Tribunal judiciaire, juge cx protection, 18 juin 2026 — n° 25/07871

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 octobre 2023, la Société [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [V] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,51 euros. La Société [Localité 3] expose que depuis l’entrée dans les lieux du locataire, ce dernier occasionne des nuisances importantes au sein de l’immeuble et ce malgré les divers rappels effectués pour lui rappeler ses obligations légales et contractuelles. En l’absence de modification du comportement du locataire, la Société [Localité 3] a, par acte d’huissier de justice du 4 septembre 2025, demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir : - prononcer la résiliation du bail consenti à M. [D] [V] [K], - ordonner en conséquence l’expulsion de M. [D] [V] [K] et de tous occupants et biens de son chef et ce, avec, au besoin, le concours de la [Localité 6] Publique, - autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois, - condamner M. [D] [V] [K] à lui payer : - la somme de 1 265€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 27 aout 2025, avec intérêts de droits à compter de la date d’assignation, - les loyers dus entre le 28 aout 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail, - une indemnité d’occupation égale à compter du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges à compter de la résiliation judiciaire des baux jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant, - une somme de 400€ au titre de l’article 700 du CPC, - les dépens. A l’audience du 9 octobre 2025, la Société [Localité 3] a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que les troubles causés par M. [D] [V] [K] persistaient et qu’il était, en outre, en impayé de loyers depuis le mois de novembre 2024. Bien que régulièrement convoqué par acte remis à personne, M. [D] [V] [K] ne s’est pas présenté à l’audience du 9 octobre 2025, ni fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe. Par mention au dossier, une réouverture des débats a été ordonnée à la demande de M. [D] [V] [K], ce dernier s’étant trompé de jour d’audience et souhaitant faire valoir ses arguments. L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 30 avril 2026. A cette date, la Société [Localité 3] a maintenu l’intégralité de ses demandes, rappelant que si les derniers faits signalés datent du mois d’aout 2025, leur gravité était suffisante pour prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [D] [V] [K]. La représentante du bailleur a ajouté que M. [D] [V] [K] était en impayés de loyers depuis le mois d’octobre 2024 pour un montant actuel de 4 343,69€. M. [D] [V] [K] a reconnu les faits décrits par son bailleur, précisant cependant que ces derniers avaient désormais cessé, car il avait pris conscience de la nécessité de modifier son comportement. Il a exposé être en CDI depuis le mois de novembre 2025 et en capacité de reprendre le paiement de son loyer, ainsi que d’apurer sa dette en versant 100 € par mois. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les manquements du locataire à l’obligation d’user paisiblement du logement loué: L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “le locataire est obligé: [...] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.” L’article 1 728 du Code Civil prévoit également que “le preneur est tenu de deux obligations principales:1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail”. L’article 1 729 du Code Civil dispose que “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”. La Société [Localité 3] fait valoir que le comportement de M. [D] [V] [K] au sein du logement loué entraîne des troubles importants du voisinage, signalés à plusieurs reprises par ses voisins. Ces derniers décrivent principalement des nuisances sonores nocturnes et diurnes (cris, éclats de voix, portes qui claquent, musique à fort volume, bagarres, dégradations des parties communes, soirées tardives). A l’appui de ses déclarations, la Société [Localité 3] verse huit fiches de réclamations effectuées au cours de l’année 2024 et deux depuis le début de l’année 2025, dans lesquelles les voisins décrivent « des bruits jours et nuits, cris, voix fortes », « du monde dans la nuit du 30/05 au 31/05, éclats de voix jusqu’à 3h du matin », « nuisances sonores sous fond d’alcool », « fête à partir de jeudi et jusqu’à dimanche 11h », « nuisances sonores récurrentes tous les week-end » La bailleresse produit également des mails en date des 17 octobre 2024, 7 février 2025 et 24 mai 2025, ainsi qu’un courrier manuscrit en date du 8 juillet 2025 décrivant les mêmes comportements de M. [D] [V] [K] au sein de son logement : cris, musiques fortes pendant plusieurs heures, hurlements, portes qui claquent… La bailleresse verse ensuite aux débats cinq sommations interpellatives des 8 janvier et 7 février 2025 dans lesquelles cinq voisins de M. [D] [V] [K] confirment les nuisances précédemment décrites. Des voisins indiquent également s’être déplacés à plusieurs reprises au domicile de M. [D] [V] [K] pour lui faire cesser son comportement (fiches de réclamation des 7 octobre 2024, 20 janvier et 24 mars 2025, mail du 7 février 2025) sans effet sur celui-ci. Au regard de l’ensemble des pièces produites aux débats par la Société [Localité 3], il y a lieu de souligner que les nuisances décrites l’ont été par plusieurs voisins, sur plusieurs années et de manière précise (dates, circonstances, type de nuisances). Ces nuisances ont fait l’objet de plusieurs signalements à différentes périodes, ainsi que d’une intervention des forces de l’ordre (rapport d’intervention du 11 janvier 2025 pour tapage dans le logement de M. [D] [V] [K]). Par ailleurs, il convient de relever que la Société [Localité 3] justifie avoir engagé plusieurs démarches amiables auprès de M. [D] [V] [K] pour faire cesser ces troubles. La bailleresse a ainsi adressé au locataire deux courriers l’invitant à cesser ses agissements (24 novembre 2023 et 4 juin 2024), ainsi que trois mises en demeure de cesser les troubles (17 octobre et 12 novembre 2024, 9 janvier 2025), puis lui a fait signifier par commissaire de justice une sommation interpellative d’avoir à « cesser immédiatement tous troubles de voisinages occasionnés par vous-même ou les personnes que vous accueilliez chez vous ». La bailleresse a également saisi un conciliateur de justice, qui a dressé un constat de carence, M. [D] [V] [K] ne s’étant pas présenté à la tentative de conciliation. Les éléments versés aux débats par la Société [Localité 3] caractérisent des manquements de M. [D] [V] [K] à l’obligation d’user paisiblement du bien loué. Ces éléments sont circonstanciés et permettent d’établir le caractère réel des nuisances dénoncées et les répercussions importantes sur le voisinage en termes de tranquillité (réveils en pleine nuit, altération du sommeil et de la qualité de vie au sein des logements), nuisances sonores et d’insécurité. Sur la demande de résiliation du bail : L’article 1 224 du Code Civil prévoit que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”. Les manquements précédemment caractérisés doivent être suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. L’actualité des troubles, sans être une condition nécessaire du prononcé de la résiliation, est un élément permettant d’apprécier la gravité de l’inexécution au jour de la décision du Juge. En l’espèce, la violation du bail résultait des comportements bruyants et festifs de M. [D] [V] [K]. Or, il n’est plus fait état de tels comportements actuellement de la part du bailleur, les derniers faits datant désormais de plus de 11 mois. De sorte que les manquements antérieurement constatés ne peuvent aujourd’hui caractériser une inexécution suffisamment grave des obligations du bail d’habitation. Il convient, dans ces conditions, de débouter la Société [Localité 3] de sa demande sur ce point. Sur la dette locative : L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. La Société [Localité 3] produit un décompte démontrant que M. [D] [V] [K] restait devoir la somme de 4 343,69€, correspondant aux loyers et charges impayés au 24 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus. Lors de l’audience, M. [D] [V] [K] a reconnu la dette dans son montant et son principe. Il convient donc de le condamner au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter d’assignation. L’article 1 343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins en créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”. M. [D] [V] [K] sollicite des délais de paiement pour pouvoir apurer sa dette. Il déclare un salaire d’environ 1 500€ par mois. Il est célibataire, son loyer s’élève à 438,15€ par mois. Il est père d’un enfant vivant avec la mère et pour lequel il ne déclare pas verser de contribution à son entretien et son éducation. Au regard des capacités financières de M. [D] [V] [K], il convient de lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette, en plus de la reprise régulière du paiement de son loyer, à hauteur de 150€ par mois pendant 24 mois. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Si les faits ont désormais cessé, il n’est pas contesté qu’au moment de la délivrance de l’assignation des faits récents étaient encore signalés au bailleur, de sorte qu’il convient de constater que ceux-ci n’ont cessé que par la mise en œuvre de la procédure de résiliation de bail. Dans ces conditions, les dépens seront mis à la charge du locataire. L’équité commande, en revanche, de débouter la Société [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la Société [Localité 3] de sa demande de résiliation du bail d’habitation conclu le 30 octobre 2023 entre la Société [Localité 3], d’une part, et M. [D] [V] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6], CONDAMNE M. [D] [V] [K] à payer à la Société [Localité 3] la somme de 4 343,69 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 avril 2026, incluant le loyer du mois d’avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, AUTORISE M. [D] [V] [K] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150€ chacune, sous réserve des paiements intervenus en cours de procédure, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; CONDAMNE M. [D] [V] [K] aux dépens, DEBOUTE la Société [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge