Tribunal judiciaire, juge cx protection, 18 juin 2026 — n° 25/09968

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 septembre 2021, l’OPH Archipel Habitat a donné à bail à Mme [H] [I] un bien à usage d’habitation de type T3 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 372,87 euros et 50,63 euros de charges, payable à terme échu. A la suite de réclamations de plusieurs voisins invoquant diverses nuisances dont Mme [H] [I] serait à l’origine, l’OPH Archipel Habitat a mis en demeure la locataire de cesser les troubles allégués, par lettres recommandées avec accusé de réception du 19 février 2025 et du 20 juin 2025, les deux plis ayant été avisés et non réclamés, ainsi que par sommation de cesser les troubles reprochés délivrée par commissaire de justice le 9 avril 2025. Par acte du commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, l’OPH Archipel Habitat a fait assigner Mme [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection de RENNES en lui demandant de prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [H] [I], d’ordonner son expulsion immédiate et de la condamner à payer les loyers et l’indemnité d’occupation dus à l’OPH Archipel Habitat. A l’audience du 11 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 avril 2026. A cette audience, la Société ARCHIPEL HABITANT, représentée par Mme [Z] [P], munie d’un pouvoir spécial, se référant à son assignation et à ses conclusions déposées à l’audience, a demandé au juge du contentieux de la protection de bien vouloir: - Prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [H] [I] le 28 septembre 2021 pour un logement situé [Adresse 6] ; - Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [H] [I] et de tout occupant et biens de son chef et ce, avec, au besoin, le concours de la force publique ; - Autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux sans qu’il soit fait application du délai de deux mois ; - Condamner à payer à l’OPH Archipel Habitat : Les loyers dus entre le 15 octobre 2025 jusqu’à la résiliation judiciaire du bailUne indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,Une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens. A l’appui de ses prétentions, l’OPH Archipel Habitat fait valoir que Mme [H] [I] a commis un manquement grave et durable à son obligation d’occupation paisible du logement, étant à l’origine de nombreux troubles depuis août 2022, caractérisés par des nuisances attestées par le voisinage et qui sont de nature à justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de la locataire. La demanderesse invoque également la gravité et l’importance des faits commis par la locataire, lesquels justifient la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, et l’expulsion immédiate de la locataire. Par conclusions récapitulatives, Mme [H] [I] a demandé au juge du contentieux de la protection de  bien vouloir: - Débouter l’OPH Archipel Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - Octroyer des délais à Mme [H] [I] pour permettre son relogement ; - Ecarter l’exécution provisoire ; - Débouter l’OPH Archipel Habitat de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laisser aux parties la charge de leurs dépens. A l’appui de ses demandes, Mme [H] [I] avance que les troubles de voisinage doivent être constatés par décision de justice pour que la résolution de plein droit du bail soit prononcée en application de la clause résolutoire, et qu’une telle décision de justice n’existe pas en l’espèce.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice relative à un conflit de voisinage ou à un trouble anormal du voisinage doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative. En l’espèce, l’OPH Archipel Habitat justifie de diligences amiables et produit un constat de carence dressé par un conciliateur de justice du tribunal judiciaire de RENNES en date du 3 juillet 2025, au motif que le courrier de rendez-vous adressé à Mme [H] [I] le 25 juin 2025 est resté sans réponse de sa part, ne permettant pas de tenter une conciliation. Ainsi, la demanderesse justifiant d’une tentative de conciliation, la demande en justice de l’OPH Archipel Habitat est recevable.   Sur les demandes principales Sur la demande en prononcé de la résiliation du bail Il résulte de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’user paisiblement et raisonnablement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, en respectant donc à la fois la destination des lieux et la tranquillité de son voisinage. L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’après une mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent leurs locaux, notamment lorsque les nuisances résultent de troubles du voisinage. L’article 1729 du code civil dispose encore que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, la résiliation du bail peut être judiciairement prononcée. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Le juge doit alors vérifier la réalité du manquement invoqué puis apprécier si l’infraction au bail reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail. En l’espèce, il convient de rappeler que le règlement intérieur, figurant au sein des conditions générales du contrat de location signé entre les parties le 28 septembre 2021, lu et approuvé par Mme [H] [I], stipule que le locataire s’engage notamment à : Occuper paisiblement les lieux, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et à s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité des personnes ; Jouir de son logement, de ses annexes et des parties communes (hall, couloir, etc…) avec le souci de respecter la tranquillité et le repos de ses voisinsS’interdire de troubler le voisinage et de provoquer tout bruit ou nuisanceMaintenir en état de propreté les parties communes et les espaces extérieurs privatifsNe pas jeter d’objets ou détritus par les fenêtres et balcons. Or, l’OPH Archipel Habitat fait état du fait que les habitants de l’immeuble se disent épuisés par des nuisances sonores, des cris et des jets de liquides et de déchets imputables à Mme [H] [I], indiquant que les troubles n’ont cessé que lors de ses hospitalisations et ont repris dès le retour à domicile de la défenderesse, qui se sentirait persécutée par son voisinage. La demanderesse verse aux débats des réclamations, courriers électroniques et attestations adressés à titre individuel au bailleur par plusieurs voisins et livrant des récits concordants de la situation. Ainsi, dans une fiche de réclamation datée du 7 février 2023, M. [E] [U], habitant de l’immeuble, dénonce « des incivilités régulières » dont « des nuisances sonores de 23h à 5h du matin », période durant laquelle Mme [H] [I] taperait dans les murs et au sol durant des heures. Il déplore également les « déchets laissés dans les parties communes » ainsi que des jets de divers liquides par la fenêtre. Les 14 novembre 2024 (fiche de réclamation), 16 janvier 2025 (main courante), 18 février 2025 (mail), 23 mars 2025 (mail), 19 mai 2025 (fiche de réclamation), 8 août 2025 (attestation de témoin) et 13 avril 2026 (fiche de réclamation), Mme [Y] [N], voisine de Mme [H] [I], décrit des jets réguliers de déchets sur son balcon par cette dernière, la présence d’œufs au sol dans les parties communes et sur les portes des voisins, ainsi que les hurlements violents, parfois comparables à des cris de douleurs, la musique à volume élevé, les claquements de portes et les coups sur une surface dure, et ce durant le jour et la nuit, pendant des heures. Cette même voisine fait également état de jets de lessive, d’urine, d’œufs, de gros sel, d’huile et de déchets solides tels que des boites de sardine, des bouteilles en plastique ou des bombes désodorisantes par Mme [H] [I] depuis sa fenêtre, et le dépôt de poubelles sur le toit du bâtiment. Une main courante a été déposée le 16 janvier 2025 par Mme [Y] [N] pour dénoncer ces faits. Il est également produit un certificat médical rédigé par le Docteur [S] [C] le 1er août 2025 qui, après avoir examiné Mme [Y] [N], a considéré que son état de santé n’était pas compatible avec les troubles et nuisance provoqués par son voisinage. Par mail daté du 10 octobre 2025, Mme [X] [K] dénonce des jets de verre par Mme [H] [I] depuis sa fenêtre, à proximité de l’endroit où jouent ses enfants Le bailleur a également été destinataire d’une pétition du voisinage en date du 2 juin 2025, signée par six voisins et dénonçant le jet régulier de détritus ménagers, d’eau souillée et d’urine sur les parties communes et les terrasses privatives, le dépôt sauvage des sacs poubelles sur le toit, les dégradations des parties communes, les jets d’eau et d’aliments sur le palier, la pelouse brûlée par des produits déversés, les portes de cellier et boîte aux lettres ainsi que la façade de l’immeuble tachées de noir et souillées, l’infestation importante de moucherons et autres insectes liés à l’insalubrité ainsi que les troubles de la tranquillité par des hurlement et des coups de marteau répétés la nuit. Il ressort des sommations interpellatives signifiées au voisinage par commissaire de justice le 9 avril 2025, et à laquelle ont répondu Mme [Q] [W], Mme [Y] [N], Mme [M] [J], Mme [L] [V] et Mme [F] [R], locataires d’appartements situés à côté, en-dessous, au-dessus et en face de celui de Mme [H] [I], que sont dénoncés des troubles récurrents, parfois quotidiens malgré des périodes d’accalmie, de jour comme de nuit, depuis l’arrivée de Mme [H] [I] dans la résidence, et de nature à perturber grandement la qualité de vie du voisinage, causant pour les riverains des troubles du sommeil, de l’anxiété, un épuisement ou un très fort agacement. Face à la gravité de la situation, l’OPH Archipel Habitat justifie avoir effectué un signalement au procureur de la République le 24 juillet 2025. En réponse à ces allégations, Mme [H] [I] justifie d’une hospitalisation en soins psychiatriques à la demande d’un tiers au Centre hospitalier Guillaume Régnier à compter du 17 octobre 2025. Le certificat médical d’admission en soins psychiatriques daté du 17 octobre 2025 produit fait été de troubles du comportement de l’intéressée avec jets d’objets par sa fenêtre, sous-tendus par des idées délirantes à thématique de persécution et de mécanisme interprétatif et intuitif. Le médecin précise que Mme [H] [I] n’a aucune conscience des troubles, ni de leur gravité, ni de leurs conséquences. Mme [H] [I] produit également des échanges de courriers électronique datés d’octobre 2023 entre sa fille, Mme [G] [B], et l’OPH Archipel Habitat. Il y est décrit, photographies à l’appui, la détérioration de la porte palière et de la sonnette du logement de Mme [H] [I], imputée au voisinage.

PAR CES MOTIFS Par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DECLARE l’action recevable ; PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2021 entre l’OPH Archipel Habitat, d’une part, et Mme [H] [I], d’autre part concernant le logement situé [Adresse 6], à la date du présent jugement, le 18 juin 2026 ; DIT que Mme [H] [I] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; DEBOUTE l’OPH Archipel Habitat de sa demande en suppression du délai suivant le commandement de libérer les lieux ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [H] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE l’OPH Archipel Habitat de l’obligation de sa demande de condamnation au paiement des loyers sur la période du 15 octobre 2025 à la date de résiliation du bail ; CONDAMNE Mme [H] [I] à verser à l’OPH Archipel Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à la signature du contrat, à compter du prononcé de la résiliation du bail, le 18 juin 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Mme [H] [I] aux entiers dépens de la présente instance, ceux-ci comprenant l'assignation du 7 novembre 2025 et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Mme [H] [I] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 150 € (cent-cinquante euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [H] [I] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juin 2026, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, La juge des contentieux de la protection,