lieux ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL DODO INVEST de condamner la SASU Hauts Toits à lui verser une somme de 3 440 euros au titre des loyers impayés, charges, frais et accessoires ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie ; CONDAMNONS la SASU Hauts Toits à payer à la SARL DODO INVEST la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS la SASU Hauts Toits aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le juge de la mise en état a signé avec le greffier. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,